나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4131 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제11층 제1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 '까치산역(지하철 2,5호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제11층 제1106호로서, (사용승인일 : 2019.08.01.) - 외 벽 : 석재붙임 마감 등, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

건축물대장상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접 합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임. 기호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4131 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제11층 제1106호

용도: 오피스텔

감정가: 231,000,000원

토지면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.746㎡ (약 2.34평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주XXXXXXX

사용승인일: 2019년 8월 1일

건물 총 층수: 16층

해당 층수: 11층

3. 입지조건

4. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (까치산역 도보 약 10~12분 거리)

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건물이 입지하고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 10m, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도) 등의 제한사항이 있습니다.

5. 권리분석

6. 권리분석

* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2023년 12월 15일)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없는 임차인으로, 현재 대항력이 없습니다.

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 232,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 26일

* 확정일자: 2021년 10월 20일

* 배당신고일자: 2023년 12월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인이 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. (주택임차권 등기 말소 조건)

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2019년 8월 13일 (박성철)

* 소유권이전: 2022년 1월 10일 (배성훈)

* 주택임차권: 2023년 12월 5일 말소 (이정미, 232,000,000원)

* 압류 (말소기준권리): 2023년 12월 15일 (강서세무서장)

* 강제경매: 2026년 3월 13일 (주택도시보증공사, 232,000,000원)

* 압류: 2026년 3월 23일 (국민건강보험공단)

* 총 등기부채권액: 232,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (단, 특수 물건 정보 및 주의사항에 명시된 임차권 관련 조건 확인 필수)

7. 상권분석

8. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 화곡동은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 역세권: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖추고 있어 교통이 편리합니다.

* 주변 시세: KB부동산 등 시세 분석 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 13평형, 전용 29.9㎡)의 골든라인씨티 오피스텔 매매가는 2026년 10월 기준 약 2억 840만원 수준으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가(2억 3,100만원)와 유사하거나 일부 높은 수준을 보입니다.

9. 생활정보

10. 생활정보

* 편의시설: 주변에 병원, 의원, 음식점, 카페, 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 근접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주변 환경: '화곡1동 주민센터' 인근에 위치하며, 공동주택 및 상업시설이 밀집된 지역입니다.

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역이 도보 거리에 있으며, 다수의 노선버스가 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

11. 잠재적 리스크

12. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 본건 매각의 주요 조건으로, 임차인 이정미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 합니다. 이는 매수인이 해당 임차인에게 추가적인 보증금 반환 의무를 지지 않는다는 의미이나, 계약조건을 명확히 확인해야 합니다.

* 공항 및 군사시설 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 항공기 운항 및 군사 작전과 관련된 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31) 내에서 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지 거래 허가가 필요할 수 있습니다. (일반적인 개인 매수자에게는 직접적인 영향이 적을 수 있으나, 계약 시 확인 필요)

13. 종합 의견

14. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능한 역세권에 속해 있습니다. 2019년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 감정가는 2억 3,100만원으로 책정되었습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 매각의 핵심으로 작용합니다. 이 조건으로 인해 매수인이 임차인에게 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공항 관련 보호구역 및 토지거래허가구역 등 몇 가지 공법상 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 정확한 검토가 필요합니다.

15. 투자 포인트

16. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이라 초기 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 무인수 보증금: 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 없어 재정적 부담이 적습니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

17. 예상 입찰가

18. 예상 입찰가

본건의 감정가는 231,000,000원이며, 권리분석 상 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다. 인근 오피스텔 시세는 약 208,400,000원에서 284,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 유사 면적대의 매물이 2억 초반에서 중반대에 거래되는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본 건의 경우 낙찰 후 인수할 보증금이 없고, 감정가 수준 또는 그 이상의 시세가 형성되어 있는 점을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 235,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하지만, 시장 가격 및 인수 부담 없는 조건 등을 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.