나이스옥션 법원경매 통영 2025타경606 [2] 경상남도 거제시 옥포동 546-15 성평리빙타운 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 아파트, 음식점, 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1)은 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 9층 건물 중 6층 601호로서, 외 벽 : 강화유리 및 몰탈위페인팅 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2)는 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 9층 건물 중 3층 307호로서, 외 벽 : 강화유리 및 몰탈위페인팅 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 1)은 여관(객실 17개호)로 등재되어 있으나, 현황 '공실' 상태입니다. 일련번호 2)는 공부상 '노래연습장' 이나, 현황 '사무실'로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전 등 화재관련설비, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의로서, 지면은 남동측 하향한 완경사의 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역).

공부와의 차이

일련번호 2)는 공부상 '노래연습장' 이나, 현황 '사무실'로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경606 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영덕농업협동조합 (영OOOOOOO)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 546-15 성평리빙타운 3층307호

용도: 근린상가

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 9층 건물 중 3층 307호. 외벽: 강화유리 및 몰탈위페인팅 마감, 내벽: 벽지 등 마감. 창호: 샷시창.

건물층수: 지하 2층, 지상 9층 건물 중 3층 307호

준공일자: 1999년 4월 1일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적

토지면적: 24.76㎡ (약 7.49평)

토지지분: 24.76㎡ (약 7.49평)

건물면적: 93.28㎡ (약 28.22평)

건물지분: 93.28㎡ (약 28.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 81,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 음식점 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 원활한 편으로 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

대지권의 목적인 토지는 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 도시계획: 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포초등학교), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 12월 28일 접수된 영덕농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권: 전동주, 강명수 (소유권 이전)

* 근저당: 영덕농업협동조합 (말소기준권리) - 825,600,000원

* 가압류: 성평리빙타운 - 22,829,680원 (말소)

* 압류: 거제시 (2건) - (말소)

* 압류: 통영세무서장 - (말소)

* 임의경매: 영덕농업협동조합 - 792,283,200원 (말소)

* 총 채권액: 848,429,680원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 1: 거제아이스스노파크주식회사

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 800,000원

* 사업자등록일: 2019-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 거제

* 임차인 2: 주식회사금인건설

* 보증금: 29,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2025-09-26 (참고: 본 물건 정보 작성일 기준 미래 시점)

* 확정일자: 2025-04-09 (참고: 본 물건 정보 작성일 기준 미래 시점, 사업자등록일보다 이전 날짜 기재 오류 가능성)

* 배당신고일자: 2025-10-15 (참고: 본 물건 정보 작성일 기준 미래 시점)

* 대항력: 없음

* 비고: 주

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 내부 상태

공부상 '노래연습장'으로 등재되어 있으나, 현황은 '사무실'로 이용 중입니다. (참고: 동일 건물 6층 601호는 여관으로 등재되어 있으나 현황 '공실' 상태임)

4.2. 건물 구조 및 마감

일련번호 2)는 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 9층 건물 중 3층 307호로서, 외벽은 강화유리 및 몰탈위페인팅 마감, 내벽은 벽지 등 마감되었으며, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

4.3. 설비 내역

건물 내에는 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 각층 소화전 등 화재관련설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

4.4. 기타 참고사항

본건은 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하였습니다. 따라서 인근 주민 탐문 조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 옥포초등학교 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트, 음식점 등이 소재합니다. (출처:)

5.2. 주변 교통 및 편의시설

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 또한, 거제 지역은 해변과 공원이 가까워 자연 친화적인 환경을 제공합니다. (출처:)

5.3. 잠재적 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 명시된 정보는 확인되지 않았습니다. 거제시 전반적으로 폐기물 처리 시설 등 환경 관련 시설에 대한 논의가 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다. (출처:)

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 용도 불일치

본건(307호)은 공부상 '노래연습장'으로 되어 있으나, 현황은 '사무실'로 이용 중이므로, 향후 원상복구 명령 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 정확한 내부 상태 확인이 불가하였습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 높일 수 있습니다.

6.3. 미래 시점의 임차인 정보

임차인 '주식회사금인건설'의 사업자등록일, 확정일자, 배당신고일자 등 일부 정보가 현재 시점 기준 미래의 날짜로 기재되어 있습니다. 이는 정보의 오류일 가능성이 있으며, 실제 임차인의 권리 관계 및 대항력 유무를 경매 진행 시 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다.

6.4. 임대차 관계 미상

임대 관계에 대한 정보가 불확실하며, 이는 향후 임대차 계약 승계 또는 명도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동의 상업지역에 위치한 근린상가 건물입니다. 옥포초등학교 인근으로 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 정보 중 일부 내용(미래 시점 날짜 기재)에 오류 가능성이 있어 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 공부상 용도와 현황 용도가 상이하며, 내부 조사가 불가능했던 점은 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 경상남도 거제시 옥포동 상업지역 내 위치

* 활용 가능성: 현재 사무실로 이용 중이며, 업종 변경 시 추가 수익 창출 가능성

* 권리관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 비교적 깨끗한 권리 분석

9. 예상 입찰가

감정가 81,000,000원을 기준으로, 상기 분석된 물건의 장단점과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 참고하되 현황 용도 불일치 및 내부 미확인 리스크를 감안하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.