나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31471 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가1645-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1~2)은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 ""기전여고"" 남서측 근거리에 위치하며 농경지, 임야등이
기호3)은 전북경찰청 남동측 근거리에 위치하며, 기호 4)는 임실군 임실읍 현곡리 소재 ""현곡제수지""농경지 임야등이
기호6~9)는 완주군 구이면 백여리 소재""신기마을"" 동측 근거리에 위치하며 농경지 임야등이 각각 혼재한는 지역입니다.

교통상황

기호1,2)는 본건 인근까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은
보통입니다.
기호3)는 본건까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통입니다.
기호4)는 본건인근까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은
보통입니다.
기호7~9)는 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은
불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1.2) : 부정형 토지로서 ""답"" 이나, 현황은 휴경지입니다.
기호3) : 세장형 토지로서 ""상업용 나지"" 상태입니다.
기호4) : 부정형 토지로서 ""자연림"" 상태입니다.
기호6) : 부정형 토지로서 ""주거나지"" 상태입니다.
기호7~9) : 부정형 토지로서 ""전"" 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

기호1.2) :맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.
기호3) : 동, 서,북측 도로에 접합니다.
기호4) :맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.
기호6~9) :맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) :자연녹지지역, 가축사육금지구역, 산림하천 전원개발 함목은 관련부서 확인.
기호3 :준주거지지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육금지구역.
기호4 :농림지역, 보전관리지역, 가축사육금지구역, 임업용산지, 준보전산지. 건축허가제한지역.
기호6 :보전관리지역, 가축사육금지구역.
기호7~9 :농림지역, 가축사육금지구역, 농업보호구역.

제시목록 외의 물건

- -

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다.
기 타 : - -

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도청 북동측 인근 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설등이 혼재한는 지역입니다.

교통상황

본건 인근까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 중 2층 203호 아파트로서
외벽 :몰탈위 페인팅등 마감
내벽 :벽지 및 타일 등 마감.
창호 :샷시 창호

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 도시가스난방, 강기, 출입구보안 설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서""아파트""건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동,서,북측 도로에 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다.
기 타 : - -

물건 비고

1. 상업용 나지 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31471 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 곽OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1645-1

용도: 대지

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

특이사항: 개발행위허가제한구역, 상업용 나지 상태임.

주의사항: 상업용 나지 상태임.

특수물건정보: 개발행위허가제한구역.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,950,168,000원

토지면적: 547.80㎡ (약 165.7평)

토지지분: 547.8㎡

1.4. 관련 정보 요약

감정평가서 요약: 토지 감정요항표 상, 기호 1,2)는 전북 전주시 완산구 효자동3가 소재 '기전여고' 남서측 근거리에 위치하며, 기호 3)은 전북경찰청 남동측 근거리에 위치. 주위는 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임. 본건 토지는 상업용 나지 상태로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건 소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1645-1번지로, '기전여고' 및 '전북경찰청' 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임. 인근에 전라북도청이 소재하여 행정 중심지 역할을 하는 지역임.

2.2. 교통 상황

토지(기호 1,2) 및 (기호 3)의 경우, 제반 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 조건은 보통임. 토지(기호 4, 7~9)의 경우, 인근에 버스정류장이 소재하나 교통조건은 보통이거나 불편한 편임. 아파트 관련 정보에 따르면, 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통 조건은 보통임.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 부정형 또는 세장형의 나지 상태이며, 일부 필지는 휴경지 상태임. 특히 기호 3) 토지는 상업용 나지 상태로 이용되고 있음.

2.4. 지역 지구 및 규제

토지 이용 계획 상, 본건 토지 중 일부 필지는 자연녹지지역, 준주거지지역, 농림지역, 보전관리지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있음. 또한, 지구단위계획구역, 가축사육금지구역, 산림하천, 임업용산지, 준보전산지, 농업보호구역, 소로, 중로, 대로 등에 접해 있거나 지정되어 있음. 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 대한 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전은 안완수(1985-02-26) 및 심계순(2002-09-09)에게 이루어졌음.

주요 권리사항으로는 농협은행주식회사의 근저당권(2019-09-04, 840,000,000원) 및 근저당권(2019-09-10, 120,000,000원)이 있었으며, 곽복희의 가압류(2021-03-04, 3,000,000,000원)와 이를 바탕으로 한 강제경매 개시결정(2025-07-18)이 있음.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 9월 4일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권임.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리나 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 건 등기부 요약상 없는 것으로 보임. 물건명세서 참고사항에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 기재되어 있음.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상, 인수 보증금 합계는 0원임. 이는 매수인이 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지인 전주시 완산구 효자동3가는 신시가지 지역에 포함되며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있음. 또한, 상업용 나지 상태의 토지가 있어 향후 상업 시설 개발 가능성이 있음. 주변에 노래방, 마사지샵, 각종 학원(음악, 영어, 실무교육 등) 및 상가들이 다수 소재하고 있어 활발한 상권을 형성하고 있음. '서부신시가지골든시티'와 '서부신시가지아이파크' 등의 주거 단지가 인접하여 배후 수요가 풍부함.

