나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경111648 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 447 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.01.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 소재 도시철도"월내역"북서측 인근에 위치하는
부동산(토지)로서 부근은 소규모 공동주택,단독주택,주거나지,임야등으로 형성되어
있으며,현재 주거지대로 개발중에 있으며,주위한경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도"월내역"이 소재하여
제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사지대에 대체로 삼각형에 유사한 토지로,현재 건축물신축중 중단상태인
부지임.

인접 도로상태

북동측으로 약8-10미터정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2013-09-25).제1종지구단위계획구역,소로2류(폭8-10미터)(접합)

가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

(1) 본지상에 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층건물이 신축중 건설중단된
상태로방치되어 있음.
(20 본지상에 컨테이너박스 1기가 소재함.

공부와의 차이

본건은 제시목록상 지목이 "전"이나 현황은 "대지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

① 일괄매각
② 목록2 : 공사중단된 상태인 점을 감안하여 평가하였으며 본 건물은 2022. 1. 17. 건축허가를 득한 이후 공사중단되었으며 건축법상 사용승인 받지 않은 미완공 건물이고, 건물에 "유치권 행사중"이라는 표시가 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111648 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 447

용도: 근린주택

감정가: 704,050,000원

토지면적: 306.00㎡ (약 92.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 692.99㎡ (약 209.6평) - 미완공 상태

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 계림종합건설주식회사

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 장안읍 월내리에 위치하며, 도시철도 '월내역' 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 주거지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 주거지대로 개발 중에 있습니다. 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 '월내역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난합니다.

토지형상 및 이용상태: 남동하향 완경사지에 위치하며, 대체로 삼각형 형태의 토지입니다. 현재 건축물 신축이 중단된 상태로 방치되어 있습니다.

인접도로상태: 북동측으로 약 8-10미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8-10미터)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 을5 근저당권 (온양농업협동조합, 2021.05.11. 접수)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 건물에 유치권이 신고되어 있으며, 그 성립 여부 및 효력에 대한 법적 판단이 필요합니다.)

말소되는 권리: 매각으로 인해 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. (을5 근저당권, 갑7 가압류, 을8 근저당권, 갑8 가압류, 갑9 가압류, 갑10 강제경매, 갑11 임의경매, 갑12 압류 등)

특이사항:

* 유치권: 건물에 "유치권 행사중"이라는 표시가 부착되어 있으며, 2022년 1월 건축 허가 후 공사가 중단된 미완공 상태의 건물입니다. 유치권의 성립 여부 및 해결 비용은 면밀한 조사가 필요합니다.

* 중복사건/병합사건: 여러 채권에 의한 강제경매 및 가압류, 임의경매 등이 설정되어 권리 관계가 복잡합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 파악되며, 임대관계는 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중일 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

주변환경: 본 물건이 소재한 월내리 일대는 소규모 주택단지와 임야가 혼재된 지역으로, 점진적인 주거지 개발이 이루어지고 있습니다.

주변 시세: 제공된 주변 연립/다세대 주택(오션뷰타운 1차/2차, 2013년 준공, 전용면적 약 60㎡)의 최근 매매가는 2025년 기준으로 1억 2천7백만원에서 1억 7천5백만원 수준입니다. 본건은 근린주택 용도로, 건물 규모와 상태가 상이하여 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 그러나 주변 지역의 주거 가치 상승 추세를 엿볼 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 도시철도 '월내역'이 인근에 위치하며, 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변 편의시설: 소규모 주택단지가 형성되어 있으며, 개발이 진행 중인 지역입니다. 상세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

혐오시설: 본건 인근에는 고리원자력발전소가 위치하고 있습니다. 이는 잠재적인 환경 및 안전 문제로 인식될 수 있습니다. 그 외 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 문제: 공사 중단된 미완공 건물에 유치권이 존재하며, 이는 법적 분쟁 및 추가적인 비용 발생의 주된 리스크 요인입니다. 유치권 해소를 위한 비용과 시간이 상당할 수 있습니다.

