나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4111 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이플 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울두산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 서측 및 북측으로 디지털국가산업단지가 소재하며, 인근으로 자동차관련시설, 오피스텔 및 다세대주택 및 주상용건물 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남측으로 독산역(1호선), 북측으로 가산디지털역(1호선, 7호 선) 및 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 8층 803호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 하이샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장 등 관련 공부상 오피스텔로 기재되어 있으나, 내부 확인이 불가하여 실제 이 용상황은 미상입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 기계식 주차설비, 온수설비 등이 구비되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단지를 이룬 인접지 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하며, 기호(2) 토지 남측으로 일부가 도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-06-27)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물 제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+ 옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관 한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). 기호(2): 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지 역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립 , 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4111 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제8층 제803호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 추정됩니다.)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 보증금 반환채권 포기 조건부 매각

1.2. 건물 및 토지 면적

토지 면적: 10.96㎡ (약 3.32평)

토지 지분: 10.959999999999999㎡ (약 3.32평)

건물 면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

건물 지분: 27.18㎡ (약 8.22평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 300,000,000원

채권 총액: 306,450,967원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울두산초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 서측 및 북측으로 디지털국가산업단지가 소재하며, 인근으로 자동차 관련 시설, 오피스텔 및 다세대 주택, 상가 등 다양한 용도의 건물들이 혼재된 지역입니다.

주변 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로는 지하철 1호선 독산역, 북측으로는 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역이 소재합니다.

인근에 버스 정류장이 다수 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 및 이전, 신탁 말소 등기, 공유자 전원 지분 이전(매매) 기록이 있습니다.

말소기준권리는 2023년 4월 3일 접수된 주식회사 국민행복기금의 가압류(11,450,967원)입니다.

그 외 주택임차권(이주성, 295,000,000원) 및 주택도시보증공사의 강제경매(295,000,000원)가 등기되어 있으나, 본 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 이 (주택도시보증공사 이주성)

보증금: 295,000,000원

전입일자: 2022년 4월 8일

확정일자: 2022년 3월 21일

대항력: 없음

본 물건은 임차인의 대항력이 없는 상태이며, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸됩니다.

주택도시보증공사(HUG)는 채권자로서 본 경매를 신청하였으며, 임차인 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금: 0원 (매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.)

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로, 경매 완료 후 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없습니다.

임차인 이 의 경우 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수 없으며, 관련 조건에 따라 잔액 청구권을 포기해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 지역 특성

본 건이 위치한 독산동 336-8번지 일대는 대규모 디지털 산업단지와 인접하여 직주근접 수요가 높은 지역입니다.

오피스텔, 다세대 주택, 상가, 자동차 관련 시설 등이 복합적으로 분포되어 있어 지역 경제 활동이 활발한 편입니다.

4.2. 상권 형성 가능성

가산디지털단지역 및 독산역과 가까워 유동인구가 많고, 산업단지 종사자 및 인근 거주자를 대상으로 한 상권 형성 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근 디지털 산업단지를 중심으로 다양한 식당, 카페, 편의점 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주요 상업 시설에 대한 자세한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 교육 시설

단지 북서측 인근에 서울두산초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

기타 중학교, 고등학교 등 교육 시설에 대한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대규모 산업단지가 소재하고 있어 소음이나 미세먼지 발생 가능성이 있으나, 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 권장)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

임차인의 보증금 반환 채권 포기 조건이 명확하나, 혹시 모를 분쟁 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임차인과의 원만한 명도 협상이 중요하며, 조건 불이행 시 명도 진행에 다소 시간이 소요될 수 있습니다. (다만, 대항력이 없어 강제집행 시에는 문제가 적을 것으로 예상됩니다.)

6.3. 기타 리스크

본 물건은 오피스텔로, 금천구 및 가산디지털단지의 부동산 시장 침체 시 임대 수익률 하락 또는 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축물 관련 하자 발생 시 수리비 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 남부 지역의 주요 산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요가 높고 교통이 편리한 오피스텔입니다.

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차인의 대항력이 없고 보증금 잔액에 대한 청구권 포기 조건부 매각으로 진행되어 매수인이 인수하는 권리 부담이 없는 것이 큰 장점입니다.

향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(독산역, 가산디지털단지역) 및 산업단지 인근의 우수한 입지 조건

* 매수인이 인수할 임차보증금 등 권리 부담이 전혀 없음

* 비교적 최신 건물(2021년 사용승인)로 유지보수 비용 부담 적음

* 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 지역

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(전용 27.18㎡)의 미림에이클래스 오피스텔 및 인근 지역 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 호가를 조사한 결과, 평균 시세는 약 280,000,000원에서 320,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 300,000,000원이며, 이는 최근 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 300,000,000원입니다.

주변 시세가 약 280,000,000원에서 320,000,000원으로 형성되어 있음을 고려합니다.

법적 권리 인수 부담이 없고, 임차인 관련 조건이 매수인에게 유리하게 작용하므로, 시세 하한가 부근에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크 요인(명도, 시장 변동성)을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원에서 290,000,000원 사이로 제시합니다.

입찰 시에는 해당 물건의 현장 확인 및 최근 시장 동향을 면밀히 재확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.