나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4017 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "엘케이드림빌 제6층 제602호"로서 주위는 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 동측으로 직선 거리 약 700m 이내에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일:2021.11.30) 외벽 : 라임스톤 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(방1, 거실 겸 주방, 화장실 겸 욕실, 테라스 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 2필 일단의 정방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<화곡동 359-42, 359-107> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기 사항 있음. -임차보증금 : 269,000,000원 -임대차계약일자 : 2022년1월3일 -확정일자 : 2022년1월11일

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4017 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 14.16㎡ (약 4.28평)

토지지분: 14.1595㎡ (약 4.28평)

건물면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

건물지분: 22.08㎡ (약 6.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 11월 30일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치.

* 주위환경: 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하는 기존 주택지대.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 동측으로 약 700m 이내에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 소재. 인근에 노선 버스정류장 소재.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정; 2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등 대상; 2025.10.20 ~ 2026.12.31, 아파트 대상).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기 (2026.03.09, 주택도시보증공사 채권)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 절차에 따라 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 정난아)

* 임차보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 2월 22일

* 확정일자: 2022년 1월 11일

* 배당신고일자: 2024년 2월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 언급이 있으나, 등기부상 대항력 없음으로 표기됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 명시된 권리는 없음)

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이는 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금에 대해 인수 의무가 없음을 시사함.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 주택가에 위치하며, 주변에 편의시설 및 상업시설이 혼재된 지역임.

* 서울월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

* 까치산역이 도보권(약 700m)에 있어 대중교통 이용이 용이함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 서울월정초등학교, 강서중학교, 화곡고등학교 등 근접.

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등록되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석됨. "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권"이라는 표기는 혼재되어 있어, 보증금 반환 및 임차권 승계 관련하여 추가적인 법률 검토가 필수적임. 특히, 주의사항에 명시된 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소' 조건이 매각 절차에서 명확히 이행되는지 확인이 중요함.

* 토지이용계획상 제약: 공항 관련 구역, 군사시설 보호 구역 등 다수의 규제가 존재하여 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있음.

* 토지거래계약 허가구역: 특정 기간 및 용도에 따라 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규제 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 서울월정초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호함.

* 대항력 없는 임차인(HUG)과 관련된 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 철저히 검토해야 함.

* HUG 인수조건 변경 및 주의사항에 명시된 조건이 명확히 이행될 경우, 보증금 인수 부담 없이 취득 가능할 수 있다는 점은 긍정적임.

* 다수의 토지이용계획상 제한사항 존재를 인지해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건축물임.

* 역세권 접근성: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용 가능.

* HUG 관련 조건 명확화 시: 임차인 보증금 인수 부담 없이 저가 매수 가능성 (단, 철저한 법률 검토 후 판단 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 243,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 21일: 서울 강서구 화곡동 366-36번지, 19.98㎡ (전용면적), 2019년 준공, 216,000,000원 거래됨.

* 2026년 7월 16일: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지, 37.44㎡ (전용면적), 1986년 준공, 150,000,000원 거래됨.

* 2026년 7월 2일: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지, 37.56㎡ (전용면적), 2002년 준공, 160,000,000원 거래됨.

* 본 물건은 22.08㎡이며, 2021년 준공으로 가장 최근 거래된 19.98㎡, 2019년 준공 물건과 연식 및 면적이 유사함.

* 유사 물건의 평당 가격(약 10,810,810원/㎡)을 적용 시, 본 물건(22.08㎡)의 시세는 약 238,580,000원으로 추정됨. 이는 감정가(243,000,000원)와 유사한 수준임.

* 다만, HUG 관련 조건으로 인한 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

* 권장 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.