나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경62 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1091 화곡푸르지오 제109동 제12층 제1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Aid · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재, ‘화곡고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 ‘우장산역’이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕(철골조) 14층 건물 제109동(사용승인일 2002.10.31.) 내 제12층 제1201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내부도로를 통하여 남측의 중로와 동측의 소로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)< 교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026. 12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경62 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 웰컴저축은행주식회사 (추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1091, 화곡푸르지오 제109동 제12층 제1201호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕(철골조) 14층 건물 내 제12층 제1201호

* 사용승인일: 2002년 10월 31일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 73.02㎡ (약 22.09평)

* 건물면적 (전용면적): 130.28㎡ (약 39.41평)

* 건물면적 (분양면적): 제공된 정보에 명확히 명시되지 않음

1.4. 감정가

* 감정가: 1,290,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건 소재 아파트단지까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 '우장산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 화곡푸르지오

* 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1091 (화곡로13길 107)

* 건설사: (주)대우건설 (추정)

* 준공년도: 2002년 10월 31일

* 총 동수: 50개동

* 총 세대수: 2,176세대

* 최고층/최저층: 15층/3층

* 주차대수: 총 654대 (지상 5대, 지하 80대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 을15 근저당권 (접수일자 2023-05-25, 웰컴저축은행주식회사, 금960,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을15, 을16 근저당권, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14 압류 및 가압류 등기 등 대부분의 등기사항이 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 따라서 지상권의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 채권자 정보

* 주요 채권자로는 웰컴저축은행주식회사가 있으며, 다수의 압류 및 가압류 채권자가 존재합니다.

* 채무 총액 (등기부채권 총액): 1,323,259,289원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상입니다.

4. 시세 분석

4.1. 최근 매매 사례 (2026년 6월 기준)

* 129.204㎡ (1층): 1,070,000,000원

* 156.876㎡ (4층): 1,430,000,000원

* 144.123㎡ (11층): 1,390,000,000원

4.2. 전월세 시세 동향 (2026년 5월 기준)

* 156.876㎡ (9층): 보증금 1,000,000,000원 (월세 0원)

* 156.876㎡ (5층): 보증금 766,500,000원 (월세 0원)

* 144.123㎡ (3층): 보증금 840,000,000원 (월세 0원)

4.3. 현 시세 종합

* 본건 물건(130.28㎡)은 최근 매매 사례에서 비슷한 면적의 1층 매물이 10억 7천만원에 거래되었고, 더 넓은 면적의 고층 매물들은 13억 9천만원에서 14억 3천만원에 거래되었습니다.

* 12층에 해당하는 본건은 층수 이점을 고려할 때, 최근 고층 매매가 수준과 유사하거나 약간 하회하는 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 12억 9천만원은 최근 거래된 고층 매물 가격보다는 낮지만, 1층 매물보다는 높은 수준입니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

* 인근에 화곡고등학교, 화곡중학교, 화원초등학교, 신월초등학교, 강서중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 대형마트, 백화점 등 편의시설은 차량 이동 거리에 위치합니다.

* 인근 상업지역을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 우장산공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 제3종일반주거지역, 공항시설법에 따른 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 특히, 공항 관련 보호구역 및 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 정보가 부족하여 인수 시 주의가 필요합니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 실제 거주 여부 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 대단지 아파트인 화곡푸르지오의 12층 물건으로, 우장산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 2002년 준공된 아파트로 건물 노후도는 있으나, 단지 규모가 크고 관리가 잘 되고 있는 편입니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 지상권 등 인수될 수 있는 권리 및 임차인 관련 사항은 반드시 명확히 확인 후 입찰해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 우장산역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 대단지 프리미엄: 2,000세대 이상의 대규모 단지로 관리 및 편의시설 이용이 용이하며, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력: 최근 거래된 고층 매물 대비 합리적인 수준의 감정가 및 시세가 형성되어 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 학교, 공원, 상업시설 등이 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례, 감정가, 건물의 층수 및 면적을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 1,250,000,000원 ~ 1,300,000,000원 범위로 추정됩니다. 현재 감정가 1,290,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황 및 권리 분석 결과에 따라 1,280,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.