나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50259 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 26-37 한주파크빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌역" 남서측 인근에 위치함. 주위는 기존주택지대로서 인근에 단독 및 다세대주택,근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 역촌역이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 5층 건물 중 2층 201호로서 외벽:인조석 붙임마감 등. 내벽:벽지 및 일부타일 붙임 마감 등. 창호:하이샷시창호임.

이용상태

2021.01.14일자로 사용승인되고, 방2,거실,주방,욕실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,화재탐지,방재설비,승강기설비,보일러에 의한 개별난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 8미터,남측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50259 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 218,000,000원

1.2. 물건상세

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 26-37 한주파크빌 2층 201호

용도: 다세대주택

토지면적: 16.18㎡ (약 4.89평)

건물면적: 27.24㎡ (약 8.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 6호선 역촌역 남서측 인근에 위치함.

주위는 기존 주택지대로서 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

2.2. 교통접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

말소기준권리: 2022년 3월 8일자 근저당 (우정란)

총 등기부채권 금액: 381,125,108원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 공혜지 (주택도시보증공사 양수인)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 8월 5일

* 확정일자: 2021년 8월 5일

* 배당신고일자: 2023년 8월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 임차인의 보증금 반환 채권을 양수하였으며, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함.

3.3. 말소기준권리및인수/소멸권리

말소기준권리인 을3 (근저당, 2022.03.08)보다 선순위 권리 없음.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변시세동향

* 2026년 5월 4일 거래: 29.52㎡, 1층, 14,900만원 (약 504만원/㎡)

* 2026년 5월 1일 거래: 25.81㎡, 3층, 15,500만원 (약 600만원/㎡)

* 2026년 5월 28일 거래: 48.3㎡, 6층, 33,000만원 (약 683만원/㎡)

본건은 27.24㎡ (약 8.24평)으로, 2026년 5월 1일 거래된 25.81㎡ (3층) 물건이 면적 및 층수 면에서 가장 유사함. 해당 물건의 거래가는 약 600만원/㎡ 수준임.

4.2. 건물특징

* 건축년도: 1991년 (사용승인일: 2021년 1월 14일)

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트(평스라브)지붕

* 규모: 지상 5층 건물 중 2층 201호

* 이용상태: 방 2, 거실, 주방, 욕실, 현관 구조

5. 생활정보

5.1. 건물내부및설비

* 내부 구성: 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 현관으로 구성됨.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 방재설비, 승강기설비, 개별난방 설비 갖춤.

5.2. 주변편의시설

주변은 기존 주택지대이며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능함. 제공된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 규정이며, 일반적인 부동산 매매에는 큰 영향을 미치지 않을 수 있음. (외국인 등 대상자, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 기간 확인 필요).

7. 종합의견

7.1. 물건총평

역촌역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2021년에 사용승인이 완료되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨. 권리관계 또한 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 추가적인 부담이 없을 것으로 보임.

7.2. 투자매력도

소형 면적의 역세권 주택으로 1~2인 가구의 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려 가능. HUG의 확약서 제출로 인해 임대차 관련 분쟁 소지가 적음.

8. 투자포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역 도보 이용 가능

* 최근 사용승인: 2021년 사용승인으로 신축에 가까운 건물 컨디션

* 명확한 권리관계: HUG의 확약으로 낙찰자 부담 없음 예상

* 실거주 및 임대 용이: 소형 면적으로 1~2인 가구에 적합

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석기반예상가

주변 유사 면적 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 5월, 25.81㎡, 15,500만원, 약 600만원/㎡)를 기준으로 본건(27.24㎡)의 시세는 약 163,440,000원 수준으로 추정됨. 본건은 2층으로, 경매 입찰 시 경쟁률 및 향후 시세 상승 여력을 고려하여 보수적으로 175,000,000원 수준으로 입찰가를 설정하는 것을 제안함.

9.2. 권리인수비용

인수 보증금 합계: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.