나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50249 [1] 서울특별시 마포구 성산동 30-21 백송아트빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민감정 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "성서초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "망원역"등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2017년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층건내 제1층 제101호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, "다세대주택 및 제2종근린생활시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(서부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50249 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 30-21 백송아트빌 1층101호

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 344,000,000원

토지면적: 16.74㎡ (약 5.06평)

건물면적: 32.22㎡ (약 9.75평)

1.4. 건물 구조 및 사용승인

건축물대장상 건물명: 백송아트빌

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2017년 06월 27일

총 층수: 지하 1층, 지상 4층

본 물건: 지상 1층 101호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "성서초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "망원역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로상태

북서측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매구분

신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 현대캐피탈의 가압류 (2022-08-12)

상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이하윤

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 23일

확정일자: 2021년 07월 26일

배당신고일자: 2023년 08월 31일

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 주거지역과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 초등학교와 지하철역이 있어 주거지의 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 성서초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 6호선 망원역을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 주위는 다세대, 다가구, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역 지정은 주의가 필요합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경으로 인해 신청채권자인 주택도시보증공사는 이하윤 임차인의 임차보증금반환 채권을 양수하였으나, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축인 백송아트빌의 1층 다세대주택입니다. 성서초등학교와 망원역을 도보로 이용 가능한 입지로, 교통 및 교육 환경이 양호합니다. 권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 임차인이 존재하나 대항력이 없고 HUG의 보증금 승계 포기 확약으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 이는 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다. 다만, 토지거래허가구역 등 일부 제한 사항은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2017년 준공)로 관리 상태 양호 기대

* 망원역 도보 이용 가능 역세권 입지

* 성서초등학교 인접으로 자녀 양육 환경 유리

* 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 깨끗함

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 경우 전용면적 50.86㎡(약 15.38평)가 2026년 7월 4일 515,000,000원(약 33,480,000원/평)에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건의 전용면적 32.22㎡(약 9.75평)의 시장가치를 산정하면 약 326,700,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 344,000,000원입니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 보수적으로 산정된 시장가치와 감정가를 종합하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 330,000,000원에서 350,000,000원 범위에서 경쟁력 있는 가격으로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.