4.2. 업종별 잠재력

상업용 나지 상태의 토지(기호 3)는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 및 주거 복합 개발이 가능한 지역임. 대로변에 접한 필지들은 상업 시설 입지로서 높은 잠재력을 가질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 '기전여고', '홍산초등학교', '전주홍산유치원' 등이 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편임. '전주교육통합지원센터'도 인근에 위치함.

5.2. 편의 시설

아파트 단지 및 근린생활시설이 많아 기본적인 편의시설 이용이 용이함. 'CU' 편의점 등 생활 밀착형 시설들이 위치해 있음. '에테르키즈파티룸'과 같은 여가 시설도 인근에 있음.

5.3. 기타 공공 시설

'전북경찰청' 및 '전라북도청'이 인근에 위치하여 행정 이용이 편리함. '늘품재활주간보호센터'와 같은 사회복지 시설도 존재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위 제한

본 건 토지는 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 시 인허가 절차에 제약이 있을 수 있음. 제한 구역 지정 사유는 전주 친환경 첨단복합 산업단지 3단계 개발 계획과 관련이 있을 수 있으며, 이로 인해 무질서한 개발 방지 및 체계적인 계획 수립을 목적으로 함.

6.2. 맹지 여부 및 접근성

제공된 정보에 따르면, 토지 기호 1, 2, 4, 6~9는 맹지로서 인접지를 통하여 출입해야 하는 상황임. 이는 재산권 행사 및 이용에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크임. 반면, 기호 3번 토지는 동, 서, 북측 도로에 접하며, 아파트 단지 역시 도로에 접하여 접근성이 양호함.

6.3. 토지 이용 규제

일부 토지는 농림지역, 보전관리지역, 자연녹지지역 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 토지 이용에 엄격한 규제가 적용될 수 있음. 또한, 가축사육제한구역, 산림하천, 임업용산지, 준보전산지, 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 개발에 추가적인 제약이 따를 수 있음.

6.4. 기타 리스크

소재지 인근에 폐기물처리시설(광역쓰레기매립장, 소각자원센터 등)이 위치하고 있으나, 전주시에서는 완주 지역으로 이전할 계획이 없음을 명확히 하고 있음. 현재 운영 중인 시설들은 장기적으로 사용 가능하며, 일부 시설은 주민 편익 시설 운영을 통해 수익을 창출하고 있음. 다만, 이러한 혐오 시설의 존재는 지역 이미지나 장기적 가치에 영향을 줄 수 있는 요소로 고려될 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본건은 전주시 완산구 효자동3가의 대지로서, 감정가는 19억 5천만원 이상이며 토지 매각 대상임. 일부 필지는 상업용 나지로 개발 잠재력이 있으며, 주변에 아파트 단지 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건은 양호한 편임. 그러나 개발행위허가제한구역 지정, 맹지 존재, 다양한 토지 이용 규제 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

7.2. 장점

* 전주시 완산구 효자동3가라는 우수한 입지 조건.

* 상업용 나지(기호 3) 필지 등 개발 잠재력 보유.

* 주변에 아파트, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집하여 생활 편의성 및 배후 수요 확보.

* 교통 조건 양호 (일부 필지 제외).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항 없어 권리관계가 비교적 명확함.

7.3. 단점

* 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 개발에 제약이 있을 수 있음.

* 일부 필지가 맹지여서 접근성 문제가 발생할 수 있음.

* 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항 존재.

* 인근에 폐기물 처리 시설이 존재하여 혐오 시설 관련 이슈가 있을 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 매력

본건의 주요 투자 포인트는 전주 신시가지 핵심 지역에 위치한 상업용 나지(기호 3)의 개발 잠재력임. 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 복합 용도 개발 등을 통해 높은 부가가치를 창출할 수 있을 것으로 기대됨. 또한, 주변의 풍부한 생활 인프라와 교통 접근성은 지역 가치를 뒷받침함.

8.2. 개발 가능성

개발행위허가제한이 해제되고, 맹지인 필지들의 접근성 문제가 해결된다면, 도시 계획에 맞춰 상업 시설, 주거 시설 등 다양한 용도의 개발이 가능할 것으로 보임. 특히 기호 3번 필지의 경우, 도로에 접해 있어 건축 인허가 및 개발 추진에 유리할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 예상 입찰가는 감정가 19억 5천만원 이상을 기준으로, 개발행위허가제한, 맹지 여부, 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 개발 가능성과 규제 현황을 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있음. 향후 개발 가능성과 시장 상황에 따라 입찰가가 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.