나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경368 [8] 전북특별자치도 부안군 줄포면 줄포리 653 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1~7)은 전북특별자치도 부안군 줄포면 장동리 소재 "줄포톨게이트" 동측 일원에 위치하며, 주위환경은 농경지 및 임야 등이 혼재는 지역임. 일련번호(8)은 부안군 줄포면 줄포리 소재 "줄포면사무소" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택이 주를 이루는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량과 농기계의 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 답임. 일련번호(2)는 부정형의 완경사지로서, 조사일 현재 전 및 일부 농로임. 일련번호(3,4)는 사다리형의 완경사지로서, 조사일 현재 전임. 일련번호(5)는 삼각형의 평지로서 조사일 현재 답임. 일련번호(6,7)는 세장형의 평지로서, 조사일 현재 전임. 일련번호(8)은 부정형의 평지로서, 조사일 현재 주거용건물용지임

인접 도로상태

일련번호(1,6,7) 북서측으로 개설된 농로를 통하여 접근함. 일련번호(2)는 남서측으로 개설된 농로(본건 일부 포함)를 통하여 접근함. 일련번호(3,4)는 현황 인접 토지를 통하여 접근 가능함. 일련번호(5)는 남동측으로 개설된 왕복 4차선 포장토로를 통하여 접근함. 일련번호(8)은 동측으로 개설된 콘크리트 포장도로를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,5)는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>. 일련번호(2~4)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(6,7)은 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호(8)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지 관리법>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>.

제시목록 외의 물건

일련번호(3,8)토지에 제시외 수목이 다량 식재되어 있음.

공부와의 차이

의뢰목록상 일련번호(2) 지목은 전, 일련번호(6,7)은 답이나 현황 일련번호(2)는 전 및 일부 도로, 일련번호(6,7)은 전으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 일련번호(8) 토지 일부에 제시외 비닐하우스가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(9-가) 적벽돌조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 및 모르타르위 페인트 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 목재 및 새시창임.

이용상태

(9-가)는 단독주택으로로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 전기설비, 보일러실비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : ① 일련번호(8) 토지를 소재지번으로하여 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 타인소유의 목조 함석지붕 단층 주택 39.41㎡가 등재되어 있으나 현황은 소재불명임. ② 일련번호(8) 토지를 소재지번으로하여 등기사항전부증명서상 타인소유의 목조 초가지붕 단층 주택 15평 및 14평이 등재되어 있으나 현황은 소재불명임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지상에 소유자 미상의 제시외수목(조경수목)이 다량 소재하나 매각에서 제외
3. 지상에 제시외 비닐하우스 소재하나 매각에서 제외(철거 및 이동 용이함)
4. 목록8. 토지 소재지번에 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 타인 소유의 '목조 함석지붕 단층 주택 39.41㎡ 및 초가지붕 단층 주택 15평 및 14평'이 각 등재되어 있으나 현황은 소재불명임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경368 (8)

소재지: 전북특별자치도 부안군 줄포면 줄포리 653번지

건물 구조: 단독주택

감정가: 151,497,240원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부안농업협동조합 (마스킹 처리)

1.2. 면적 및 구성

토지 면적: 767.00㎡ (약 232.05평)

건물 면적: 98.40㎡ (약 29.77평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 30.70㎡ (매각 제외)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

1. 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함하여 매각합니다.

2. 지상에 소유자 미상의 조경수목이 다수 식재되어 있으나 매각에서 제외됩니다.

3. 지상에 제시외 비닐하우스가 소재하나 매각에서 제외됩니다. (철거 및 이동 용이)

4. 목록 8번 토지 지번 상, 등기사항전부증명서 및 건축물대장에는 타인 소유의 '목조 함석지붕 단층 주택 39.41㎡'와 '초가지붕 단층 주택 15평 및 14평'이 등재되어 있으나, 현황은 소재불명입니다.

1.4. 감정평가 요약

토지:

- 위치 및 주위환경: 본건(8번 목록)은 부안군 줄포면사무소 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택이 주를 이루는 지역입니다.

- 교통상황: 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하여 교통사정은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태: 부정형의 평지로서, 주거용 건물 용지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 동측으로 개설된 콘크리트 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등 다수의 도시계획시설 및 법적 제한이 있습니다.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타: 토지 일부에 제시외 비닐하우스가 소재합니다.

건물:

- 구조: 적벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지 마감입니다. 창호는 목재 및 새시입니다.

- 이용상태: 단독주택으로 이용 중입니다.

