나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50281 [1] 서울특별시 은평구 신사동 270-55 유성아이비 이동 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 다세대주택 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주변환경 보통시됨.

교통상황

인근에 지하철역(6호선 응암역) 및 버스정류장이 위치하여 제반 대중교통 상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건중 제6층 제602호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 창호 : 샷시 마감 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대) 방2, 주방, 거실, 화장실, 다용도실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방설비, 엘리베이터설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지 거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8. 26.- 2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.-2026.12.31.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 현장조사시 거주인의 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합 건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음. 2. 본건 내부구조도 도면은 건축물현황도에 의한 것으로 현황과 상이할수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2026타경50281 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 신사동 270-55 유성아이비 6층602호

1.3. 물건 종류

도시형생활주택 (집합건물)

1.4. 감정 평가액

244,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 18.06㎡ (약 5.46평)

건물면적: 29.31㎡ (약 8.87평) (전용면적 기준)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 신청 채권자

주택도시보증공사 (HUG) (김대일 임차보증금 반환 채권 양수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대주택 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

지하철 6호선 응암역 및 다수의 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

건물 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2022년 5월 13일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사의 가압류(권리금액 28,387,490원)입니다. 본 건 등기부등본에 기재된 대부분의 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김대일)

* 보증금: 255,000,000원

* 전입/확정일자: 2021년 5월 25일

* 배당신고일자: 2023년 7월 26일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 신청 채권자인 주택도시보증공사는 임차인 김대일의 임대차보증금 반환 채권을 양수받은 승계인입니다. 또한, 본건 매각으로 인해 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 기타 권리 및 채권 총액

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존, 이전, 매매, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 318,922,724원이나, 이는 실질적인 인수 금액과는 무관합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 2026년 5월에 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 신한노블레스 (2003년식, 82.37㎡): 3억 9천만원

* 미건빌라 (1992년식, 58.71㎡): 2억 1천1백만원

* 하나쉐르빌 (2002년식, 43.53㎡): 2억원

본건은 전용면적 약 8.87평으로, 비교 대상 물건 중 가장 작은 면적입니다. 특히 비교적 신축인 하나쉐르빌(약 13.2평)이 2억원에 거래된 점을 감안할 때, 본건은 면적이 더 작으므로 직접적인 시세 비교 시 면적 차이를 고려해야 합니다. 감정가 2억 4천4백만원은 최근 거래 사례의 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 주변 시세 및 본 건의 면적(8.87평)을 고려했을 때, 3.3㎡당 약 1,300만원 ~ 1,800만원 수준의 거래가격을 예상해 볼 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주거 지역 내 위치하여 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다. 덕산중학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 주변 근린생활시설 이용도 가능합니다.

4.3. 건물 상태 및 구조

건물은 2018년 8월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(다세대주택)으로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감되었습니다. 방 2개, 주방, 거실, 화장실, 다용도실로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별 난방, 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다. 건물 연식(약 8년) 대비 비교적 신축에 속합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.-2026.8.25. 및 2025.10.20.-2026.12.31.). 낙찰 시 토지거래허가 절차가 필요하며, 경매 종료 시점과 지정 기간이 겹치므로 허가 취득에 유의해야 합니다.

5.2. 내부 상태 및 임대 관계 불확실성

현장 조사 시 거주인이 부재하여 임대 관계 및 정확한 내부 상태를 파악하지 못했습니다. 또한, 건축물 현황도상의 내부 구조와 실제 현황이 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

5.3. "선순위 임차권" 관련 오해 소지

물건 정보에 "선순위 임차권"이 언급되어 있으나, 등기부상 김대일 임차인의 권리는 말소 예정이며, HUG의 확약서 제출로 인해 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없습니다. 이는 잠재적 리스크라기보다는 정보 표기상의 혼선일 가능성이 높습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 도시형생활주택입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 다수의 권리가 경매로 인해 소멸될 예정이며, 가장 큰 부담이었을 임차 보증금 2억 5천 5백만원에 대한 인수 의무가 HUG의 확약서 제출로 인해 없을 것으로 판단됩니다. 교통 및 생활 환경도 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 내부 상태 미확인으로 인한 불확실성은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 말소 예정인 다수 권리로 인한 권리 관계 명확화

* HUG의 확약서 제출로 인한 임차 보증금 인수 부담 없음

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 절감 기대

* 서울시 내 주거지로서의 입지적 가치

8. 예상 입찰가

감정가: 244,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건의 전용면적(약 8.87평) 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 최근 거래된 인근 다세대 주택의 면적과 가격을 고려할 때, 3.3㎡당 약 1,300만원 ~ 1,800만원 수준의 시세를 적용할 수 있습니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 토지거래허가구역 지정 및 내부 상태 미확인 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

이에 본 건의 적정 입찰가는 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 정도, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.