나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4060 [1] 서울특별시 금천구 독산동 293-10 독산현대아파트 제101동 제10층 제1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공장, 업무시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 독산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 박공스라브지붕 20층건내 제10층 제1003호로서, (사용승인일: 1999.08.20) 외벽: 시멘몰탈위 페인팅마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형에 가까운 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02- 524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각
- 공유자 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

물건 고유번호: 서울남부지방법원 2026타경4060 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 293-10 독산현대아파트 제101동 제10층 제1003호

용도: 아파트

감정평가액: 351,000,000원

토지 면적: 31.54㎡ (약 9.54평)

토지 지분: 17.52㎡ (약 5.30평)

건물 면적: 83.73㎡ (약 25.33평)

건물 지분: 46.52㎡ (약 14.07평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (약 55.55% 지분)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOOOOOO

건물 사용승인일: 1999년 8월 20일

감정평가서 작성일: 2026년 7월 6일

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공장, 업무시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 독산역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 등고평탄한 세장형에 가까운 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공공도로와 잘 연계되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

* 말소기준권리: 2013년 3월 15일자 하나은행 근저당 (240,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 240,000,000원

* 권리 관계 요약:

* 소유권보존: 배은정 외 3명 (1999-09-06)

* 근저당: 하나은행 (2013-03-15, 240,000,000원) - 말소기준

* 지분 이전: 장옥선 (2019-01-30, 증여)

* 압류: 서울특별시 금천구 (2019-04-19) - 말소

* 강제경매: 주식회사귀뚜라미에너지 (2026-03-10, 2,336,490원) - 본건, 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

* 주의사항:

* 지분 매각으로 인한 소유권 관계의 복잡성이 존재합니다.

* 공유자 우선매수 신고 시 보증금 미납으로 효력이 상실될 경우, 차회기일부터는 우선권이 제한됩니다. (물건명세서 참조)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권 분석

* 주변 상업 시설: 아파트 단지 내 상가 및 인근 독산동 지역의 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공장 등이 혼재되어 있습니다.

* 지역 특성: 주거 지역과 상업, 업무, 공장 지대가 복합적으로 분포하는 지역으로, 유동인구 및 상권의 다양성이 존재합니다.

1.5. 생활 정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 독산현대

* 총 세대수: 214세대

* 사용 승인일: 1999년 8월 20일

* 최고층: 20층

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주변 편의 시설:

* 교육 시설: 가산중학교 인근에 위치 (교육환경보호구역 해당 - 남부교육청 확인 필요)

* 교통: 지하철 1호선 독산역 인근, 다수 노선 버스정류장 이용 편리

* 기타: 주변에 아파트, 상가, 업무시설, 공장 등이 혼재

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정, 향후 재산권 행사 및 명도에 있어 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 제한: 공유자 우선매수 신청 시 보증금 미납 등으로 효력이 상실될 경우, 향후 권리 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1999년 사용승인된 건물로, 약 25년 경과되어 향후 리모델링 또는 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 공항시설법상 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한 사항이 적용되고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 아파트 지분 경매 물건으로, 지하철 1호선 독산역 인근에 위치하여 교통이 편리한 입지입니다. 주변이 주거, 상업, 업무, 공장 시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 가장 큰 특징은 '지분 매각'이며, 이에 따라 공유자 우선매수 신고 제한 등 특별한 절차가 따릅니다. 임차인 관련 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 건물은 1999년식으로 연식이 있으나, 전용면적 83.73㎡(약 25.33평)의 아파트로 실거주 및 투자 가치를 동시에 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 지분 매각이라는 특성상 향후 소유권 행사와 관련된 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 실거주 및 투자 가능 면적: 전용면적 83.73㎡(약 25.33평)으로 비교적 넓은 면적을 제공합니다.

* 지분 매각을 통한 시세 차익 기대: 지분 매각으로 인한 할인 거래 가능성이 있으며, 향후 시장 상황 및 공유자 협의를 통해 전체 지분을 확보할 경우 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지속적인 도시 개발 가능성: 금천구 일대는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충이 이루어지고 있는 지역입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 아파트 전체가 아닌 지분 매각 물건으로, 감정가 351,000,000원은 전체 부동산에 대한 평가액으로 추정됩니다. 본건 매각 대상 지분율은 약 55.55%이며, 이를 감안한 지분별 감정가는 약 195,080,500원입니다. 최근 유사 면적(83.73㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 4월 60,500,000원, 2026년 6월 56,000,000원으로 형성되어 있어, 전체 물건의 시세는 약 560,000,000원에서 605,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이에 따라 해당 지분의 시장 가치는 약 311,000,000원에서 336,000,000원으로 추정됩니다. 지분 매각의 특수성을 고려한 투자자들의 할인율 적용 여부에 따라 입찰가가 달라질 수 있으나, 보수적인 접근과 함께 잠재적 가치를 고려하여 예상 입찰가는 약 270,000,000원으로 제안합니다. (주의: 상기 예상 입찰가는 과거 실거래가 및 시장 동향을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 최저매각가격, 입찰 참여자 수, 현장 조사 결과, 공유자 우선매수 신고 여부 등 다양한 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

주변 시설 관련 참고사항:

최근 보도된 바에 따르면, 독산동 지역에는 데이터센터 건립 관련 주민들의 반대 의견이 일부 제기되고 있습니다. 이는 전자파, 소음, 화재 위험, 전력 소비 증가 등에 대한 우려 때문입니다. 또한, 독산동 우시장 일대에서 발생하는 악취 문제를 해결하기 위한 노력이 진행 중이며, '냄새 클린존' 지정 및 상생센터 '그린푸줏간' 운영 등의 시설이 마련되었습니다. 해당 아파트와 직접적인 연관성이 높다고 보기는 어렵지만, 인근 지역의 개발 및 환경 이슈로 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.