나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경558 [3] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 720-7 일신메디컬센터 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '홈플러스 부산정관점' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 부속상가, 오피스텔, 상업용건물내 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 바 대체적인 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근으로 시내버스정류장이 소재하는 바 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 ~지상10층건내 2층 201호 외 4개호로서
(사용승인일: 201.10.31)
- 외벽: 복합판넬 및 화강석마감
- 내벽: 기초몰탈 및 인테리어마감
- 창호: 알루미늄샷시 강화유리임.

이용상태

일련번호(1~5): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 병원 및 제1,2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 40미터 폭의 광대로에 접하고 남서측으로 20미터 폭의 중로에 접하며 북서측으로 15미터 폭의 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 없 음.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물명

부산광역시 기장군 정관읍 매학리 720-7 일신메디컬센터 2층 204호

1.2. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경558 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 해OOOOOOOOO

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.82㎡ (약 16.3 평)

건물면적: 342.42㎡ (약 103.6 평)

1.4. 건물 개요

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 1,539,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 ~ 지상10층 건물

사용승인일: 2017년 10월 31일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '홈플러스 부산정관점' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 부속 상가, 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 현황

본건 건물은 남동측으로 폭 40미터의 광대로, 남서측으로 폭 20미터의 중로, 북서측으로 폭 15미터의 중로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 일반경관지구에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재까지 여러 건의 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권 등이 등기되었으며, 해당 권리들은 대부분 말소 예정입니다.

총 채권액은 4,493,000,000원입니다.

3.2. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2019년 11월 29일 접수된 열린새마을금고의 (1)근저당권 (채권금액: 2,210,000,000원)으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 공부상 지상권은 명시되어 있으나, 세부 내용은 확인 필요)

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 3,600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-15

* 확정일자: 2025-06-18

* 배당신고일자: 2025-07-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 권리분석 요약

등기부상의 모든 권리 및 임차인의 대항력은 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 권리 상태에서 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건축물대장 상 건물(표제부)의 주요 용도는 '의료시설(병원)'로 기재되어 있으나, 본 건의 용도는 '근린상가'로 제시되었습니다. 이는 향후 건물 사용 용도와 관련하여 확인이 필요한 부분입니다. 현재 본 건(2층 204호)은 205호와 함께 경계벽을 철거하여 일체로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 건물 구조 및 연식

본 건물은 2017년 10월 31일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지하 3층, 지상 10층 건물입니다. 비교적 신축 연식에 해당합니다.

4.3. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 홈플러스 부산정관점 인근으로, 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집한 상권입니다. 유동인구 및 배후수요가 풍부하여 근린생활시설로서의 잠재력은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 '홈플러스 부산정관점'을 통해 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통편

차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용 시 시내버스정류장이 가까이 있어 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

본 건과 관련된 총 채권액은 약 44억 9천 3백만원으로, 감정가 15억 3천 9백만원 대비 현저히 높아 경매 진행 시 유찰 가능성 또는 낙찰가 하락 가능성을 시사합니다.

6.2. 건물 용도 불일치 가능성

건축물대장 상 '의료시설(병원)'로 기재된 점과 본 건의 '근린상가' 용도가 상이하여, 실제 이용 및 향후 용도 변경 관련 확인이 필요합니다.

6.3. 경계벽 철거 및 복원

본 건(204호)은 인접 호실(205호)과 경계벽을 철거하여 일체로 사용 중이며, 원상 복구를 위해서는 약 250만원 ~ 300만원의 복원 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계 미상

임대 관계가 파악되지 않은 점은 추후 건물 인수인에게 인계될 수 있는 점포 운영 시 고려해야 할 사항입니다. (단, 본 임차인은 대항력 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하며, 교통 접근성과 주변 상권이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체도 비교적 최신 연식에 속합니다. 그러나 과도한 채권 총액은 경매 낙찰가에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 건축물대장상 용도와 실제 신고 용도의 차이, 그리고 경계벽 철거로 인한 복원 비용 발생 가능성은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 홈플러스 인근 상업 지구로 배후수요 및 유동인구가 풍부합니다.

* 편리한 교통: 광대로 및 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 뛰어납니다.

* 저가 낙찰 가능성: 높은 채권 총액으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용 승인으로 비교적 건물이 젊은 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 단순히 권리 분석상의 부담은 없습니다. 하지만 과도한 채권 총액, 건물 용도 불일치 가능성, 복원 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 낙찰가율, 상권 시세, 건물 상태 등을 면밀히 분석하는 추가적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.