미완공 건물: 건축 허가만 받은 상태로 사용승인이 되지 않은 미완공 건물이므로, 향후 완공 및 적법한 사용까지 상당한 공사 비용, 시간, 행정 절차가 소요됩니다. 건축법 관련 문제 발생 가능성도 존재합니다.

복잡한 권리관계: 다수의 압류, 가압류, 근저당, 경매 신청이 설정되어 있어 권리 관계가 매우 복잡하며, 경매 과정이나 낙찰 이후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

원자력 발전소 인근: 고리원자력발전소와의 근접성은 지역 주민들에게 잠재적인 불안감을 줄 수 있으며, 이는 부동산 가치 평가에도 영향을 미칠 수 있습니다.

명도 리스크: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 월내리에 위치한 근린주택 부지 및 미완공 건물로, 잠재적인 개발 가치가 있는 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 현재 건물은 공사가 중단된 상태이며, 유치권이 행사 중이고 사용승인도 받지 못한 미완공 상태라는 점이 가장 큰 문제입니다. 복잡한 권리 관계, 미상인 임대차 내역, 그리고 인근의 원자력 발전소 존재 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 문제들을 성공적으로 해결할 경우 장기적인 관점에서 투자가치가 있을 수 있으나, 상당한 추가 비용과 시간, 그리고 전문적인 법률 및 건축 자문이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

장기적 개발 잠재력: 주변이 주거지대로 개발되고 있어, 향후 지역 발전과 함께 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 유치권, 미완공 상태 등의 중대한 하자 요인으로 인해, 경매 감정가보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

잠재적 수익 실현: 유치권 및 명도 문제를 해결하고 건물을 완공하거나, 토지 자체의 가치를 활용하여 성공적으로 개발할 경우 상당한 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 704,050,000원

주변 시세 (다세대주택, 약 60㎡ 기준): 1억 2천7백만원 ~ 1억 7천5백만원 (2025년 매매가)

본건 건물은 미완공 상태이며, 유치권 등 중대한 하자가 존재하므로 감정가의 50% ~ 60% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 보수적인 접근입니다.

고려사항:

* 유치권 해결 비용 (금액 미상)

* 건물 완공 및 사용승인 관련 제반 비용 (추정 어려움)

* 명도 과정에 소요될 비용 및 시간

* 복잡한 권리 관계 해결 비용

예상 입찰가 범위: 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원

본 추천 입찰가는 현재 제시된 정보와 감정가를 바탕으로 산정한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 건축 전문가 및 법률 전문가의 면밀한 자문을 통해 유치권 해결 비용, 완공 예상 비용, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경111648 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 월내리 447

용도: 근린주택

감정가: 704,050,000원

토지면적: 306.00㎡ (약 92.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 692.99㎡ (약 209.6평) - 미완공 상태

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 계림종합건설주식회사

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 장안읍 월내리에 위치하며, 도시철도 '월내역' 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 주거지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 주거지대로 개발 중에 있습니다. 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 '월내역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난합니다.

토지형상 및 이용상태: 남동하향 완경사지에 위치하며, 대체로 삼각형 형태의 토지입니다. 현재 건축물 신축이 중단된 상태로 방치되어 있습니다.

인접도로상태: 북동측으로 약 8-10미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8-10미터)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 을5 근저당권 (온양농업협동조합, 2021.05.11. 접수)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물에 유치권이 신고되어 있으며, 그 성립 여부 및 효력에 대한 법적 판단이 필요합니다.

말소되는 권리: 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리들은 말소될 예정입니다. (을5 근저당권, 갑7 가압류, 을8 근저당권, 갑8 가압류, 갑9 가압류, 갑10 강제경매, 갑11 임의경매, 갑12 압류 등)

특이사항:

* 유치권: 건물에 "유치권 행사중"이라는 표시가 부착되어 있으며, 2022년 1월 건축 허가 후 공사가 중단된 미완공 상태의 건물입니다. 유치권의 성립 여부 및 해결 비용은 면밀한 조사가 필요합니다.

