나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3936 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 871-19 스페이스빌 제에이동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2016-07-26) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2016-03-18)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금310,000,000원 임대차계약일자 : 2021년7월5일 임차권자 : 이완우

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3936 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

* 건물명: 스페이스빌 제에이동

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 871-19 스페이스빌 제에이동 제4층 제401호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제501호 (사용승인일: 2016-07-26)

* 이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중

* 감정가: 293,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 23.46㎡ (약 7.10평)

* 건물면적: 39.08㎡ (약 11.82평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 남측 인근 주택지대

* 주위 환경: 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 소재

* 교통: 차량 진출입 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역" 소재하여 교통 여건 양호

* 도로: 본건 남측으로 약 6m 도로에 접함

2.2. 토지이용계획

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항), 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경), 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역

* 허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트, 단독, 다가구, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024-04-24)

* 소멸 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(후순위 임차권, 압류, 강제경매 등)는 소멸됩니다.

* 인수 권리: 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 법정지상권 등은 별도 확인 필요하나 본건에서는 해당 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 이 - 본인 정보 보호를 위해 성만 표기)

* 보증금: 310,000,000원

* 전입일자: 2021-08-27

* 확정일자: 2021-07-09

* 배당신고일자: 2023-09-14

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권등기가 말소될 예정입니다. HUG 인수조건 변경에 따라, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 매각 조건을 수락하는 것으로 되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 임차보증금에 대한 인수 의무가 없습니다.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주택 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다세대 및 다가구 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근 지하철역(까치산역) 및 초등학교(서울신정초등학교)와 인접하여 유동인구 확보 및 생활 편의성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2,5호선 까치산역 이용 가능 (도보 거리), 다수 노선의 버스 운행

* 교육: 서울신정초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호함

* 편의시설: 주택가 내 위치하여 일반적인 생활 편의시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건: 임차인 관련 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으며, HUG와의 절차 진행 및 잔액 보증금 관련 포기 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등이 본 물건을 취득할 경우 허가를 받아야 하며, 지정 기간 및 대상에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 이는 매수인의 자격 및 거래 가능성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공항 관련 구역 지정: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역(공항) 등으로 인해 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주택임차권 말소 조건: 비록 대항력이 없으나, HUG 관련 조건으로 인한 잠재적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 까치산역 역세권에 위치하며, 서울신정초등학교 인근에 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 분석상 깨끗한 편에 속합니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건, 그리고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등 복잡하고 주의 깊은 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 특히 토지거래허가구역 여부는 매수인의 자격 및 향후 재산권 행사에 큰 영향을 미치므로, 매수 전에 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2,5호선 까치산역을 이용할 수 있는 역세권 입지

* 서울신정초등학교 인근으로 교육 환경 우수

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적음 (후순위 권리 소멸)

* 2016년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당

9. 예상 입찰가

감정가는 293,000,000원이나, 최근 거래된 유사 물건들의 시세(약 150,000,000원 ~ 216,000,000원)와 본건의 복합적인 리스크 요인(토지거래허가구역, HUG 조건 등)을 고려했을 때, 시장 가격은 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원으로 산정합니다. 이는 시장 시세 및 리스크 요인을 감안한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 상세 분석 및 법적 자문을 거친 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.