나이스옥션 법원경매 전주 2025타경856 [2] 전북특별자치도 임실군 덕치면 두지리 304 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

.

교통상황

.

형태 및 이용상태

.

인접 도로상태

.

토지이용계획 및 제한상태

.

제시목록 외의 물건

.

공부와의 차이

.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

.

물건 비고

일부는 타인이 점유(인접 토지 소유자가 마당으로 이용중)한것으로 조사됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경856 (2)

소재지: 전북특별자치도 임실군 덕치면 두지리 304

용도: 대지

감정가: 11,795,000원

토지면적: 337.00㎡ (약 101.94평)

토지지분: 337㎡ (약 101.94평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

건물지분: 0㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임실군산림조합 (근저당권자, 임의경매 신청자)

감정평가서 요약: 토지감정요항표 (상세 정보는 제공되지 않음)

물건명세서 작성일: 2026년 03월 09일

2. 입지조건

2.1. 소재지 특성

본 물건은 전라북도 임실군 덕치면 두지리에 위치하고 있습니다. 덕치면은 우뚝 솟은 회문산과 섬진강이 어우러진 자연경관을 자랑하는 지역입니다. 구체적인 두지리 지역에 대한 상세한 환경 정보는 제한적이나, 일반적으로 임실군 덕치면 지역은 농촌 및 산간 지역의 특성을 가집니다.

2.2. 교통상황

본 물건의 정확한 교통 접근성에 대한 상세 정보는 부족하나, 임실군 덕치면 지역은 섬진강과 인접하고 있으며, 주요 도로망과의 연결성은 지역적 특성에 따라 상이할 수 있습니다. 주변 도로 상태에 대한 구체적인 정보는 감정평가서 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 주변 환경

임실군 덕치면은 대체로 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 인근에는 섬진강생활체육공원, 덕치전천후 게이트볼장 등 주민 편의를 위한 시설이 일부 존재합니다. 또한, 생태환경 보호를 위한 주부 모임 등 지역 공동체 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. 한국전쟁 당시 빨치산 활동의 주요 거점이었던 회문산과 가까워 관련 역사적 배경이 있는 지역이기도 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 을7, 근저당권 (임실군산림조합, 2024-05-08)

등기부채권 총액: 401,807,319원

권리 내역:

* 갑1, 갑2, 갑5: 소유권 관련 이전 (김연임, 김병진 외 1명, 신재승)

* 을7: 근저당권 (임실군산림조합, 23,800,000원) - 말소기준권리

* 을8: 지상권설정 (임실군산림조합) - 말소

* 갑10: 가압류 (서민금융진흥원, 16,632,085원) - 말소

* 갑11: 가압류 (농업협동조합중앙회, 16,377,012원) - 말소

* 갑12: 가압류 (전북신용보증재단, 16,304,774원) - 말소

* 갑13: 가압류 (담양군산림조합, 328,693,448원) - 말소

* 갑14: 임의경매 (임실군산림조합, 18,647,484원) - 말소

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라고 기재되어 있으나, 등기부 요약상 을8 근저당권(임실군산림조합)과 함께 지상권설정 또한 말소 처리되어 있어, 현재 시점에서는 소멸되는 권리로 판단됩니다. 다만, 관련 내용은 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인으로 인한 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 임실군 덕치면 두지리 지역은 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 기본적인 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다. 지역 상권에 대한 상세 분석보다는, 인근 지역의 생활 편의시설 및 공공시설의 접근성을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지역(덕치면)에는 사곡 보건진료소, 구세군덕치노인복지센터 등의 복지 및 의료 시설이 존재합니다. 또한, 섬진강생활체육공원, 덕치전천후 게이트볼장과 같은 체육 시설이 있습니다. 교육 시설로는 덕치초등학교가 있습니다. 대규모 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 접근성은 해당 지역의 특성상 제한적일 수 있으며, 상세한 정보는 임실군청 또는 관련 지역 정보를 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 환경(혐오시설)

제공된 정보 및 검색 결과에서 특별히 언급된 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 산업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 한국전쟁 당시 빨치산 활동의 거점이었던 회문산과 연관된 역사적 배경이 있는 지역으로, 이에 대한 지역 주민들의 인식이나 관련 시설 유무는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 관련 사항

가장 중요한 리스크 요인은 토지의 일부가 타인에 의해 점유되고 있다는 점입니다. 특히, 인접 토지 소유자가 해당 토지를 마당으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다 [감정평가서 참조, 물건명세서 참고사항]. 이는 소유권 행사 및 명도 과정에서 상당한 분쟁의 소지가 있으며, 낙찰자가 직접 해결해야 할 부분입니다.

6.2. 높은 채권 총액

본 물건의 등기부채권 총액은 약 4억 180만 원에 달하는 반면, 감정가는 약 1,180만 원으로, 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되었음을 시사합니다. 이는 경매 절차의 진행 가능성은 높으나, 낙찰가를 결정하는 데 있어 입찰자의 심리적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 토지 단독 매각

건물 없이 토지만 매각 대상이므로, 토지의 활용 방안에 대한 명확한 계획이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 임실군 덕치면의 자연 친화적인 지역에 위치한 대지입니다. 토지 면적은 337㎡(약 101.94평)이며, 감정가는 1,179만 5천 원입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권을 포함한 모든 후순위 권리가 소멸될 예정으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 가장 큰 문제점은 토지 일부를 인접 토지 소유자가 점유하며 마당으로 사용하고 있다는 점입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용, 그리고 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 이러한 점유 문제를 해결하고 토지를 온전히 사용하기 위한 추가적인 비용 및 노력이 상당할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 넓은 토지 면적 (337㎡)

* 농촌 지역의 자연 친화적인 환경

* 권리상 특이사항 없는 명확한 권리관계 (말소 기준 권리 이후 모두 소멸 예정)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 점유로 인한 명도 리스크, 추가적인 해결 비용, 그리고 낙찰자가 부담해야 할 시간적, 정신적 스트레스 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 현재 인접 토지 소유자가 마당으로 이용 중인 부분에 대한 점유 해결 비용과 협상 가능성을 최우선적으로 고려해야 합니다.

따라서, 제시된 감정가 1,179만 5천 원은 실제 입찰 시 점유 문제 해결에 따른 추가 비용 및 리스크를 전혀 반영하지 못한 가격으로 판단됩니다. 예상 입찰가는 해당 점유 문제를 해결하기 위한 예상 비용 및 낙찰자의 수익률 목표를 고려하여, 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 신중하게 접근해야 합니다. 구체적인 입찰가는 본 물건의 점유 현황에 대한 철저한 현장 조사와 법률 자문을 바탕으로 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.