- 설비내역: 기본적인 위생, 난방, 전기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

- 공부와의 차이: 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 타인 소유의 목조 주택들이 등재되어 있으나 현황은 소재불명입니다.

1.5. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (특이사항 없음)

1.6. 등기부 요약

토지 등기부:

- 말소기준권리: 2024년 3월 11일 접수된 남부안농업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

- 매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당권, 가압류 등 (말소기준권리 이하 을구, 갑구 권리 일체)

- 등기부 채권 총액: 138,441,407원

건물 등기부:

- 말소기준권리: 2024년 3월 11일 접수된 남부안농업협동조합의 근저당권 (을2)입니다.

- 매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당권, 가압류 등 (말소기준권리 이하 을구, 갑구 권리 일체)

- 등기부 채권 총액: 138,441,407원

1.7. 물건명세서 참고사항

- 작성일: 2026년 3월 5일

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

- 지상권 개요: 해당 사항 없음.

- 비고: 상기 특이사항 및 주의사항과 동일합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

전북특별자치도 부안군 줄포면 줄포리 653번지에 소재하며, 부안군 줄포면사무소 남서측 인근 단독주택 밀집 지역에 위치합니다. 주변으로는 농경지와 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 및 농기계의 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 동측으로는 콘크리트 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

본 물건은 남부안농업협동조합의 근저당권을 말소기준권리로 하는 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수할 권리나 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 특이 권리사항

등기사항전부증명서 및 건축물대장상 타인 소유의 주택들이 등재되어 있으나 현황은 소재불명이라는 점은 권리분석상 명확한 문제는 없으나, 현장 확인 시 반드시 검토가 필요한 부분입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 동향 (JSON 분석)

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 본건과 동일한 주소지(줄포면 줄포리) 내에서 최근 거래된 연립 및 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 2025년 3월 거래: 전용면적 약 75.88㎡ (약 22.9평) 주택이 5,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 658,900원)

- 2025년 6월 거래: 전용면적 약 57.24㎡ (약 17.3평) 주택이 2,500만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 436,700원) (참고: 본 거래가는 일반적인 시세 대비 현저히 낮아 추가 확인이 필요합니다.)

- 2024년 2월 거래: 전용면적 약 57.24㎡ (약 17.3평) 주택이 4,500만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 786,200원)

4.2. 시세 분석

주변 연립/다세대 주택의 거래 사례를 보면, 2024년~2025년 기준 전용면적 57~75㎡ 주택이 2,500만원에서 5,000만원 사이에서 거래되는 것으로 나타났습니다. 다만, 본건은 단독주택이며 토지 면적이 767㎡(약 232평)로 넓어, 주변 연립/다세대 주택과는 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 토지 가치 비중이 높을 것으로 판단됩니다.

4.3. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 151,497,240원입니다. 이는 토지 767㎡와 건물 98.4㎡를 포함한 종합적인 평가액으로, 주변 시세와 비교 시 토지 가치를 감안한 적정 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 줄포면 지역은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 전원적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 면소재지가 인근에 있어 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 주거 편의시설

면사무소 및 관련 행정 시설이 인근에 위치하며, 지역 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 미확인 사항

- 현황 소재불명인 타인 소유의 건물 존재 가능성: 등기부 및 건축물대장에 등재된 타인 소유의 주택들이 현황상 존재하지 않는다는 점은 법적 문제 소지는 적으나, 실제 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

- 매각 제외 물건: 조경수목, 비닐하우스 등은 매각 대상에서 제외되므로, 매수 후 처리에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 규제

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 매각으로 인한 권리상의 흠결은 없습니다. 하지만 현황과 공부상 차이가 있는 건물 존재 가능성, 매각 제외 물건, 다수의 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되나, 리스크 요인을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

767㎡ (약 232평)의 넓은 토지는 단독주택으로서의 활용 가치가 높으며, 향후 건축 행위 시 충분한 용적을 확보할 수 있습니다.

8.2. 도시지역 제2종일반주거지역

제2종일반주거지역은 단독주택, 공동주택 등이 허용되는 지역으로, 향후 건축 행위에 대한 가능성을 열어둡니다.

8.3. 명확한 권리관계

경매로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 151,497,240원입니다. 제공된 주변 시세 데이터는 연립/다세대 주택으로 본건과의 직접 비교는 어렵습니다. 또한, 현황 소재불명인 건물, 매각 제외 물건 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

투자 리스크를 고려한 예상 입찰가는 감정가의 약 75% ~ 85% 수준인 114,000,000원 ~ 129,000,000원을 권장합니다.

안정적인 입찰을 위해서는 120,000,000원 내외로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 시세 및 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.