나이스옥션 법원경매 군산 2025타경514 [2] 전북특별자치도 군산시 내흥동 913-3 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 내흥동 군산역 서측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층중 1층 103호, 1층 108호로서
외 벽 : 라임스톤 등 마감.
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 석고보드 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건 기호(1)은 휴게음식점(현황 공실), 기호(2)는 일반음식점(현황 공실)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형평지로서 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 남측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 일반상업지역(군산 신역세권), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 택지개발지구(신역세권), 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

물건 비고

현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 군산지원 2025타경514 (2)

소재지: 전북특별자치도 군산시 내흥동 913-3 (1층 108호)

신주소: 전북특별자치도 군산시 역전로 17 (내흥동)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설)

감정가: 303,000,000원

토지면적: 55.75㎡ (약 16.87평)

건물면적: 48.36㎡ (약 14.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 남광주신용협동조합 (등기부상)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 현재 공실 상태

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 내흥동 군산역 서측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 상업 나지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태

본건은 북측 및 남측으로 도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 일반상업지역 (군산 신역세권)

* 지구단위계획구역

* 대로2류 (폭 30m~35m) 접합

* 중로3류 (폭 12m~15m) 접합

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육제한)

* 택지개발지구 (신역세권)

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

현황 권리 분석

등기부등본 요약

* 소유권 보존: 주식회사 코어산업개발 (2024.04.17)

* 근저당: 남광주신용협동조합 (2025.02.28) - 말소기준권리

* 채권액: 420,000,000원

* 가압류: 이성옥 (2025.04.29)

* 채권액: 355,000,000원

* 가압류: 문경희 (2025.05.27)

* 채권액: 90,000,000원

* 임의경매: 남광주신용협동조합 (2025.08.07)

* 채권액: 355,232,468원 (본건 2025타경514 (2) 경매개시결정)

총 등기부채권 합계: 865,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권: 해당사항 없음.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 임차인 관련 정보는 명확히 파악되지 않으며, 임대관계는 미상임으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권

본건이 소재한 지역은 군산역 역세권 개발 사업과 연계되어 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다. 인근에 아파트 단지가 있어 배후수요가 존재하며, 근린생활시설 및 상업 나지가 혼재되어 다양한 업종의 상가들이 입점해 있습니다. 특히, 제1, 2종 근린생활시설로 허가되어 있어 다양한 상업 활동이 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

편의시설 및 교통

군산역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 도보 거리에 버스 승강장 등 대중교통 이용이 용이합니다. 주변에는 슈퍼마켓, 편의점, 음식점 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인

* 현재 공실 상태: 공실로 인해 임대수익이 발생하지 않고 있어, 낙찰 후 공실 장기화 리스크를 고려해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 8억 6천 5백만원에 달하여, 이는 감정가 3억 3백만원 대비 매우 높은 수준입니다. 권리관계가 복잡할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 도시계획 제한: 대로2류, 중로3류, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 개발 제한이 존재하여 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이 본 물건의 낙찰 및 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 군산역세권 개발의 중심지에 위치하여 향후 발전 가능성이 기대되는 근린상가 물건입니다. 현재 공실 상태이며, 감정가는 3억 3백만원으로 책정되었습니다. 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 배후 주거단지가 있어 잠재적인 수요가 있습니다. 그러나 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하고, 현재 공실 상태로 인한 임대수익 공백 및 공실 장기화 가능성은 주요 위험 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 다양한 도시계획 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 특이사항으로 혐오시설은 주변에 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

핵심 투자 가치

* 역세권 개발 잠재력: 군산역세권 개발 사업지로, 향후 지역 가치 상승 및 상권 활성화 기대 효과가 있습니다.

* 편리한 교통 및 접근성: 군산역 및 주요 도로에 인접하여 교통이 매우 편리합니다.

* 생활 인프라: 주변 아파트 단지 및 상업시설로 인해 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 즉시 활용 가능한 건축물: 철근콘크리트 구조의 건물로, 현재 공실이므로 낙찰 후 바로 임대 또는 자영업 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 공실 상태와 높은 채권 총액을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 감정가 303,000,000원의 80% 수준: 약 242,400,000원

* 감정가 303,000,000원의 90% 수준: 약 272,700,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 240,000,000원 ~ 270,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있으며, 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.