나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21681 [2] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 539-15 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 '영진자이온아파트' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 마을주변 농경지 및 임야지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호 1, 5)는 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 사다리형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다.
일련번호 2)는 사다리형 완경사의 '휴경지' 상태입니다.
일련번호 3)은 부정형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다.
일련번호 4~6)은 부정형 완경사의 '전' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1)은 븍측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접합니다.
일련번호 5)는 북서측으로 약 3미터 폭의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 농림지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호 2,4~6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 5, 6) 지상에 소유자 미상의 ‘농막’이 다수 소재하나, 구조 및 면적 등을 고려할 때 경제적 가치는 희박할 것으로 사료됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 지적경계가 불확실하여 정확한 경계확인은 전문적인 측량의 절차가 요망됩니다.

물건 비고

일괄매각.
[목록 4] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수), 별첨 거제시 사등면장 제출 ‘사실조회서 회신(2026.2.6.자)’ 참조.
[목록 5, 6] 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수), 위 지상 소재 이설 가능한 농막들 매각 제외(감정서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21681 (2)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 539-15

용도: 전

감정가: 147,872,800원

토지면적: 5,220.00㎡ (약 1,579.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거제축산업협동조합

감정평가서 요약 요항표:

- 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 '영진자이온아파트' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

- 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태:

- 일련번호 1, 5: 사다리형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다.

- 일련번호 2: 사다리형 완경사의 '휴경지' 상태입니다.

- 일련번호 3: 부정형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다.

- 일련번호 4~6: 부정형 완경사의 '전' 상태입니다.

- 인접 도로상태:

- 일련번호 1: 북측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접합니다.

- 일련번호 5: 북서측으로 약 3미터 폭의 포장도로와 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태:

- 일련번호 1: 계획관리지역, 농림지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지.

- 일련번호 2, 4~6: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한).

- 일련번호 3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지.

- 제시외 물건: 일련번호 5, 6 지상에 소유자 미상의 ‘농막’이 다수 소재하나, 경제적 가치는 희박할 것으로 사료됩니다.

- 공부와의 차이: 없습니다.

- 기타 참고사항:

- 임대관계: 미상입니다.

- 본건 토지는 인접필지와의 지적경계가 불확실하여 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 측량 절차가 요망됩니다.

2. 입지조건

* 주위 환경: 본 물건은 거제시 사등면 사곡리 소재 '영진자이온아파트' 인근에 위치하며, 주변은 주로 마을과 농경지, 임야로 이루어져 있어 조용한 농촌 및 산간 지대의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인접 도로 상황도 보통 수준으로 평가됩니다. 일련번호 1 토지는 약 6미터 폭의 포장도로에, 일련번호 5 토지는 약 3미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 접근성: 북측 및 북서측으로 포장도로에 접하고 있어 차량을 통한 접근은 가능하나, 일부 필지의 도로 폭이 좁을 수 있어 진입 시 유의가 필요합니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권이전: 김수연 (2004-07-21), 서정화 (2015-07-31, 매매 금730,000,000원)

* 근저당권: 거제축산업협동조합 (2015-07-31, 금780,000,000원, 말소기준권리)

* 지상권설정: 거제축산업협동조합 (2015-07-31, 말소)

* 가압류: 거제축산업협동조합 (2022-02-23, 금617,203,223원, 말소)

* 근저당권 공동담보목록: 주식회사 백강홀딩스 (2022-09-01, 금600,000,000원, 말소)

* 임의경매: 거제축산업협동조합 (2025-07-21, 3,160,000,962원, 말소)

* 말소기준권리: 2015년 7월 31일 접수된 거제축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정입니다. (말소기준권리 이후의 권리들은 전부 말소됩니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 임차인에 대한 구체적인 정보는 명시되어 있지 않습니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 본 물건 소재지인 거제시 사등면 사곡리는 해안가와 인접한 지역으로, 농경지와 임야가 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 인근에 '영진자이온아파트'가 위치하여 주거 지역의 일부 기능도 포함하고 있습니다. 거제시 사등면은 역사적으로 독로국 왕도였던 곳이며, 거제대교 및 신거제대교 개통 이후 교통의 요지로 발전하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보에 따르면, 본 물건지 인근에서 특별히 거론되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 교정 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 거제시 전체적으로는 분뇨처리시설(사등면 소재)이 운영되고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 인접성은 낮습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본 물건은 농경지와 임야 지대로 이루어져 있어 도심의 편의시설과는 다소 거리가 있습니다. 하지만 인근 '영진자이온아파트' 단지 및 사등면 소재지 내에 기본적인 상업시설, 의료시설(보건지소, 보건진료소 등), 금융시설(농협, 수협, 우체국), 교육시설(초등학교, 중학교) 등이 분포하고 있어 생활에 필요한 기본적인 서비스 이용은 가능합니다.

* 주변 환경: 마을 주변 농경지 및 임야 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 자연 친화적인 환경을 가지고 있으나, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 용도가 '전'(밭)으로, 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 절차를 확인하고 준비해야 합니다.

* 일괄매각 및 농막 제외: 본 건은 일괄매각 대상이며, 지상에 소재한 이설 가능한 농막은 매각에서 제외됩니다. 이는 감정평가서를 참고해야 합니다.

* 지적 경계 불확실성: 인접 필지와의 지적 경계가 불확실하여 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 측량 절차가 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사나 토지 이용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본 물건은 계획관리지역, 농림지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다. 특히 농림지역 및 산지 관련 규제 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 상태: 일련번호 1, 3번 토지는 '토지임야' 상태이며, 일련번호 2번은 '휴경지', 일련번호 4~6번은 '전' 상태로, 각 필지별 현황과 이용 상태를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리에 위치한 토지 물건으로, 넓은 면적을 가지고 있으며 농경지 및 임야가 혼합된 상태입니다. 주변은 농경지와 임야, 그리고 일부 주거단지가 혼재하는 지역입니다. 채권 총액이 감정가보다 높은 점, 농지취득자격증명 제출 의무, 지적 경계의 불확실성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 다만, 계획관리지역에 포함된 필지들이 있어 향후 개발 가능성도 일부 존재합니다. 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 농지 관련 규정 및 토지 경계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 5,220.00㎡(약 1,579평)의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 계획관리지역 포함: 일부 필지가 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 내에서 개발 가능성이 있습니다.

* 자연 환경: 마을 주변 농경지 및 임야 지대로서 쾌적한 자연 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에 포함된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 부동산 시장 동향, 토지 이용 규제 완화 가능성, 낙찰가율 등의 추가적인 시장 분석이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이지만, 농지취득자격증명 제출 의무 및 경계 불확실성 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.