나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4079 [1] 서울특별시 양천구 목동 324-186 동진빌라 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '목3동주민센터' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하철 9호선 등촌역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인 : 2016.06.01.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사의 장방형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래 계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 양천구 목동 324-186 동진빌라 제5층 제502호에 소재한 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4079(1)이며, 감정가는 279,000,000원입니다.

토지 면적은 17.51㎡ (약 5.30평)이고, 건물 면적은 28.44㎡ (약 8.60평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건이며, 채권자는 이OO입니다.

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 6층 건물이며, 본건은 2016년 6월 1일 사용 승인되었습니다.

1.1. 주요 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4079 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 324-186 동진빌라 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 279,000,000원

토지 면적: 17.51㎡ (약 5.30평)

건물 면적: 28.44㎡ (약 8.60평)

매각 방식: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '목3동주민센터' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 주로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 지하철 9호선 등촌역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접지 대비 완경사의 장방형 토지이며, 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.1. 주변 환경

주변 주거 환경: 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설

교통: 차량 진출입 용이, 버스 정류장 인접, 지하철 9호선 등촌역 근거리

도로: 북측 및 서측 4미터 포장도로 접함

2.2. 토지이용계획

지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 이OO입니다.

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2026년 3월 13일 접수된 채권자 이호동 명의의 강제경매(갑9)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하므로 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

3.1. 임차인 현황

임차인: 이 (본명: 이호동)

보증금: 192,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 29일

확정일자: 2020년 7월 9일

배당신고일자: 2026년 3월 10일

대항력: 있음

3.2. 권리관계 해석

본건은 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 해당 임차인은 물건에 대한 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인에게 직접 보증금을 추가로 지급해야 할 의무는 없는 것으로 보입니다. 즉, 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

그러나 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우, 남아있는 보증금에 대해 낙찰자에게 법적 권리를 주장할 가능성이 존재합니다. 따라서 임차인의 정확한 배당 순위 및 예상 배당금을 확인하는 것이 중요합니다.

3.3. 특이사항

대항력 있는 임차인 (채권자 겸 임차인)

공동담보 물건

4. 상권분석

본 물건이 소재한 목동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 균형을 이루고 있는 지역입니다.

건축물표제부상 본건 건물(동진빌라)은 총 6층 규모로 14세대가 거주 중이며, 2016년 11월 사용 승인되었습니다. 건물 연면적은 641.33㎡, 대지 면적은 320.8㎡입니다.

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래 사례(2026년 5월)를 보면 다음과 같습니다.

* 궁전빌라(B동) (1986년식, 36.63㎡, 2층): 190,000,000원 (약 518.7만원/㎡)

* 와이앤비 (2022년식, 25.97㎡, 4층): 265,000,000원 (약 1020.4만원/㎡)

* 골든빌 (2016년식, 28.47㎡, 3층): 300,000,000원 (약 1053.7만원/㎡)

본건의 건물 면적은 28.44㎡로, 2016년에 건축된 '골든빌'(28.47㎡)과 면적 및 건축 연도 면에서 가장 유사합니다. '골든빌'이 300,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 280,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 279,000,000원으로, 시세 범위 내에 있으며, 특히 최근 거래된 유사 물건의 가격을 고려할 때 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 목동 지역의 생활 편의 시설을 이용하기 용이한 위치에 있습니다.

'목3동주민센터'가 인근에 있으며, 주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

교통 면에서는 노선버스 정류장과 지하철 9호선 등촌역의 접근성이 뛰어나 서울 도심 및 주요 업무 지구로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 는 대항력이 있으며 보증금 192,000,000원을 보유하고 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 법적 가능성이 존재합니다. 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 담보 물건의 경매 결과나 채무 상황에 따라 본건의 낙찰가율 및 배당 순위 등에 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 주체에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 해당 주체로 거래 시 관련 법규 및 절차를 준수해야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

* 상대보호구역: 교육환경 보호를 위해 유해시설 설치 등에 제한이 있을 수 있습니다. (강서양천교육청 확인 필수)

* 건축법상 도로: 본건 토지는 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 지정되어 있어, 도로 관련 법규 준수 여부 및 잠재적 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.

* 주변 환경: 현재까지 조사된 바로는 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았으나, 상대보호구역 지정 등 교육 시설과의 인접성은 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2016년에 준공되어 주거 환경이 양호한 편입니다.

입지 조건, 교통 편의성, 주변 생활 인프라 등을 종합적으로 고려할 때, 안정적인 주거 가치를 지닌다고 평가됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 신청 채권자이기도 하다는 점은 권리 분석상 주요 검토 사항입니다. 인수 보증금은 없으나, 임차인의 보증금 회수 가능성과 관련된 잠재적 리스크는 반드시 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 현장 조사를 통해 추가적인 정보를 확보한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양천구 목동의 안정적인 주거 수요

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물

* 지하철 9호선 등촌역 접근 용이

* 주변 편의시설과의 연계성 우수

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 279,000,000원입니다.

최근 유사 물건(2016년식, 28.47㎡)의 매매가가 300,000,000원임을 고려할 때, 본건의 시세는 280,000,000원에서 300,000,000원 사이로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 192,000,000원이 있으나, 인수 보증금이 0원임을 감안하면 낙찰자가 직접 부담해야 할 금액은 입찰가와 별개입니다.

그러나 임차인의 보증금 회수 불확실성 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.