나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4012 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 820-23 은성캐슬 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정고등학교" 남측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,단독주택,학교 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 시내버스정류장 및 다소 원거리에 "까치산역(5호선)"등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물(사용승인일;2022.03.30.)내 5층 제502호로서 외벽; 석재 붙임 등 마감 창호; 새쉬창호 입니다

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대;후첨 "내부구조도"참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

급배수설비 및 위생설비,화재탐지 및 경보설비, 승강기설비,도시가스설비 및 주차설비 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 인접도로와 등고 평탄시되는 가장형의 토지로,도시형생활주택(단지형다세대) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 4m 정도의 포장도로와 한면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히;도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추표면)<공항시설법>,상대보호구역(2016-03-08)(강서교육처에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등.용도;단독 다가구 아파트 연립 다세대,지정기간;2025.08.26~2026.05.25),토지거래계약에관한허가구역(용도;아파트 기간;2025.10.20~2026.12.31.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계'미상입니다.

물건 비고

임차인 조현수의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4012 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 820-23 은성캐슬 제5층 제502호

신축주소: 서울특별시 강서구 등촌로13바길 49-20 (화곡동)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건축물 사용승인일: 2022년 3월 30일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 11.72㎡ (약 3.55평)

토지 지분: 11.72㎡ (약 3.55평)

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

건물 지분: 18.64㎡ (약 5.64평)

감정가: 239,000,000원

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정고등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 소형 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 시 인근에 시내버스정류장이 있고, 다소 원거리에 지하철 5호선 "까치산역"이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설 (외부 검색 결과)

주변 지도 검색 결과, 본건은 다수의 공동주택 단지와 일반 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 학교(신정고등학교 등)가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 현재까지의 외부 검색으로는 인근에 혐오시설이나 특별한 위험 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역에 해당하며, 공항시설법상 원추표면구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 압류 (영등포세무서장, 2023.06.01. 접수)

등기부채권 총액: 238,000,000원

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(심상빈), 소유권이전(문지우), 압류(영등포세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 순으로 등기되어 있습니다. 을구의 주택임차권(조현수)은 등기부 요약 상 '말소'로 표시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김민주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-24

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(조현수)

보증금: 238,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 2022-04-13

배당신고일자: 2024-05-09

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.3. 인수되는 임차보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 종합 의견

본건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 존재합니다. 물건 명세서에 따르면, 임차인 조현수의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 등기부상 주택임차권(을1)이 말소로 표시되어 있고, 인수 보증금 합계가 0원인 점으로 보아, 상기 조건이 원활히 이행될 경우 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 HUG 측의 조건 이행 여부가 확정적이지 않을 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 명확히 확인하고 진행해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래 사례 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 다음과 같은 사례들이 있습니다.

* 2026년 7월 21일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36번지 "더원", 전용면적 19.98㎡, 4층, 2019년식 다세대주택이 21,600만원(216,000,000원)에 거래되었습니다. (면적당 단가 약 10,810,810원/㎡)

* 2026년 7월 16일 거래: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지 "(504-114)", 전용면적 37.44㎡, 2층, 1986년식 다세대주택이 15,000만원(150,000,000원)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌(1014-11)", 전용면적 37.56㎡, 3층, 2002년식 다세대주택이 16,000만원(160,000,000원)에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건(은성캐슬, 2022년식, 전용 18.64㎡)의 감정가는 239,000,000원입니다. 제공된 거래 사례 중 가장 유사한 조건(연식, 면적)을 가진 "더원"(2019년식, 19.98㎡)의 거래가(216,000,000원)를 기준으로 역산한 면적당 단가(약 10,810,810원/㎡)를 적용하면, 본건(18.64㎡)의 시세는 약 201,600,000원 수준으로 추정됩니다. 본건은 해당 사례보다 신축 연도가 짧다는 장점이 있으나, 면적이 다소 작습니다. 감정가는 주변 시세를 상회하는 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 이용 상태

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

급배수 및 위생 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 신정고등학교가 있으며, 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 밀집하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련 불확실성

본건의 가장 큰 리스크는 HUG(주택도시보증공사)의 임차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건입니다. 이 조건이 원활히 이행되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금 반환 채무를 인수하거나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.

6.2. 소형 면적의 한계

전용면적 18.64㎡(약 5.64평)은 상대적으로 작은 면적으로, 향후 되팔거나 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2026타경4012 (1) 물건은 2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 주거 밀집 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 HUG 관련 임차권 조건의 불확실성, 소형 면적이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물 (2022년 사용승인)

* 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 신축 건물 수요층 존재 가능

* HUG 관련 조건이 원활히 해결될 경우, 명확한 권리 관계 확보 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 239,000,000원이나, 제공된 최근 실거래가 분석 및 HUG 관련 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 가장 유사한 조건의 거래 사례(216,000,000원)와 감정가 대비 약 75~85% 수준을 고려하여, 예상 입찰가는 195,000,000원으로 산정합니다. 최종 입찰가는 본건의 권리 관계를 명확히 확인하고, 경매 물건의 특성과 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.