나이스옥션 법원경매 순천 2025타경630 [2] 전라남도 여수시 웅천동 1806-1 여수웅천캐슬스타 3층씨-314호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 '이순신공원' 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택 및 오피스텔 , 근린생활 시설 등이 혼재한 웅천 택지개발지구내 상업지역임.

교통상황

본건소재 업무시설 동까지 차량 진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 중 10층씨-912호, 3층 씨-314호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급 ·배수시설, 엘리베이터, 도시가스에 의한 난방설비 소화전 설비 지하 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 오피스텔 건물이 남측으로 대로한면에 서측으로 중로 한면에 동측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(설립예정지(중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설립예정지(초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(상업지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특별대책지역(여수국가산업단지)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경630 (2)

소재지: 전라남도 여수시 웅천동 1806-1 여수웅천캐슬스타 3층 씨-314호

용도: 오피스텔

감정가: 132,000,000원

토지면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

건물면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

위치: 전라남도 여수시 웅천동 소재 '이순신공원' 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 웅천 택지개발지구 내 상업지역입니다.

교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

인접 도로 상태: 본건 소재 오피스텔 건물은 남측으로 대로, 서측으로 중로, 동측으로 소로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 국가산업단지(상업지역), 특별대책지역(여수국가산업단지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2022-04-29)

등기 내역 요약:

* 갑2: 소유권이전(1번 신탁등기 말소) - 이수민 (2022-04-29)

* 을1: 근저당권 - 신한은행 (151,200,000원, 2022-04-29) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 - 소상공인시장진흥공단 (7,868,206원, 2025-09-10) - 말소

* 갑4: 임의경매 - 신한은행 (361,063,298원, 2025-09-22) - 말소

* 갑5: 압류 - 여수시 (2026-02-10) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

권리분석 종합: 본건은 말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 권리가 없으며, 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 깨끗한 물건입니다.

4. 상권분석

본 물건은 여수시 웅천동의 택지개발지구 내 상업지역에 위치하며, '이순신공원' 인근으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 주변으로 다양한 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 웅천지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 10층 건물 중 3층(씨-314호)입니다.

준공 연도: 2022년으로 신축 건물입니다.

이용 상태: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생시설, 급배수시설, 엘리베이터, 도시가스 난방설비, 소화전 설비, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주거 환경: 이순신공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있으나, 본 건은 임의경매로 진행되어 일반 경매와 동일하게 소멸주의가 적용됩니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

토지 이용 계획 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 국가산업단지, 특별대책지역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 웅천동의 신축(2022년 준공) 오피스텔로, '이순신공원' 인근에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 웅천 택지개발지구의 지속적인 발전 가능성과 신축이라는 점을 고려할 때 안정적인 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2022년 준공으로 즉시 임대 수익 또는 실거주 활용이 가능합니다.

우수한 입지: 웅천 택지개발지구 내 '이순신공원' 인근으로 쾌적한 환경과 생활 편의성을 제공합니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리가 없습니다.

향후 가치 상승 기대: 웅천지구의 개발 계획과 더불어 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 132,000,000원

최근 매매 사례:

* 34.8461㎡, 2025년 8월 거래, 135,000,000원

* 26.2134㎡, 2025년 4월 거래, 135,000,000원

* 26.2134㎡, 2024년 8월 거래, 70,000,000원

시세 분석: 본건 오피스텔은 전용 면적 34.32㎡ (약 10.38평)으로, 가장 유사한 면적(34.8461㎡)의 최근 매매 사례가 135,000,000원에 거래되었습니다. 건물 준공 연도가 2022년으로 신축인 점을 감안하면, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

입찰가 제안: 경쟁적인 입찰 상황을 고려하여 감정가 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.