나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5188 [1] 경상남도 진주시 인사동 131-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 인사동 소재 "진주이마트" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황‘주거용 건부지’로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 경관지구(조망권경관지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(봉곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(봉곡초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 지상4층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다가구주택

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠-㉤)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 기호㉠,㉤은 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있을 것으로 판단되고, 기호㉡-㉣은 영향이 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물[감정서상 ㄱ~ㅁ] 매각포함
- 임차인 대항력 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경5188 (1)

소재지: 경상남도 진주시 인사동 131-9 (신주소: 경상남도 진주시 북장대로26번길 10)

용도: 다가구주택

감정가: 1,042,735,800원

토지면적: 255.40㎡ (약 77.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 584.73㎡ (약 176.89평)

건물 제시외면적: 110.10㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 봉곡새마을금고 (추정)

2. 물건 현황

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 인사동 소재 "진주이마트" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 혼용지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임. 서측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 경관지구(조망권경관지구), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 여러 곳의 상대보호구역(초등학교, 유치원), 역사문화환경보존지역 등 복합적인 규제가 존재함.

2.2. 상권분석

본 물건은 "진주이마트" 인근에 위치하여 유동인구가 풍부한 상업 및 주거 혼용지역에 속해 있습니다. 주변에는 다양한 소매점, 식당 등 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대형마트(이마트) 입점으로 인한 주변 소규모 상권과의 경쟁 구도가 존재할 수 있습니다. 진주시 중앙상권 활성화 사업 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있으나, 구체적인 상권 영향은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

2.3. 생활정보

* 편의시설: "진주이마트"가 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 봉곡초등학교, 봉곡초등학교병설유치원, 진주초등학교, 진주초등학교병설유치원 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 기타: 진주혁신도시와는 다소 거리가 있으나, 진주시 도심 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 5월 10일 접수된 봉곡새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리 (미확인)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석상 '대항력 있음'으로 표기된 임차인이 존재하나, 말소기준권리보다 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만, '대항력 주의 요함'이라는 문구로 인해 해당 임차인의 보증금 인수 가능성은 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 서성혁: 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2009-03-02, 확정일자 2009-03-02. (표기상 '대항력: 있음', '비고: ')

* 한국토지주택공사(입주자권명희): 보증금 60,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2016-09-19, 확정일자 2016-09-09, 배당신고일자 2023-11-13. (대항력: 없음)

* 김도현: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-03, 확정일자 없음, 배당신고일자 2024-10-10. (대항력: 없음)

* 김한숙: 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-30, 확정일자 2023-08-28, 배당신고일자 2024-11-29. (대항력: 없음)

* 김효숙: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-21, 확정일자 2022-04-18, 배당신고일자 2024-11-08. (대항력: 없음)

* 류덕순: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-04, 확정일자 2023-09-04, 배당신고일자 2024-10-08. (대항력: 없음)

* 공사(입주자배병진): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-10. (대항력: 없음)

* 송정식: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-07-13, 확정일자 2017-07-13, 배당신고일자 2024-10-23. (대항력: 없음)

* 윤승원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-04-13. (대항력: 없음)

* 이경호: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-03, 확정일자 2024-10-04, 배당신고일자 2024-10-04. (대항력: 없음)

* 이민준: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-19, 확정일자 2024-08-13, 배당신고일자 2024-11-06. (대항력: 없음)

* 이진희: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-13, 확정일자 2017-10-25, 배당신고일자 2024-10-31. (대항력: 없음)

* 천권규: 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원. (대항력: 없음)

* 한국토지주택공사(입주자최석우): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-26, 확정일자 2020-11-18, 배당신고일자 2023-11-13. (대항력: 없음)

* 한국발전기술주식회사: 보증금 40,000,000원. (대항력: 없음)

* 한국발전기술주식회사: 보증금 40,000,000원, 전입일자 2018-04-13, 확정일자 2017-02-27, 배당신고일자 2024-10-24. (대항력: 없음)

* 한국토지주택공사: 보증금 40,000,000원, 전입일자 2021-04-20, 확정일자 2021-04-10, 배당신고일자 2023-11-13. (대항력: 없음)

4. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성: 임차인 현황상 '서성혁' 임차인은 '대항력: 있음'으로 표기되어 있으며, 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원으로 기재되어 있습니다. 또한, 물건명세서에 '대항력있는임차인', '임차인 대항력 주의 요함'이라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 비록 전입일자(2009-03-02)가 말소기준권리(2016-05-10)보다 앞서지만, 법원 경매 과정에서 해당 대항력 인정 여부에 대한 판단이 필요하며, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다. 이 부분은 명도 시 추가적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서 상 'ㄱ~ㅁ'으로 표시된 제시외 건물 110.10㎡가 매각에 포함되어 있습니다. 이러한 제시외 건물 중 불법 건축물이나 무허가 건축물이 있을 경우, 이행강제금 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 복합적인 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 여러 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 도시계획법규 및 관련 법률에 따른 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 토지 활용에 있어 제약을 초래할 수 있습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 진주이마트 인근에 위치한 다가구주택으로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성, 제시외 건물, 복합적인 토지이용계획 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성은 철저한 사전 조사와 면밀한 분석을 통해 확인해야 합니다.

6. 투자 포인트

* 우량 입지: 진주이마트 인근이라는 점은 고정적인 유동인구 확보와 상업시설 접근성 면에서 긍정적입니다.

* 다가구주택: 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 권리관계의 복잡성으로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있으며, 이를 잘 활용한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

7. 예상 입찰가

본 물건은 '대항력 있는 임차인'으로 인한 잠재적 보증금 인수 가능성, 제시외 건물의 처리 문제, 복합적인 토지이용계획에 따른 제약 등 여러 리스크 요소를 고려해야 합니다. '임차인 현황'상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표기된 임차인 '서성혁'의 보증금 50,000,000원 인수 여부는 명확한 법적 판단이 필요하며, 명도에 소요될 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용 예측, 향후 시장 가치 분석 등이 필수적입니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 상기 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 접근할 것을 권고합니다.

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