나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3989 [1] 서울특별시 금천구 가산동 685 디지털엠파이어 제3층 제301호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 서측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 "독산역" 및 노선버스정류장 이 소재하여 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽: 알루미늄복합판넬 및 칼라복층유리 마감 등, 내벽: 몰탈위페인트 마감 등, 창호: 칼라복층유리 마감임.

이용상태

공부상 용도인 아파트형공장으로 사용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 소화전설비, 스프링클러 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 2필지 일단으로 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12m의 범안로와 접하고 있고 본건 남동측, 북동측으로 노폭 약10m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 가산동 685번지 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) (2) 가산동 716 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㄱ. 임대관계는 미상임. ㄴ. 본건은 공히 수차례 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황, 설비 등을 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사사항, 평가전례 등에 근거하였으니 경매참여시에는 재확인이 필요함. ㄷ. 본건 내부는 가설 자재를 이용하여 복층 구조로 이용하고 있는 것으로 보이나 이는 임의로 철거가 용이한 임시적인 설치 상태로 판단되는 바, 신축 당시의 견고한 벽체 및 바닥으로 구성된 단층의 구분소유 1개호를 기준으로 층고를 감안하여 평가하였음.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

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5. 물건 기본정보

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7. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3989 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 685 디지털엠파이어 제3층 제301호

건물 용도: 지식산업센터 (아파트형공장)

감정가: 653,000,000원

토지 면적: 31.94㎡ (약 9.66평)

토지 지분: 31.94㎡ (약 9.66평)

건물 면적: 124.41㎡ (약 37.63평)

건물 지분: 124.41㎡ (약 37.63평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사

건물 구조: 철근콘크리트 라멘조 평스라브 지붕 15층 건물 중 제3층 제301호

건축물 사용승인일: 2010년 04월 05일

1.1. 입지조건

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3. 입지조건

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5. 입지조건

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7. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 독산역 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 지식산업센터, 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 업무 및 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 독산역 및 다수의 노선버스가 운행되는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 12m의 범안로와 접하고 있으며, 남동측 및 북동측으로는 노폭 약 10m의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역에 속합니다. 기타 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정된 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

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3. 권리분석

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5. 권리분석

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7. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 2022년 08월 19일 접수된 우리은행 근저당 (을6) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건은 토지에 대한 별도등기가 존재하며, 특히 지상권설정 등기(2010년 03월 16일 접수)가 2필지 토지(가산동 685번지, 716번지)에 설정되어 있으며, 이 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 물건의 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

* 인수되는 임차보증금: 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

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3. 상권분석

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5. 상권분석

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7. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 금천구 가산동은 서울디지털국가산업단지의 핵심 지역으로, 다수의 IT, 제조업, 지식산업 관련 기업들이 밀집해 있는 대표적인 비즈니스 허브입니다.

* 주변 시설: 건물 주변으로는 다양한 상업시설, 금융기관, 음식점, 카페 등이 발달하여 직원들의 편의를 지원하고 있습니다. 또한, 인근에 아파트 단지가 있어 배후 수요도 일부 존재합니다.

* 산업 연관성: 지식산업센터 밀집 지역의 특성상 관련 산업 종사자 및 기업들과의 연계성이 높으며, 이는 향후 임대 및 운영 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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3. 생활정보

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5. 생활정보

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7. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역이 도보 가능한 거리에 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 건물 내 또는 인근 상업 시설을 통해 은행, 식당, 카페 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 및 업무 환경: 지식산업센터와 더불어 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거와 업무가 공존하는 복합적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경 조사 결과: 주변 지역에 대표적인 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았으며, 주거 및 업무 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

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5. 잠재적 리스크

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7. 잠재적 리스크

* 토지 지상권 인수: 본건 토지(685번지, 716번지)에 설정된 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지의 사용 및 처분에 제약이 될 수 있으며, 추후 지상권자와의 관계 설정 및 권리 행사에 변동이 발생할 수 있습니다.

* 내부 이용상태 불확실성: 감정평가 당시, 내부가 가설 자재를 이용한 복층 구조로 이용되고 있었으나, 이는 임의적이고 임시적인 설치 상태로 판단되었습니다. 평가는 신축 당시의 단층 구조를 기준으로 되었기에, 실제 이용 시 원상복구 의무 발생 가능성이 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 현장 조사 제약: 경매 참여 전 내부 현장 조사가 폐문부재로 인해 제한적으로 이루어졌습니다. 정확한 내부 구조, 이용 상황, 설비 내역 등에 대해서는 집합건축물대장, 외부 관찰, 탐문 등을 통해 추정되었으므로, 실제 물건 확인 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 임대차 관계 및 차임, 보증금 등은 미상으로 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

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3. 종합 의견

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5. 종합 의견

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7. 종합 의견

본건은 서울디지털국가산업단지 내 주요 지식산업센터 건물인 디지털엠파이어에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 지하철 독산역 인근이라는 교통의 편리성과 주변의 잘 갖춰진 상업 및 업무 인프라는 긍정적인 요소입니다. 그러나 토지에 대한 지상권 인수, 내부 이용 상태에 대한 불확실성, 그리고 현장 조사의 제약 등은 본건의 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 할 사항입니다. 유동화 물건이라는 점도 복잡성을 더할 수 있습니다. 따라서 본건의 가치를 평가하기 위해서는 인수되는 지상권의 구체적인 내용과 영향, 그리고 내부 원상복구에 따른 비용 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

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5. 투자 포인트

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7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 가산디지털단지 내 핵심 지역에 위치하여 산업 연관성 및 미래 가치가 높습니다.

* 교통 편리성: 지하철 1호선 독산역 및 대중교통망 접근성이 뛰어나 임대 및 실사용 가치가 높습니다.

* 산업단지 성장 잠재력: 서울디지털국가산업단지의 지속적인 발전과 함께 관련 기업들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확화 시: 인수해야 할 지상권 등의 권리관계를 명확히 파악하고, 내부 원상복구 및 이용에 대한 계획을 수립한다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

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5. 예상 입찰가

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7. 예상 입찰가

본건의 감정가는 653,000,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가와 더불어 앞서 언급된 잠재적 리스크(토지 지상권 인수, 내부 원상복구 가능성, 현장 조사 제약 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적인 경매 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본건의 특수성을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준을 잠재적인 입찰 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 제안이며, 실제 입찰 참여 시에는 권리관계 및 현장 조사를 통해 파악된 구체적인 정보를 바탕으로 최종 결정하시기를 권장합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.