나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경66 [1] 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제18층 제1808호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 오피스텔,근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 1호선 "독산역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 내 제18층 제1808호 외 1개호로서, 외벽: 글라스커튼월 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기숙사로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

별도등기 있음: 1토지(을구33번 지상권설정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 319-8, 에이스한솔타워 제18층 제1808호에 소재하고 있습니다.

정확한 주소는 서울특별시 금천구 가산디지털1로 58 (가산동)입니다.

본건의 감정가는 189,000,000원이며, 토지 면적은 8.86㎡(약 2.68평)이고 건물 면적은 37.11㎡(약 11.23평)입니다.

건축물대장상으로는 본 건물이 위치한 에이스한솔타워는 철근콘크리트구조, 지하 4층/지상 20층 규모이며, 2017년 1월 24일 사용승인되었습니다.

건물 전체의 연면적은 51,263.773㎡이며, 본건이 속한 18층에는 총 344개의 호실이 있습니다.

본건의 용도는 기숙사이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 국OOO(국세청)입니다.

특이사항으로는 공동담보 및 유동화 물건에 해당됩니다.

주의사항으로는 토지 등기부 을구 33번 란에 지상권이 설정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

2.

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 지하철 1호선 독산역 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지역으로, 전반적인 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 독산역 및 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

에이스한솔타워는 가산디지털단지에 위치하여 비즈니스 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

1.2. 권리분석

2.

말소기준권리는 2022년 8월 10일자 국민은행 근저당(채권최고액 320,400,000원)입니다.

등기부상 기타 권리로는 압류(금천세무서장, 2025.12.01.)와 가압류(서울신용보증재단, 2026.03.31.)가 있으나, 본 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

본건 경매는 국민은행에서 신청하였으며, 채권금액은 402,140,959원입니다.

등기부채권 총액은 325,641,286원입니다.

2.1. 임차인 현황

2.

임차인 김미성 씨가 전입일자 2025년 10월 13일, 확정일자 2025년 11월 24일자로 거주 중입니다.

보증금은 30,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

임차인에 대한 인수 보증금은 0원입니다.

2.2. 인수되는 권리

2.

본 경매로 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 토지 등기부 을구 33번 란에 설정된 지상권이 존재하며, 이는 별도등기로 표기되어 있습니다. 이 지상권의 내용 및 낙찰자가 인수해야 하는 조건에 따라 물건 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 상세 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

2.

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 기준 29.89㎡(약 9.05평) 주택이 213,000,000원(약 2,360만원/평), 33.87㎡(약 10.25평) 주택이 293,000,000원(약 2,870만원/평)에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 189,000,000원 (약 1,680만원/평)과 비교 시, 평당 가격이 상당히 높은 편입니다.

다만, 해당 비교 물건들은 다세대 주택으로, 본건의 기숙사 용도 및 복합 상업/업무 단지 내 위치라는 점을 고려할 때 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

가산디지털단지의 특성상 소형 주거 또는 업무용 오피스텔의 경우, 단위 면적당 시세가 높게 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

주변에는 오피스텔, 근린생활시설 등이 다수 소재하여 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

교통은 지하철 1호선 독산역 및 가산디지털단지역, 그리고 다수의 시내외 버스 노선 이용이 가능합니다.

주변 지역은 현대적인 업무 단지 조성이 잘 되어 있으며, 상업 시설 접근성도 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

가장 중요한 리스크는 토지 등기부 을구 33번 란에 설정된 지상권입니다. 이 지상권의 설정 목적, 존속 기간, 임대료 등 구체적인 조건을 파악하지 않으면 향후 재산권 행사에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

건물의 주 용도가 공장 및 지원시설로 되어 있으나, 본건이 기숙사로 이용되고 있는 점은 법규상 제약이나 향후 용도 변경 시의 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 경매 절차나 채권 변제 순위 등에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 가산디지털단지라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 감정가는 주변의 다세대 주택 시세 대비 상대적으로 낮게 평가되어 있습니다.

다만, 토지에 설정된 지상권은 본건의 가치와 활용에 치명적인 변수가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 지상권의 상세 내용을 철저히 조사해야 합니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

가산디지털단지의 풍부한 임대 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대

실사용 목적 외에 투자 목적으로 접근 시, 향후 시세 차익 가능성 (지상권 문제 해결 시)

경매를 통한 시세 대비 저렴한 가격으로 취득 기회

1.8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 189,000,000원입니다.

주변 다세대 주택의 평당 가격이 높게 형성된 점을 고려하면 잠재적 가치가 있으나, 토지 지상권 설정이라는 매우 큰 위험 요소를 안고 있습니다.

이 지상권의 내용이 명확히 파악되지 않는 이상, 감정가 이상으로 적극적인 입찰은 위험할 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하를 고려하는 것이 합리적입니다.

임차인의 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

종합적으로 판단할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 권장합니다.

단, 지상권에 대한 명확한 조사와 위험 분석 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.