나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4044 [1] 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제1층 제104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 '양강초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 , 단독(다가구)주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 신정역(서울지하철 5호선)과 신정네 거리역(서울지하철 2호선))이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 제1층 제104호로서, (사용승인일: 2019.02.20) 외벽 : 치장벽돌 및 벽돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소화설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 8m 내외, 동측으로 노폭 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 478-10, 신월동 478-11 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강 서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 202 6.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 임차권 등기사항이 있음. 임차보증금 금205,000,000원 / 임대차계약일자 2021년 2월 8일 주민등록일자 2021년 2월 25일 / 점유개시일자 2021년 2월 27일 확정일자 2021년 2월 10일

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4044 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제1층 제104호

건물용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

토지면적: 16.80㎡ (약 5.08평)

건물면적: 26.78㎡ (약 8.10평)

감정가: 217,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축연도: 2019년 2월 20일 사용승인

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 양천구 신월동 '양강초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 신정역 및 2호선 신정네거리역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본 건 남측으로 노폭 8m 내외, 동측으로 노폭 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있음.

1.3. 건물 및 토지 현황

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 내 제1층 제104호.

* 이용상태: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 소화 설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 가장형 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중.

2. 권리분석

2.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021년 12월 1일 광명세무서장 압류 (갑3).

* 매각으로 소멸되는 권리: 압류(갑3), 가압류(갑4), 압류(갑5), 강제경매(갑6), 주택임차권 등기(을4).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 - 해당 사항 없음).

* 총 등기부채권액: 5,096,500,000원.

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 김지훈 (주택도시보증공사)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 25일

* 확정일자: 2021년 2월 10일

* 배당신고일자: 2023년 4월 14일

* 대항력: 없음.

2.3. 특별 인수 조건

* 본 건 매각으로 인해 임차인 김지훈 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

* 인수 보증금 합계: 0원.

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '양강초등학교' 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임. 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨.

3.2. 교통 및 접근성

지하철 5호선 신정역과 2호선 신정네거리역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이함.

4. 생활정보

4.1. 주변 시설

* 교육: 양강초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 신정역(5호선), 신정네거리역(2호선) 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 좋음.

* 기타: 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 건물 상태

2019년 2월 20일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당함. 건물 내 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 소화 및 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 조건부 매각

임차인 김지훈의 경우 등기부상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 보증금 205,000,000원에 대한 '임차보증금반환청구권 포기' 및 '주택임차권 등기 말소' 조건부 매각이므로, 해당 조건의 이행 여부 및 향후 발생 가능한 분쟁 가능성을 면밀히 검토해야 함. 현재 인수되는 보증금은 0원으로 파악됨.

5.2. 토지거래 허가 구역

해당 물건지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자 또는 용도에 따라 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있음 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

5.3. 건물 노후도

2019년 건축으로 신축에 가까우나, 향후 건물 유지보수 및 관리 필요성을 고려해야 함.

5.4. 주변 환경

조사 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음. (Google 검색 결과 참조)

6. 종합 의견

본 건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물이며 지하철역 접근성도 양호한 편입니다. 감정가 217,000,000원은 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만, 임차인 보증금 관련하여 '청구권 포기' 및 '등기 말소' 조건부 매각 사항은 입찰 시 반드시 숙지해야 할 중요한 부분입니다. 현재 등기부상 임차권은 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 이러한 조건부 매각 사항의 명확한 이해와 함께 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 가능성이 존재함.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 역세권 입지: 5호선 신정역, 2호선 신정네거리역 인근으로 교통 편리.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 부합.

8. 예상 입찰가

* 대상 면적: 건물면적 26.78㎡ (약 8.10평)

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 52.41㎡ (약 15.8평) 다세대 주택: 30,200만원

* 55.56㎡ (약 16.8평) 다세대 주택: 32,900만원

* 분석: 본 물건은 전용면적 약 8.1평으로, 상기 비교 사례(약 15.8평, 16.8평)보다 절반가량 작습니다. 따라서 단순 면적 비례로 시세를 적용하기는 어렵습니다.

* 감정가 217,000,000원(약 2.17억)은 주변 시세(약 3.02억 ~ 3.29억)와 비교 시 상당한 가격 메리트가 있습니다.

* 그러나 임차인 관련 복잡한 조건부 매각 사항과 소형 면적인 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 240,000,000원 (2.2억 ~ 2.4억)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.