나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31754 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동1가 587-22 1동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1)은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 "전주오송중학교"남측 인근에 위치하는 '송천아이파크5단지아파트 109동 5층 503호'로서, 주위는 대체로 대,중 형 등의 공동주택과 이 공동주택을 배후지로 하는 마트, 대중음식점, 학원등 근린생활시 설이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 주거지대로서의 입지조건은 무난한 편입니 다.

위치 및 주위환경

본건 기호2)는 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동1가 소재 "만수초등학교" 남동측 인근 에 위치하는 '상업용 구분건물인 MY CITY 제1층 101호"로서, 주위환경은 아파트지대와 이 아 파트주민 등을 배후지로하는 중소규모의 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습 니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 중소형 차량 출입 자유로우며, 북측과 서측 인근에 대중교통편이 운행되는 천마산로와 솔내로가 지나고있음으로 접면도로상태나 도로연계구조 등의 상황 등으로 보아 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

교통상황

본건 구분상가까지 중소형 자동차 등의 접근이 가능하며, 북동측으로 전주시 대중교통편 이 운행되는 동부대로와 접하고 있음으로, 도로연계계통이나 대중교통 편의성 등으로 보아 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브지붕) 지상 2층 중 제1층 제101호로, 외 벽 : 돌붙임 등 마감 내 벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감 바 닥 : 콘크리트 마감 창 호 : 샷쉬창.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 5층 503호로서 외 벽 : 세멘몰탈 위 수성페인트 마감. 내 벽 : 벽지 도배 등 타일붙임 등 마감. 창 호 : 샷쉬 창.

이용상태

현황 "아파트"로 이용 중입니다.

이용상태

"상업용 건물 용도" 이나 현황 "공실상태"입니다.

설비내역

단위세대에 위생 및 급배수와 도시가스에 의한 난방설비 되어 있으며, 공용설비로서 승강 기 설비와 소화전설비 및 지하주차장설비 등이 되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 사다리형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "상업용 토지"로 이용 중입니다.

토지의 형상 및 이용상태

지형 사다리형의 지세 평탄한 토지로서 출입관계 무난한 현황 "아파트용 토지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 전체는 북동측과 남서측으로 대중소형 차량 등의 출입이 가능한 포장도로 와 접합니다.

인접 도로상태등

4면이 도로와 접하나 주 출입은 동측으로 접한 왕복 3차선정도의 포장도로를 이용하 고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20), 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합) (2024-08-30), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(북초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. .

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(송천세용), 소로1류(폭10m∼12m)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(2013-05-15)(접함), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했으며, 본건은 상가2개로 이용되도록 건물 내부 중앙에 판넬벽이 설치되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현점유자 부재로 임대관계 기타 사항은 조사하지 못했습니다.

물건 비고

상업용 건물 용도이나 현황은 "공실"상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 전주지방법원 2025타경31754 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동1가 587-22 (신주소: 전주시 덕진구 동부대로 841) 1동 1층 101호입니다.

용도는 근린상가이며, 건축물대장상 제1종 근린생활시설로 등록되어 있습니다.

감정평가액은 704,000,000원입니다.

토지 면적은 86.59㎡ (약 26.19평)이며, 해당 면적을 전 지분으로 소유합니다.

건물 면적은 84.69㎡ (약 25.62평)이며, 해당 면적을 전 지분으로 소유합니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 동부새마을금고입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동1가 소재 '만수초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 밀집 지역과 이를 배후지로 하는 중소규모의 근린생활시설이 혼재하는 주거지대를 형성하고 있습니다.

본 건은 상업용 건물로서, 아파트 주민들을 주된 배후 고객으로 삼고 있습니다.

2.2. 교통 상황

중소형 차량의 접근이 가능하며, 북동측으로는 전주시 대중교통편이 운행되는 동부대로와 접하고 있습니다.

북측과 서측 인근에 대중교통이 운행되는 천마산로와 솔내로가 지나고 있어 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

인접 도로상태는 북동측으로 왕복 3차선 정도의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 교육환경 보호구역(절대보호구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 11월 28일 접수된 동부새마을금고의 근저당권(을12)입니다.

등기부 채권 총액은 554,000,000원입니다.

본 경매는 동부새마을금고의 신청으로 진행되는 임의경매입니다.

등기부상 다수의 압류 및 근저당권 등 권리 사항이 존재하나, 임의경매 절차에 따라 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 본 건 현황에서는 지상권에 대한 언급이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

현 점유자 부재로 임대 관계 등 상세한 사항은 조사되지 않았습니다.

주의: 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본 건의 경우 임차인 정보가 없어 해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 건물은 아파트 단지를 배후지로 하는 중소규모 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

건축물대장상 용도는 '제1종 근린생활시설'로 등록되어 있으며, 이는 소매점, 휴게음식점 등으로 활용 가능함을 의미합니다.

인근에 마트, 대중음식점, 학원 등 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

4.2. 잠재 고객 분석

인근에 위치한 대규모 아파트 단지의 거주민들이 주된 잠재 고객층을 형성할 것으로 예상됩니다.

주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적이고 꾸준한 상업 시설 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 만수초등학교, 전주오송중학교 등 교육시설이 위치합니다.

주변에 마트, 음식점, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활하기 편리한 환경입니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대해 조사한 결과, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 내부 마감 미비

본 건은 상업용 건물임에도 불구하고 현재 '공실' 상태이며, 내부 마감 공사가 완료되지 않은 상태입니다.

이는 즉시 수익 발생에 제약이 될 수 있으며, 입찰 후 별도의 인테리어 및 마감 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

건물 내부 중앙에 판넬벽이 설치되어 상가 2개로 분할 사용되도록 만들어져 있어, 향후 공간 활용에 따른 구조 변경 시 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 채무에 대해 다른 부동산이 함께 경매에 나올 수 있습니다. (본 건은 단독 경매로 진행되는 것으로 보이나, 공동담보 내역은 향후 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

6.3. 향후 개발 가능성

해당 지역의 장기적인 개발 계획 및 주변 상권 활성화 추이를 지속적으로 파악하여 미래 가치를 평가해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 호성동1가에 위치한 제1종 근린생활시설 상가로, 아파트 단지를 배후지로 하는 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현재 공실 상태이며 내부 마감 공사가 미비한 점은 단점이지만, 이는 낙찰 후 추가적인 투자로 정상적인 수익 창출이 가능한 잠재력으로 볼 수 있습니다.

권리관계는 말소기준권리인 동부새마을금고의 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 비교적 명확합니다.

입찰 시에는 현재 물건 상태, 필요한 추가 공사 비용, 예상 임대 수익 등을 종합적으로 면밀히 검토하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

미완성 상태의 물건으로, 낙찰 후 직접적인 관리 및 투자를 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력이 있습니다.

현재 공시지가 및 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

인근 지역의 지속적인 개발 및 상권 활성화 가능성에 따른 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 704,000,000원

인수할 보증금: 0원

현재 공실 상태 및 내부 마감 공사가 미비한 점을 고려할 때, 입찰자는 내부 공사 및 수리 비용을 반드시 산정하여 입찰가에 반영해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 시작되지만, 본 건의 특수한 상태를 감안하여 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 공사 비용 견적, 예상 임대료 조사 등을 통해 보다 면밀하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.