* 중복사건/병합사건: 여러 채권에 의한 강제경매 및 가압류, 임의경매 등이 설정되어 권리 관계가 복잡합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 파악되며, 임대관계는 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중일 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

주변환경: 본 물건이 소재한 월내리 일대는 소규모 주택단지와 임야가 혼재된 지역으로, 점진적인 주거지 개발이 이루어지고 있습니다.

주변 시세: 제공된 주변 연립/다세대 주택(오션뷰타운 1차/2차, 2013년 준공, 전용면적 약 60㎡)의 최근 매매가는 2025년 기준으로 1억 2천7백만원에서 1억 7천5백만원 수준입니다. 본건은 근린주택 용도로, 건물 규모와 상태가 상이하여 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 그러나 주변 지역의 주거 가치 상승 추세를 엿볼 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 도시철도 '월내역'이 인근에 위치하며, 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변 편의시설: 소규모 주택단지가 형성되어 있으며, 개발이 진행 중인 지역입니다. 상세한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

혐오시설: 본건 인근에는 고리원자력발전소가 위치하고 있습니다. 이는 잠재적인 환경 및 안전 문제로 인식될 수 있습니다. 그 외 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 문제: 공사 중단된 미완공 건물에 유치권이 존재하며, 이는 법적 분쟁 및 추가적인 비용 발생의 주된 리스크 요인입니다. 유치권 해소를 위한 비용과 시간이 상당할 수 있습니다.

미완공 건물: 건축 허가만 받은 상태로 사용승인이 되지 않은 미완공 건물이므로, 향후 완공 및 적법한 사용까지 상당한 공사 비용, 시간, 행정 절차가 소요됩니다. 건축법 관련 문제 발생 가능성도 존재합니다.

복잡한 권리관계: 다수의 압류, 가압류, 근저당, 경매 신청이 설정되어 있어 권리 관계가 매우 복잡하며, 경매 과정이나 낙찰 이후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

원자력 발전소 인근: 고리원자력발전소와의 근접성은 지역 주민들에게 잠재적인 불안감을 줄 수 있으며, 이는 부동산 가치 평가에도 영향을 미칠 수 있습니다.

명도 리스크: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 월내리에 위치한 근린주택 부지 및 미완공 건물로, 잠재적인 개발 가치가 있는 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 현재 건물은 공사가 중단된 상태이며, 유치권이 행사 중이고 사용승인도 받지 못한 미완공 상태라는 점이 가장 큰 문제입니다. 복잡한 권리 관계, 미상인 임대차 내역, 그리고 인근의 원자력 발전소 존재 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 문제들을 성공적으로 해결할 경우 장기적인 관점에서 투자가치가 있을 수 있으나, 상당한 추가 비용과 시간, 그리고 전문적인 법률 및 건축 자문이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

장기적 개발 잠재력: 주변이 주거지대로 개발되고 있어, 향후 지역 발전과 함께 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 유치권, 미완공 상태 등의 중대한 하자 요인으로 인해, 경매 감정가보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

잠재적 수익 실현: 유치권 및 명도 문제를 해결하고 건물을 완공하거나, 토지 자체의 가치를 활용하여 성공적으로 개발할 경우 상당한 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 704,050,000원

주변 시세 (다세대주택, 약 60㎡ 기준): 1억 2천7백만원 ~ 1억 7천5백만원 (2025년 매매가)

본건 건물은 미완공 상태이며, 유치권 등 중대한 하자가 존재하므로 감정가의 50% ~ 60% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 보수적인 접근입니다.

고려사항:

* 유치권 해결 비용 (금액 미상)

* 건물 완공 및 사용승인 관련 제반 비용 (추정 어려움)

* 명도 과정에 소요될 비용 및 시간

* 복잡한 권리 관계 해결 비용

예상 입찰가 범위: 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원

본 추천 입찰가는 현재 제시된 정보와 감정가를 바탕으로 산정한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 건축 전문가 및 법률 전문가의 면밀한 자문을 통해 유치권 해결 비용, 완공 예상 비용, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.