나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3895 [1] 서울특별시 양천구 신정동 974-13 타임아트빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철2호선 '신정네거리역' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 '신정네거리역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 공동주택 중 제3층 제303호로서, 외벽은 석재붙임 마감 등임. 창호는 섀시창호 등임.

이용상태

관련 공부상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2023-07-06) , 지구단위계획구역 (신정네거리) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3895 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 974-13 타임아트빌 제3층 제303호

구분: 집합건물 (토지/건물 일괄매각)

용도: 다세대주택

건축년도: 2020년

토지면적: 19.07㎡ (약 5.77평)

건물면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

건물 층수: 총 6층 중 해당 3층

감정가: 437,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 지하철 2호선 '신정네거리역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통망: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 '신정네거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리(을4)는 2026년 2월 5일 접수된 주택도시보증공사의 근저당권입니다.

등기부 현황:

* 소유권 보존 (갑1, 2021-01-07)

* 공유자 전원지분 이전 (을2, 2021-03-29, 매매)

* 주택임차권 (을3, 2023-11-01, 권리자: 서정우)

* 근저당권 (을4, 2026-02-05, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 279,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (갑5, 2026-03-10, 권리자: 주택도시보증공사)

임차인 현황:

* 임차인: 서 (주택도시보증공사)

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-24

* 확정일자: 2021-02-17

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수 보증금: 0원. 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 및 이용 현황: 본건 인근에는 지하철역과 더불어 다수의 근린생활시설이 소재하고 있어 유동인구가 있으며, 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 신정네거리역 인근의 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 인근 지역의 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역의 특성상 통상적인 교육 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

개발행위허가제한지역: 본건은 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 매수자의 자격에 따라 허가가 필요할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 상세 내용을 확인해야 합니다.

기타: 건물 제시외 면적이 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2020년)된 타임아트빌의 다세대주택으로, 신정네거리역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 다만, 감정가 대비 주변 시세가 낮은 점, 채권 최고액이 감정가를 초과하는 점, 개발행위허가제한지역에 해당되는 점 등은 유의해야 할 사항입니다. 권리분석상 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 신정네거리역 초역세권으로 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이므로 유지보수 관련 부담이 적을 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 보증금을 인수하지 않으므로 권리관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 437,000,000원 대비 최근 매매 사례들을 고려할 때, 본건은 2020년식 신축 건물임을 감안하여 시세 산정 시 이를 반영할 필요가 있습니다. 다만, 제시된 비교 사례는 건축 연도가 오래되었으며, 채권 최고액이 감정가를 상회하는 점 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세 분석:

* 2026년 5월 거래된 1991년식, 36.89㎡ 다세대주택이 225,000,000원에 거래되었습니다. (약 609만원/㎡)

* 2026년 5월 거래된 2002년식, 54.27㎡ 다세대주택이 400,000,000원에 거래되었습니다. (약 737만원/㎡)

본건 면적(29.73㎡)과 신축 연도(2020년)를 고려하여, 보수적인 시세 범위를 800만원~1000만원/㎡로 추정할 경우, 예상 시세는 약 237,840,000원 ~ 297,300,000원 범위로 볼 수 있습니다.

종합적인 시장 상황과 권리관계, 잠재적 리스크를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 약 250,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.