나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경558 [2] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 720-7 일신메디컬센터 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '홈플러스 부산정관점' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 부속상가, 오피스텔, 상업용건물내 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 바 대체적인 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근으로 시내버스정류장이 소재하는 바 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 ~지상10층건내 2층 201호 외 4개호로서
(사용승인일: 201.10.31)
- 외벽: 복합판넬 및 화강석마감
- 내벽: 기초몰탈 및 인테리어마감
- 창호: 알루미늄샷시 강화유리임.

이용상태

일련번호(1~5): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 병원 및 제1,2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 40미터 폭의 광대로에 접하고 남서측으로 20미터 폭의 중로에 접하며 북서측으로 15미터 폭의 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경558 (2)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 720-7, 일신메디컬센터 2층 202호 (정관6로 31)

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 의료시설)

* 감정가: 851,000,000원

* 토지면적: 29.75㎡ (약 9.00평) - 토지 지분

* 건물면적: 189.28㎡ (약 57.26평) - 건물 지분

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 해운대중앙새마을금고

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

* 사용승인일: 2017년 10월 31일

* 건축물 주요 용도: 의료시설 (병원)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '홈플러스 부산정관점' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 부속상가, 오피스텔, 다양한 근린생활시설을 갖춘 상업용 건물 등으로 형성되어 있어 대체로 주거 및 상업 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 요지에 해당합니다.

* 도로상태: 남동측으로 40미터 폭의 광대로, 남서측으로 20미터 폭의 중로, 북서측으로 15미터 폭의 중로에 접하고 있어 건물 접근성이 매우 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 일반경관지구, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 높습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 29일 접수된 열린새마을금고의 근저당권(을1, 채권최고액 2,210,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 경매 절차를 통해 본 건과 관련된 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 총 채권 총액: 약 44.93억원에 달합니다.

* 주요 권리 내역:

* 근저당권: 열린새마을금고 (22.1억), 연산제일새마을금고 (13억), 해운대중앙새마을금고 (3.9억)

* 근저당권 공동담보: 김석범 (5.93억)

* 소유권 이전: 주식회사동오피앤에프 (갑6)

* 신탁등기 말소: 주식회사동오산업개발 (갑5)

* 임의경매 개시: 해운대중앙새마을금고 (3.17억) - 본 경매 개시 결정 등기 (갑7)

* 상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소기준권리보다 선순위이나 임의경매 절차에 의해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임대관계: '미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계는 확인되지 않았습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 상세 내용은 별도 명시되지 않아 추가 확인 필요)

4. 상권분석

* 주변 상업 시설 및 배후 수요: '홈플러스 부산정관점'이 인접해 있어 유동인구 확보에 유리하며, 대규모 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 제공된 정보 및 외부 지도 서비스 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 대형마트인 '홈플러스 부산정관점'이 가까이 있어 쇼핑 편의성이 우수합니다. 또한, 건물 자체가 의료시설(병원)로 활용될 수 있는 구조이며, 주변에 관련 인프라가 구축되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 접근성: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관련 리스크: '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자나 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 반드시 확인해야 합니다.

* 미소멸 권리 리스크: '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용, 효력 범위, 그리고 권리자와의 관계 등을 철저히 조사하여 향후 발생할 수 있는 권리 행사로 인한 리스크를 사전에 파악해야 합니다.

* 높은 총 채권액: 약 44.93억원에 달하는 등기부상 총 채권액은 시세 대비 입찰 가격 결정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍의 중심상업지역에 위치한 일신메디컬센터 내 근린상가(의료시설)로, 아파트 단지 및 다양한 상업 시설이 밀집한 지역에 있어 풍부한 배후 수요와 우수한 유동인구를 확보할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 역시 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성도 매우 뛰어납니다. 감정가는 8.51억원으로 책정되었으나, 등기부상 총 채권액이 약 44.93억원에 달하는 점은 시세 및 낙찰가 산정에 있어 주의가 필요함을 나타냅니다. 권리 관계는 대부분 소멸 예정으로 깔끔한 편이나, '임대관계 미상' 및 '지상권'과 같은 미소멸 또는 불확실한 권리에 대한 심도 있는 확인과 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지 조건: 정관읍의 핵심 상업지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 오피스텔의 존재는 상가 업종에 따른 안정적인 임차 수요를 보장합니다.

* 우수한 접근성: 대로변 및 중로에 인접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 매우 용이합니다.

* 용도 적합성: 건물 자체가 의료시설(병원)로 활용되었거나 활용 가능한 구조이므로, 관련 업종 입점 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 현재 시세, 최신 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 명도 과정에서 예상되는 비용 및 시간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 8.51억원을 참고하되, 등기부상 총 채권액, 임대관계 미상, 지상권 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 검토하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수되는 부담이 없는 점과 안정적인 상권이라는 점을 감안하여, 향후 임대 수익률 및 예상 시세 상승률을 고려한 합리적인 수준에서 입찰 가격을 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.