나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경6014 [2] 서울특별시 중랑구 신내동 821-2 신내에스케이브이1센터 1층125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 중랑구 신내동 소재 신내차량기지 북측 월편 인근에 위치하며 부근은 아파
트단지와 관공서, 점포 및 공장 등이 혼재하여 형성되어 있는 시외곽 주상혼용 지
역으로, 인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 간헐적으로
위치하고, 근거리에 각급학교와 근린공원, 공공시설등이 위치하고 있어 제반 입지
여건은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 1-2분 거리에 위치하고
지하철역(신내역 / 6호선,경춘선)이 도보로 약 13-15분 거리에 위치하여 일반대중
교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 12층건 중 1층 124호, 125호로서,
외벽 : 판넬 및 강화유리 마감,
내벽 : 몰탈위페인트 및 인테리어치장 마감,
천정 : 인테리어치장 마감,
창호 : 칼라새시 창호임.

이용상태

124호, 125호 : 근린생활시설(명인만두 앤 만족오향족발 신내점)로 이용중임.
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기설비, 지하주차장, 소화전 및 화재경보설비, 기타
지식산업센터 관련 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 부정형의 평지로서 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽으로 각각의 간선포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신내3), 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에
관한특별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육
군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 제한보호
구역(후방지역:500m)(위탁지역12m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2021.06.25일 이며 본건이 속한 건물동은 지
하3층 - 지상12층 규모의 지식산업센터 및 근린생활시설로서 총 5
58호임.
(3)기 타 : 본건은 관할구청에서 발급받은 건축물현황도면을 기준으로 건물외
관조사와 인근점포 직원 탐문 등을 통하여 이용상황등을 개략적으
로 조사하였는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경6014 (2)

소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 821-2, 신내에스케이브이1센터 1층 125호

용도: 근린상가

감정가: 624,000,000원

토지면적: 14.73㎡ (약 4.45평)

토지 지분: 14.73㎡ (약 4.45평)

건물면적: 48.11㎡ (약 14.55평)

건물 지분: 48.11㎡ (약 14.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 신내차량기지 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 관공서, 점포 및 공장 등이 혼재된 시외곽의 주상혼용 지역입니다. 간선도로변으로는 근린생활시설과 상가 등이 위치하며, 근거리에 각급 학교, 근린공원, 공공시설 등이 있어 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 시내버스정류장이 도보 약 1-2분 거리에 있습니다. 지하철 6호선 및 경춘선의 신내역이 도보 약 13-15분 거리에 위치하여 대중교통 이용 편의성은 대체로 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (권리분석상 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입(사업)일자: 2024.05.03

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 특정되어 있으나, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약 (말소기준권리: 2021.12.30 신한은행 근저당권):

* 2021.12.30: 신한은행 근저당권 (금 510,000,000원) - 말소기준권리

* 2021.12.30: 문성덕 소유권이전1번신탁등기말소 (매매 신탁재산 처분)

* 2023.05.24: 구리세무서장 압류 - 말소

* 2023.09.25: 남양주시 압류 - 말소

* 2023.11.17: 김범중 근저당권 (금 500,000,000원) - 공동담보목록, 말소

* 2024.11.27: 신한은행 임의경매 개시결정 (채권액 1,020,000,000원) - 말소 (본건 사건)

* 2025.02.13: 서울특별시 압류 - 말소

* 2025.04.04: 중랑세무서장 압류 - 말소

* 2025.12.30: 근로복지공단 가압류 (금 14,042,440원) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,024,042,440원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신내 SK V1 Center는 지식산업센터와 근린생활시설이 복합된 건물입니다. 현재 124호와 125호는 '명인만두 앤 만족오향족발 신내점'으로 이용 중으로, 이는 배후 단지 및 인근 직장인 수요를 기반으로 한 근린 상권의 특성을 보여줍니다. 외곽 지역이지만 인근 간선도로변으로 점포와 상가가 위치하고 있어 상권 형성이 가능한 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 근거리에 각급 학교, 근린공원, 공공시설 등이 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

* 교통: 시내버스정류장 도보 1-2분, 신내역(6호선/경춘선) 도보 13-15분 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 본건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행되고 있습니다. 이는 채권 관계가 복잡하거나 여러 자산에 걸쳐 설정되어 있을 가능성이 있어, 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 현재 임차인이 사업자 등록 및 전입(사업)일자를 가지고 있으며 보증금과 차임 정보가 특정되어 있어 해당 내용은 파악된 것으로 보입니다. 다만, 실제 임대차 현황은 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 관련 규제는 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 신내동에 위치한 지식산업센터 내 근린상가 점포로, 비교적 최근에 사용승인을 받은 건물(2021.06.25)입니다. 현재는 외식업종으로 활발히 운영 중인 것으로 파악되며, 배후 수요와 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보라는 특수성을 고려할 때, 채권 관계에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 임차인의 실제 점유 및 운영 현황에 대한 추가적인 조사가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 내부 상태 및 건물 노후도에 대한 부담이 적습니다.

* 활발한 현 영업: 현재 '명인만두 앤 만족오향족발 신내점'으로 성업 중인 것으로 보여, 안정적인 임대 수익 창출 또는 직접 운영 가능성을 시사합니다.

* 교통 편의성: 대중교통 이용이 편리한 입지로, 잠재 고객 접근성이 좋습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 624,000,000원을 기준으로, 본 건은 유동화 및 공동담보 물건이라는 점, 현 임차인의 운영 현황, 그리고 인근 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 80~90% 수준(약 499,200,000원 ~ 561,600,000원)을 초기 입찰가 산정 기준으로 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가 결정은 시세 조사, 현장 방문, 임차인과의 소통 등을 통해 최종적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.