나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경652 [2] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 4층402호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 제3층 제301호로서,

외 벽: 석재 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 콘크리트 마감 등.
창 호: 페어글라스 및 샷시창 구조임.


2),3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층건 내 제4층 제402호
외 1개호로서,

외 벽: 스톤코트 마감 등.
내 벽: 콘크리트 마감 등.
창 호: 강화유리 및 샷시창 구조임.

이용상태

1) : 공부상 제1종근린생활시설(의원)이나, 현황 공실 상태임.
2),3) : 공부상 교육연구시설(학원)이나, 현황 공실 상태임.

설비내역

1): 공동 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비,
승강기설비, 타워주차설비 등이 되어있음.
2),3): 공동 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비,
승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1) : 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
2),3) : 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

1): 본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.
2),3): 본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 22m 내외,북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼성리 809: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

삼성리 809-1, 809-2: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경652 (2)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 4층402호

건물명: 일광골드타워

용도: 교육연구시설 (공부상), 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 운동시설 (건축물대장상)

감정가: 536,000,000원

토지면적: 31.23㎡ (약 9.45평)

건물면적: 151.19㎡ (약 45.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부산은행 (등기부 요약상)

특이사항: 공동담보 (물건이 다수 채무에 대한 공동 담보로 제공되었음을 의미합니다)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 위치하며, '해빛초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 건물 동측으로는 폭 약 25m, 서측으로는 약 8m의 포장도로와 접하고 있으며, 남측과 북서측으로도 도로에 접하는 등 교통 환경이 양호한 편입니다. 해당 지역은 근린상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부산은행이 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 2022년 8월 3일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 770,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 그 개요는 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 본건은 공동담보로 제공되었으며, 채권액 총액은 770,000,000원입니다. 현재까지 파악된 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 일광읍 삼성리 일대는 해빛초등학교 인근에 자리하여 학군 수요가 있으며, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설로 인해 꾸준한 유동인구를 기대할 수 있습니다. 교육연구시설 및 근린생활시설로 활용 가능한 용도이므로, 학원, 병원, 상가 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다. 현재 본건은 공부상 교육연구시설(학원)이나 제1종근린생활시설(의원)로 되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다. 이는 새로운 임차인을 통해 즉시 수익 창출이 가능할 잠재력을 보여줍니다. 기장군은 관광, 마이스 산업, 의료, 영상 산업 등 다양한 분야의 개발이 추진되고 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 상권 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 주변에는 해빛초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 공원 등 녹지 공간도 인근에 분포하고 있습니다. 또한, 상업지역에 속해 있어 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성도 좋으며, 일광해수욕장 등이 인근에 있어 해양 레저 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재 가능성입니다. 만약 지상권이 실제로 존재하고 그 내용이 부담스러운 경우, 매수인이 그 권리를 인수해야 하므로 주의가 필요합니다. 또한, 현재 물건이 공실 상태이므로, 신규 임차인을 유치하기 위한 추가적인 노력과 시간이 소요될 수 있습니다. 공동담보 물건이라는 점은 해당 채무가 복수의 담보물에 걸쳐 있어, 개별 물건의 경매 결과가 전체 채무 변제에 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 일광읍의 교육 및 상업 시설이 집적된 지역에 위치한 투자 가치가 있는 물건입니다. 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 상업지역으로서 다양한 용도로 활용 가능합니다. 특히, 인수할 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 점은 큰 장점입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부와 그 내용에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 현재 공실 상태이나, 지역 개발 호재를 바탕으로 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 해빛초등학교 인근, 아파트 단지 및 근린시설 밀집 지역

* 편리한 교통: 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리

* 상업지역: 교육연구시설 및 근린생활시설 등 다양한 활용 가능성

* 권리관계 명확: 인수할 임차 보증금 없음 (0원)

* 지역 개발 호재: 기장군 전반의 관광, 의료, 영상 산업 등 개발 계획

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(536,000,000원)를 기준으로 산정하되, 인수 보증금이 없으므로 감정가 수준에서 시장 상황, 물건의 현 상태(공실), 그리고 잠재적 리스크(지상권 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 상세한 시장 분석 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.