나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경652 [3] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 4층403호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 제3층 제301호로서,

외 벽: 석재 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 콘크리트 마감 등.
창 호: 페어글라스 및 샷시창 구조임.


2),3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층건 내 제4층 제402호
외 1개호로서,

외 벽: 스톤코트 마감 등.
내 벽: 콘크리트 마감 등.
창 호: 강화유리 및 샷시창 구조임.

이용상태

1) : 공부상 제1종근린생활시설(의원)이나, 현황 공실 상태임.
2),3) : 공부상 교육연구시설(학원)이나, 현황 공실 상태임.

설비내역

1): 공동 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비,
승강기설비, 타워주차설비 등이 되어있음.
2),3): 공동 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비,
승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1) : 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
2),3) : 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

1): 본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.
2),3): 본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 22m 내외,북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼성리 809: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

삼성리 809-1, 809-2: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경652 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보

1.2. 소재지 및 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 4층 403호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 3층, 지상 10층 건물 중 4층

* 용도: 공부상 교육연구시설(학원), 현황 공실

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 586,000,000원

* 토지면적: 34.18㎡ (약 10.34평)

* 토지 지분: 34.181㎡ (약 10.34평)

* 건물면적: 165.50㎡ (약 50.07평)

* 건물 지분: 165.5㎡ (약 50.07평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 판단됨.

2.3. 토지 및 도로 상황

* 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 또는 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

* 본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 서측으로 약 8m, 남측으로 약 22m, 북서측으로 약 8m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이함.

2.4. 토지이용계획

* 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 대로3류(폭 25~30m) 및 소로1류(폭 10~12m)에 접해 있음.

* 가축사육제한구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존등기: 주식회사금빛타워 (2020-12-02)

* 근저당권: 부산은행 (채권액 770,000,000원, 2022-08-03)

* 임의경매개시결정: 부산은행 (채권액 1,217,392,808원, 2025-07-09)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수

* 말소기준권리는 2022년 08월 03일 접수된 부산은행 근저당권임.

* 본 경매 절차를 통해 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됨.

* 임대 관계는 미상으로 확인됨.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이나, 해당 물건지에 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 명도 진행 시 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 건물 현황

* 본 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층, 지상 10층 규모의 집합건물이며, 403호는 공부상 교육연구시설(학원)로 등재되어 있음.

* 건축물대장상 복합 용도로 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등이 포함되어 있음.

* 현황은 공실 상태로 파악됨.

4.2. 주변 상권 특성

* 대규모 아파트단지와 학교가 인접하여 주거 배후 수요가 풍부한 지역임.

* 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 내외에 상업용 건물들이 있어 기본적인 근린생활시설 이용이 편리함.

* 인근에 마트, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* '해빛초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 건물 자체 또는 인근에 학원 등 교육 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 현재 물건지(403호)는 공실 상태로, 향후 임차인 확보에 대한 구체적인 전략이 필요함.

* 주변 상권의 공실률 및 유사 물건의 임대 시세 등을 면밀히 검토해야 함.

6.2. 주변 혐오시설 존재 여부

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음.

* 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 주를 이루고 있음.

6.3. 권리 관련 특이사항

* 등기부채권 총액이 7억 7천만원(말소기준권리 기준)임에도 불구하고, 채권자(부산은행)가 12억이 넘는 금액으로 임의경매를 신청한 점은 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있음.

* 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 진행 또는 낙찰가에 영향을 줄 수 있음.

* 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 잠재력

* 일광신도시 인근에 위치하여 주거 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역임.

* 기장일광도시개발사업 등 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

7.2. 시세 대비 메리트

* 감정가 5억 8천 6백만원 대비, 최신 시세 조사를 통해 저평가 여부를 파악하는 것이 중요함.

* 교육연구시설 용도로, 특정 업종(학원 등)에 적합한 구조와 위치를 가지고 있음.

7.3. 공실 해소 시 수익성

* 성공적인 임차인 확보 시, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 물건임.

8. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍의 신흥 주거지구 인근에 위치한 교육연구시설 용도의 집합건물임.

* 교통, 생활 편의시설, 교육 시설 접근성이 양호하며, 지역 개발에 따른 잠재력도 보유하고 있음.

* 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 공동담보 물건으로 인한 변동 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 명도 과정에서의 변수 관리가 중요할 것으로 판단됨.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 향후 공실 해소 가능성, 임차인 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

* 감정가 586,000,000원을 기준으로, 유찰 가능성을 고려하여 최저 매각 가격 대비 일정 비율(예: 80~100%)을 고려하여 입찰가를 결정하는 방안을 검토해볼 수 있습니다.

* 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 시세 분석, 권리 분석 심층 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.