나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5447 [1] 경상남도 진주시 상봉동 821-16 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 "봉원초등학교" 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

완경사지 내 대체로 자체지반 등고평탄한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(상봉), 소로3류(폭 8m 미만)(중앙3-10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-23)(봉원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(봉원초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건으로서,
(사용승인일: 2011.03.07.)

외벽: 드라이비트 마감, 치장석재 붙임 등.
내벽: 벽지 붙임, 타일 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물 [감정서상 ㄱ,ㄴ], 제시외구축물 [감정서상 a] 및 제시외수목 [감정서상 가] 매각포함
- 목록2. 주차장, 옥탑시설 등 포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경5447 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 상봉동 821-16 (신주소: 경상남도 진주시 의병로111번길 8-3)

* 건물용도: 다가구주택

* 토지면적: 390.00㎡ (약 117.98평)

* 건물면적: 638.49㎡ (약 193.17평)

* 감정가: 1,112,603,700원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (등기부상 말소기준권리인 근저당권의 채무자를 기반으로 추정)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 사용승인일: 2011년 3월 7일

* 총 층수: 지하 0층, 지상 4층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 상봉동 "봉원초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 8월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을3)입니다.

* 총 등기부채권액: 토지 469,116,479원, 건물 574,028,991원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (제시외 물건 포함 매각)

* 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금 확인):

* 강 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 2014년 7월 28일 전입 및 확정, 대항력 있음.

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 1월 11일 전입, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 2022년 12월 9일 전입 및 확정, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자김 ): 보증금 70,000,000원, 차임 200,000원, 2023년 10월 5일 전입, 2023년 9월 13일 확정, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 35,000,000원, 차임 100,000원, 2020년 10월 28일 전입, 2024년 7월 22일 확정, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 2021년 1월 11일 전입, 2024년 11월 4일 확정, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 2022년 6월 3일 전입 및 확정, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 5,000,000원, 차임 270,000원, 전입/확정 정보 미상, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 2019년 9월 19일 전입, 2019년 9월 20일 확정, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자정 ): 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 2017년 10월 16일 전입, 2017년 10월 17일 확정, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 6월 5일 전입, 대항력 없음.

* 티아이피코리아유한책임회사: 보증금 19,912,512원, 차임 0원, 전입/확정 정보 미상, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없습니다.)

* 총 보증금 합계 (대항력 유무와 무관): 474,912,512원

* 주의사항:

* 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 감정서상 명시된 제시외건물 [ㄱ,ㄴ], 제시외구축물 [a], 제시외수목 [가]는 매각에 포함되어 취득하게 됩니다.

* 목록2에 포함된 주차장, 옥탑시설 등도 평가에 포함되었습니다.

* 본 물건은 주거환경개선지구 내에 위치합니다.

* 대항력 있는 임차인(강 )이 존재하며, 보증금 인수 부담은 없으나 점유 관계 해소를 위한 세부적인 명도 절차에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 봉원초등학교 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등 일반적인 주거지역의 상권을 형성하고 있습니다.

* 본 물건은 주거용 건물이므로, 직접적인 상업적 상권 분석보다는 주변 주거 환경 및 생활 편의시설과의 연관성을 중심으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 봉원초등학교, 봉원초등학교병설유치원이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형마트, 병원 등 정보는 제공된 자료로 확인이 어렵습니다.)

* 주거환경개선지구: 해당 지구 지정에 따른 지역 개발 계획 또는 규제 사항 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(강 ) 존재: 보증금 인수 부담은 없으나, 점유 관계 해소 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주거환경개선지구: 향후 개발 계획이나 재건축, 리모델링 등에 대한 영향 검토가 필요합니다.

* 건축물 노후도: 2011년 준공으로 약 15년 경과, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 각종 용도지역 및 지구 지정으로 인한 건축 및 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 진주시 상봉동에 위치한 다가구주택으로, 봉원초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 비교적 우수합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 주거환경개선지구에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성과 규제 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 등이 매각에 포함되어 있어 현황 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 꾸준한 주택 수요가 예상되는 지역입니다.

* 주거환경개선지구 지정으로 향후 도시 정비 및 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 각종 제한사항에도 불구하고, 적절한 명도 진행 및 관리를 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 주변 시세, 수익률 분석, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가는 1,112,603,700원이며, 이는 토지 390.00㎡(약 117.98평)와 건물 638.49㎡(약 193.17평)를 포함한 금액입니다.

* 입찰 시에는 인수 보증금 0원을 제외한 모든 권리 관계를 해소하고, 명도 비용, 수리 비용, 공실 위험 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 최근 유사 물건의 낙찰가율, 지역 내 부동산 시세 변동 추이 등을 참고하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 참고: 외부 지도 검색 결과, 해당 지역 인근에 명확히 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 주거환경개선지구, 자연경관지구, 상대보호구역 등 다양한 용도 및 지구 지정이 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.