나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경56 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 30-44 도시공간 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '면목고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 원거리에 지하철 7호선 '면목역', '사가정역' 등이 소재하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2020-06-15) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1, 2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역 (문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경56 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 30-44 도시공간 4층401호

토지면적: 16.72㎡ (약 5.06평)

건물면적: 28.17㎡ (약 8.52평)

감정가: 257,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2020년 6월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '면목고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능합니다.

지하철 7호선 '면목역' 및 '사가정역'이 원거리에 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 김소희 외 1명 → 이정우 (2021.01.11.)

주택임차권: 정기백 (2023.01.25. 접수, 보증금 250,000,000원)

압류 및 강제경매: 다수 압류 후 정기백에 의한 강제경매 (2026.03.13. 접수, 사건번호 2026타경56)

3.2. 임차인 분석

* 정기백 (보증금 250,000,000원, 차임 0원)

전입일자: 2021-02-08

확정일자: 2020-12-24

배당신고일자: 2023-01-25

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기가 말소되지 않고 인수되는 권리로 등기되어 있습니다. 따라서 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 확정일자(2020.12.24)가 소유권 이전(2021.01.11)보다 앞서므로 대항력이 발생할 수 있습니다. 보증금 250,000,000원은 본 경매 건의 감정가 257,000,000원과 유사하여 인수 부담이 상당할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 경매 물건의 말소기준권리(말소예정)는 중랑세무서장의 압류 (2022.06.07. 접수, 갑3)입니다.

따라서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸하고, 후순위 권리는 말소됩니다.

다만, 상기 임차인 분석에서 확인된 정기백의 주택임차권 (을3)은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수하게 됩니다. (물건명세서상 '인수'로 명시되어 있으며, 인수 보증금은 250,000,000원으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

주변이 주거 밀집 지역이므로, 배후 수요는 풍부한 편입니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 접근성은 낮아, 상업적 활용보다는 주거 목적에 더 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 소규모 상점 및 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

대형마트 등은 거리가 다소 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 면목고등학교가 위치하고 있습니다.

인근에 초등학교, 중학교 등이 더 있을 것으로 보이며, 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 정기백의 보증금 250,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 감정가와 유사하거나 높은 금액으로, 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 초과할 수 있습니다.

다세대주택으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 다양한 용도 제한(가축사육제한, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 토지거래허가구역 등)이 존재합니다.

인근에 혐오시설에 대한 정보는 특별히 확인되지 않았으나, 매수 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 신축(2020년 사용승인) 다세대주택입니다.

하지만, 가장 큰 특징이자 주의사항은 선순위 대항력 있는 임차인 정기백의 보증금 250,000,000원 인수 가능성입니다. 이 금액은 감정가 수준으로, 실질적인 인수 부담이 매우 클 것으로 예상됩니다.

따라서, 임차인의 배당 여부 및 보증금 인수 여부를 면밀히 파악하고, 인수 금액을 고려한 신중한 입찰가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축(2020년) 건물로 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

면목동 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

철저한 권리분석을 통해 인수되는 임차 보증금을 정확히 파악한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 257,000,000원입니다.

그러나 임차인 정기백의 보증금 250,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높습니다.

최근 매매 사례를 보면, 유사 면적의 다세대주택이 25,899만원 (약 2억 5,900만원)에서 36,000만원 (약 3억 6,000만원) 수준에서 거래되었습니다.

본건 건물 면적(28.17㎡)과 유사한 19.68㎡ 면적의 물건이 25,899만원에 거래된 사례가 있습니다.

만약 본 건의 실제 시장 가치가 감정가 또는 최근 매매 사례와 유사하다고 가정할 때, 250,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 낙찰가 자체를 매우 낮게 책정해야 합니다.

즉, 낙찰가와 인수되는 보증금의 합계가 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 (보증금 인수분을 제외한 실질 투자금 기준): 10,000,000원 ~ 50,000,000원

(이는 매우 공격적인 입찰가를 제시하는 것으로, 낙찰 후 총 지출액이 2억 6천만원 ~ 3억원 수준이 될 수 있음을 의미합니다. 따라서 임차인과의 협상, 잔금 납부 능력, 향후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.