나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4069 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-298 리첸스타오피스텔 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 수도권 지하철 5호선 "영등포시장역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 수도권 지하철 5호선 "영등포시장역" 및 노선버스정류장 이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 10층 건물 내 제10층 제1004호로서, (사용승인일 : 2018.03.05.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 "업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 20m, 5m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 본건 건축물현황도상 "9층 지붕" 부분에 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 표기되지 않은 제시외건물(벽식구조 판넬지붕)이 소재하며, 이는 주된 부분과 불가분하여 공히 경매의 대상이 되는 바 그 제시외건물의 가액을 별도로 평가하였으며 해당 부분의 면적은 목측 및 건축물현황도를 기준으로 개략적으로 산출하여 평가하였으므로 관련 업무에 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4069 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-298 리첸스타오피스텔 제10층 제1004호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 168,200,000원

* 토지 면적: 5.52㎡ (약 1.67평)

* 건물 면적: 15.12㎡ (약 4.57평)

* 건물 제시외 면적: 16.80㎡ (약 5.08평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가에 위치하며, 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 지하철역과 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 차량의 진출입이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 5월 30일 접수된 정연재 씨의 가압류(168,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차(2026타경4069)는 2026년 3월 11일 접수된 이종식 씨의 강제경매 개시 결정에 의한 것입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 본 경매가 완료되면 등기부상의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며, 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대 관계 등은 미상이며, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 정확한 이용 상태를 파악하지 못했습니다.

* 건축물 현황도 상에는 표기되지 않은 제시외 건물(벽식구조 판넬지붕)이 9층 지붕 부분에 존재하며, 이는 본건과 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 영등포동7가는 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 영등포시장역을 중심으로 형성된 상권으로, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 아파트 단지가 있어 배후 수요 확보에도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능, 다수의 시내·외 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 각종 금융기관, 병원, 마트, 백화점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. (영등포시장, 타임스퀘어 등)

* 교육시설: 주변에 초·중·고등학교가 분포하고 있으나, 오피스텔 용도의 특성상 직접적인 수요는 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 등기 및 건축물대장에 누락된 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상입니다. 해당 건물의 법적 문제 발생 가능성 및 철거 또는 원상복구 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 미확인 임차인: 임대차 관계가 미상이며, 현장 방문 시 정확한 점유 및 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 오피스텔 공급 과잉: 주변 지역의 오피스텔 공급 물량 증가 추이를 파악하여 공실 위험을 점검해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있는지 확인하기 위한 조사를 수행하였으나, 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 지하철역과 인접한 역세권 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 권리 분석 상 인수되는 부담은 없으나, 제시외 건물과 미확인 임차인 등의 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

* 감정가 1억 6,820만 원을 기준으로, 제시외 건물 및 명도 관련 비용을 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 발전 가능성: 영등포 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 낮은 토지 지분 면적: 토지 면적이 5.52㎡로 매우 작아, 향후 토지 관련 이슈 발생 시 영향이 클 수 있으나, 현재는 건물 자체의 가치에 집중하는 것이 일반적입니다.

* 건물 제시외 면적: 비록 평가액이 별도 산정되었으나, 법적 안정성을 위해 해당 부분에 대한 정확한 확인 및 고려가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보는 시간적, 면적, 층수 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 2024년 4월 17일 10층 15.12㎡ 거래가 100,000,000원 (주의: 매우 낮은 가격으로 정확도 의심)

* 2023년 11월 16일 5층 19.3㎡ 거래가 180,500,000원

* 2025년 9월 15일 4층 28.74㎡ 거래가 245,000,000원 (주의: 미래 시점 거래)

* 본건의 감정가는 168,200,000원입니다.

* 제시외 건물 포함 및 미확인 임차인 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.