나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100393 [1] 서울특별시 서초구 방배동 3275 동부센트레빌 101동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 3275번지 소재 "구반포역" 남측 인근에 소재하는 아파트로서 주위는 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 1455-9번지 소재 "남부터미널역" 서측 인근에 소재하는 아파트로서 주위는 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 15층 아파트로서 외벽 : 콘크리트위 페인트 마감. 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 22층 공동주택(아파트)로서 외벽 : 콘크리트위 페인트 마감. 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 개별난방설비 등

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며 단지 주변으로 공도에 접하고 있음.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 단지 주변으로 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

토지이용계획 및 제한상태

1. 방배동 3275번지 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3m후퇴) 2. 방배동 3275-1번지 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3m후퇴)

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100393 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 3275 동부센트레빌 101동 18층1801호

용도: 아파트

감정가: 3,235,000,000원 (32억 3,500만원)

토지면적: 58.19㎡ (약 17.6평)

토지 지분: 58.185㎡

건물면적: 134.04㎡ (약 40.5평)

건물 지분: 134.04㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

특수물건정보: 중복사건

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브 지붕, 22층 건물 (101동)

준공 연도: 2004년 11월 (23년차)

감정평가서 요약: 본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 "구반포역" 남측 인근에 위치한 아파트로, 주위는 아파트, 학교 등이 혼재된 주거지대입니다. 차량 접근이 가능하고 대중교통 수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서초구 방배동 3275번지 소재 "동부센트레빌" 아파트 101동 18층 1801호입니다.

* 교통: 지하철 9호선 구반포역, 3호선 남부터미널역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 주변 버스정류장 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지와 학교 등이 밀집한 주거 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 대상 및 용도에 따라 허가가 필요할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 한국외환은행 근저당권 (2014년 5월 14일 접수, 454,300,000원)

* 총 채권액: 5,580,092,069원

* 등기부등본상 모든 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등은 말소기준권리 이후에 설정되었으며, 경매를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 550,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 8월 2일

* 확정일자: 2014년 5월 15일

* 배당신고일자: 2026년 6월 5일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다.)

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 방배동은 강남 생활권을 공유하며, 지속적인 재개발 및 신축 단지 공급으로 인해 지역 가치가 상승하고 있는 지역입니다. 주요 업무지구 접근성이 우수하고, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 선호도가 높은 지역으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

* 아파트명: 방배동부센트레빌아파트

* 주소: 서울특별시 서초구 방배동 3275 (방배로 278)

* 준공 연도: 2004년 11월

* 동수: 3개동

* 총 세대수: 122세대

* 본 물건 면적: 전용면적 134.04㎡ (약 40.5평) / 공급면적 164.49㎡ (약 50평)

* 층수: 최고 22층 중 18층

* 주차: 세대당 2.19대 (총 268대)

* 주요 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 난방: 개별난방 (도시가스)

* 관리비: 전용 134㎡ 기준 월 평균 약 27만원 (여름/겨울 평균)

* 인근 편의시설: 아파트 및 학교 등 주거 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 경매 사건은 중복사건으로, 관련 절차 및 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 일부 토지 이용 제한 사항(군사보호구역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 향후 재개발/재건축: 방배동 지역은 활발한 정비 사업이 진행 중이나, 본 물건이 속한 동부센트레빌의 경우 2004년 준공되어 신축 단지에 비해 용적률 등에서 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구의 우수한 입지에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 최근 지역 가치 상승세를 보이고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 감정가 또한 시장 시세와 부합하는 수준으로 평가됩니다. 중복사건 관련 사항은 면밀한 검토가 필요하나, 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서초구 방배동에 위치하여 강남 접근성이 뛰어나며, 신흥 부촌으로 부상하는 지역의 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 안정적 단지: 방배동부센트레빌은 오랜 기간 검증된 아파트로, 지역 내 선호도가 꾸준히 유지되고 있습니다.

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 인도 명령 등 명도 절차 진행 시 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통: 지하철 9호선 구반포역, 3호선 남부터미널역 이용이 편리하며, 차량 이용 또한 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,235,000,000원 (32억 3,500만원)

* 최근 매매 실거래가 및 KB부동산 시세 자료에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(134.04㎡)의 아파트 시세는 약 30억 원에서 33억 원 수준으로 파악됩니다.

* 특히 2026년 4월 22일, 20층 134.04㎡ 면적이 3,000,000,000원에 거래된 기록이 있으며, KB부동산의 시세는 29.2억~30.25억 원, 네이버 부동산 시세는 33.5억 원 수준으로 조사되었습니다.

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금이 없으므로, 시장 가격을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 예상 입찰가: 3,150,000,000원 (31억 5,000만원)

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 자문을 통해 신중하게 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.