나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6402 [1] 경상남도 진주시 상평동 55-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상대동 소재 "한국전력공사" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
공업단지로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

2필일단의 세장형 평지로 공업용건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복2차선 아스팔트도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지
및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지(2007-02-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역
(2018.12.10.-2025.)
기호(2) : 일반공업지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지방
산업단지(2007-02-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 재생사업지구<산업입지
및 개발에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2018.12.10.-2025.)

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1,2) 지상에 제시외건물
기호(ㄱ-ㄷ`)가 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ-ㅂ,ㅈ-ㅌ)은 구조, 규모, 이용상태 등을
고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향이 있을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트조 스레트지붕 단층건으로 (사용승인일:1980.08.23.)
외벽 : 시멘트몰탈 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(3-1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1980.08.23.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(3) : 공장임.
기호(3-1) : 관리사(주택)임.

설비내역

기호(3-1) 관리사에 난방설비가 있으며, 옥내소화기 등 소방관련설비, 전기설비,
위생,급배수설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1,2) 지상에 제시외건물
기호(ㄱ-ㄷ`)가 소재하며, 제시외건물 기호(ㅅ,ㅇ,ㅍ-ㄷ`)는 구조, 규모, 이용상태 등을
고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물[감정서상 ㄱ~ㅎ] 및 [감정서상 ㄱ‘~ㄷ’] 매각 포함
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 매각포함[별지 기계기구감정평가명세표 참조]

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 진주지원 2024타경6402 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 상평동 55-6

* 용도: 공장 (일부 관리사)

* 감정가: 2,247,683,180원

* 토지면적: 1654.00㎡ (약 499.14평)

* 건물면적: 639.17㎡ (약 193.35평)

* 제시외 건물 및 기계기구: 감정서상 ㄱ~ㅎ, ㄱ‘~ㄷ’ 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록(기계기구) 포함 매각

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 1980년 8월 23일

1.1. 입지조건

2.

물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 경상남도 진주시 상평동 소재, 한국전력공사 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 상평산업단지로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 최근 상평산업단지 재생사업을 통해 기반 시설 개선이 이루어지고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 물건지 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 도로가 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 지방산업단지, 재생사업지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2018.12.10.-2025.)입니다.

1.2. 권리분석

2.

권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2023년 6월 30일 접수된 하나은행 근저당권(1,560,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건 명세서에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 만약 지상권이 존재할 경우, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024.11.29. 대항력 없음.

* 비케이디지탈주식회사: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020.11.03. 대항력 있음.

* 이 : 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024.11.29. 대항력 없음.

* 인수되는 임차보증금: 보고서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

* 기타 권리: 다수의 가압류, 압류, 근저당권이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

2.

본 물건이 소재한 진주시 상평동 일대는 활발하게 재개발 및 재생 사업이 진행 중인 산업단지 지역입니다.

* 주변 시설: 인근에는 다수의 공장, 물류 창고, 산업 지원 시설 등이 밀집해 있으며, 상평산업단지는 진주시에서 가장 큰 공단 지역 중 하나입니다. 현재 산단 재생 사업을 통해 기반 시설이 개선되고 있어 산업 인프라가 지속적으로 강화될 전망입니다.

* 교통 접근성: 주요 도로와의 연결성이 양호하며, 상평교를 중심으로 잘 정비된 도로망을 갖추고 있어 차량을 통한 물류 이동 및 통행이 원활합니다.

* 편의 시설: 산업 단지 내 근로자를 위한 기본적인 편의 시설(식당, 마트 등)이 존재할 수 있으나, 보다 종합적인 생활 편의 시설(은행, 병원 등)은 진주 시내로 이동해야 이용 가능합니다.

* 혐오 시설: 현재 본 물건 주변에 주거 지역에 직접적인 영향을 주는 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 파악되지 않았습니다. 그러나 진주시 내동면 지역에서는 쓰레기 소각장, 가축분뇨 처리장 등 혐오 시설 설치에 대한 주민 반발 사례가 보고된 바 있습니다. 산업 단지의 특성상 소음, 분진, 악취 등 환경적 요인이 일부 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

산업 단지 내 공장 건물로서, 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 대중교통: 인근 버스 노선(120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 160, 161, 170, 294, 295, 352, 550, 551번 등)을 통해 진주 시내로의 이동이 가능하나, 자가용 이용이 더욱 편리할 수 있습니다.

* 교육/의료: 인근에 학교나 병원이 위치하지 않아, 관련 시설 이용을 위해서는 시내 접근이 필요합니다.

* 상업 시설: 단지 내 간단한 식당이나 마트가 있을 수 있으며, 진주지식산업센터 내에는 회의실, 육아용품 대여 시설 등 일부 편의 시설이 운영되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 비케이디지탈주식회사(2020.11.03. 전입/사업)는 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다. 보증금 20,000,000원, 차임 0원으로 조사되었으나, 확정일자, 배당신고일자 등 대항력의 우선순위를 판단하는 주요 정보가 일부 누락되었거나 명확하지 않습니다. 비록 인수되는 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있기에 권리관계에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 건물이 1980년에 사용 승인되어 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 감정서상 제시외 건물(ㄱ~ㅎ, ㄱ‘~ㄷ’)이 존재하며, 이는 매각에 포함되지만 현황과의 차이 및 이용상의 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 기계기구: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 포함된 기계기구는 실제 가치 및 상태에 대한 정확한 평가가 필요하며, 가동 가능 여부 등을 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래계약 허가구역으로, 추후 재매각 시 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

2.

본 물건은 진주시 상평동 산업단지 내에 위치한 공장으로, 넓은 토지 면적과 기계기구를 포함한 일괄 매각 조건이 특징입니다. 건물은 노후되었으나 공장 용도로 사용 가능한 상태입니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 및 포함된 기계기구에 대한 현황 파악이 중요합니다. 최근 상평산업단지는 재생 사업을 통해 기반 시설 개선이 이루어지고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다. 투자 목적, 자금 계획, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

2.

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 산업단지 내 입지: 진주시 주요 상평산업단지에 위치하여 공장 부지로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지, 건물뿐만 아니라 제시외 건물 및 기계기구까지 포함하여 매각되므로, 추가적인 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 저가 매수 기회: 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 1654.00㎡ (약 499.14평)의 넓은 토지는 향후 증축이나 재개발 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 산단 재생 사업: 진행 중인 상평산업단지 재생 사업으로 인한 기반 시설 개선 및 가치 상승 기대.

1.8. 예상입찰가

2.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 감정가: 2,247,683,180원

* 인수 보증금: 0원 (보고서 상 명시)

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 리스크 요인입니다.

* 건물 상태: 노후화 정도 및 수리 비용 예상.

* 제시외 건물 및 기계기구의 실질 가치.

* 주변 시세 및 본건의 실제 가치 평가.

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 검토하는 것이 합리적입니다. 이는 1,798,146,544원 ~ 2,022,914,862원 범위에 해당합니다. 다만, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰가 결정은 현장 조사, 권리 관계 재확인, 시장 상황 등을 종합적으로 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.