나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50306 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 513-9 티에스빌 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2026.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선일여자고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 교육시설 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 구분건물 내 4층 403호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)임.

설비내역

냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약6m 내외의 도로와 접하여 차량으로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

갈현동 513-9, 513-10, 513-11 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트, 연립, 다세대, 기간:2025. 8.26 ~ 2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20 ~ 2026.12.31.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 주택임차권등기 되어 있음. (등기사항전부증명서 참고)

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50306 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 513-9 티에스빌 4층403호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 다세대주택/단지형다세대)

건물 규모: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 403호

건물면적: 45.18㎡ (약 13.66평)

토지면적: 29.08㎡ (약 8.8평) (토지/건물 일괄 매각)

감정가: 397,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세정보

본 물건은 티에스빌 건물 내 4층 403호이며, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

내부에는 냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 주차장 시설도 구비되어 있습니다.

건물 전유부 면적은 45.18㎡(약 13.66평)이며, 토지지분은 29.08㎡(약 8.8평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선일여자고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 교육시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건지 서측으로는 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있어 차량으로의 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2022년 7월 6일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(갑5)입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 말소될 예정입니다.

* 주택임차권 (을1, 2023-07-26 접수)

* 가압류 (갑5, 2022-07-06 접수)

* 압류 (갑6, 2025-03-24 접수)

* 압류 (갑7, 2025-09-25 접수)

* 강제경매 (갑8, 2026-03-13 접수)

3.2. 임차인 분석

본 건에는 주택도시보증공사(HUG)가 보증한 임차인(장인석)이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(장인석)

* 보증금: 367,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-15

* 확정일자: 2021-06-25

* 대항력: 없음

주요 권리 분석상 특이사항은 다음과 같습니다.

* 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권은 말소 예정입니다.

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자에게 임차보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 375,398,996원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 서울 은평구 갈현동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

다세대주택 및 도시형생활주택이 주를 이루는 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 주변 시세 (JSON 분석 기반)

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대/연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 46.47㎡ (약 14평) 연립주택 (2026년 5월 거래): 235,000,000원 (약 1679만원/평)

* 49.97㎡ (약 15평) 다세대주택 (2026년 5월 거래): 190,000,000원 (약 1267만원/평)

* 71.91㎡ (약 21.7평) 다세대주택 (2026년 5월 거래): 330,000,000원 (약 1521만원/평)

본 물건의 감정가는 397,000,000원이며, 면적은 45.18㎡(약 13.66평)입니다. 이는 평당 약 2,906만원 수준으로, 제공된 JSON 데이터상의 인근 구형 주택 시세 대비 높은 감정가로 책정되어 있습니다. 그러나 본 건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 도시형생활주택임을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"선일여자고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 기타

본 물건은 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경, 토지거래허가구역, 선순위임차권 등의 특이사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25, 2025.10.20 ~ 2026.12.31). 이는 외국인 및 특정 용도 대상자에게 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있음을 의미합니다.

6.2. 임차권 관련 조건

비록 대항력 없는 임차권이지만, 매각 조건에 명시된 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 여부를 재확인해야 합니다. (주택도시보증공사 관련 내용)

6.3. 감정가와 시세 비교

본 건의 감정가(평당 약 2,906만원)가 최근 거래된 인근의 구형 주택 시세(평당 약 1,267만원 ~ 1,679만원)보다 높게 책정되어 있어, 향후 낙찰가 결정에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 토지거래허가구역이라는 점과 감정가가 인근 구형 주택 시세 대비 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태의 주거 공간입니다.

* 임차보증금 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 버스정류장이 인접해 있고, 근린생활시설이 분포하여 생활이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 397,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 데이터와 본 물건의 신축 연식, 그리고 권리관계상 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준을 중심으로 책정하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 현황에 따라 유동적으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가인 397,000,000원을 기준으로 검토하시기 바랍니다. (단, 입찰 시점의 시장 분위기 및 경쟁 강도를 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.