나이스옥션 법원경매 진주 2025타경67 [1] 경상남도 진주시 충무공동 277-7 진주혁신도시아슬란스포츠몰 4층비407호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 진주혁신도시 내 '진양고등학교' 남측 인근에 위치 하며, 부근은 학교, 중대규모의 아파트단지, 업무시설 및 상업시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 제차량 출입이 가능하며, 혁신도시 내 외곽지대에 위치하여 일반대중 교통시설은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 5층 각 단위호로서 사용승인일: 2018.05.16. 외벽: 복합판넬 및 모르타르위 페인트마감 등 내벽: 인테리어마감 등 바닥: 대리석마감 및 타일마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

기호(1,2) 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 가로장방형의 토지로서 체육시설 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 접한 아스팔트포장도로로 주진입로가 개설되어 있으며, 서측으로 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(소-특-1-39)(접함), 중로1류(폭 20~25m)(중-집-1-67)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2024-04-23)(가람별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산중학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진양고등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(충무공초등학교)(설립예정지))<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진양고등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

사건번호: 진주지원 2025타경67 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 277-7, 진주혁신도시아슬란스포츠몰 4층 B407호 (신주소: 경상남도 진주시 충의로 119)

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (5층 건물 중 4층 B407호)

사용승인일: 2018년 05월 16일

감정가: 192,000,000원

토지 면적: 43.85㎡ (약 145평)

건물 면적: 59.94㎡ (약 198평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

2

위치: 본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 진주혁신도시 내 '진양고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 주변은 학교, 중대규모의 아파트단지, 업무시설 및 상업시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근은 용이하나, 혁신도시 내 외곽지대에 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본건 북측과 서측으로 아스팔트 포장도로가 접해 있어 차량의 주 진입 및 접근이 원활합니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 여러 학교의 상대 및 절대 보호구역, 혁신도시개발예정지구에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

2

말소기준권리: 2022년 10월 12일 접수된 진주남부농업협동조합의 근저당권 (360,000,000원) 입니다.

등기부 채권 총액: 380,436,584원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요는 미상임)

임차인 현황:

* 농업회사법인주식회사한국산삼원: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원. 대항력 없음. (전입일자, 확정일자 미상)

* 양동혁: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원. 대항력 없음. (전입일자, 사업일자, 확정일자 미상, 배당신고일자 2025년 03월 28일)

인수되는 보증금: 0원

1.3. 상권분석

2

위치 특성: 진주혁신도시 내 상업 및 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여 잠재적 수요가 높습니다.

배후 수요: 인근에 다수의 아파트단지와 학교가 위치하여 학생, 학부모, 직장인 등 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

건물 용도: 본 물건은 근린상가로 분류되며, 건물 자체는 '진주혁신도시아슬란스포츠몰'로, 건축물대장상 주용도는 운동시설로 기재되어 있습니다. (1.5. 잠재적 리스크 참조)

상권 전망: 혁신도시 개발 계획에 따라 지역 상권의 지속적인 성장과 발전이 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

2

주요 시설: 진양고등학교, 문산중학교, 가람별유치원, 충무공초등학교(설립예정지) 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

교통 인프라: 혁신도시 내 주요 도로망을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

편의시설: 아파트단지 및 상업지구와 인접하여 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

임대 관계 미확인: 현재 임차인이 있으나, 임대 관계가 명확히 확인되지 않아 명도 과정에서 추가적인 협상이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. (단, 두 임차인 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

건물 주용도와의 차이: 건축물대장상 해당 건물의 주용도가 '운동시설'로 표기되어 있으나, 본 물건은 '근린상가'로 이용 중입니다. 이는 건물 전체 운영 방침 또는 집합건물 내에서의 호실별 용도와 관련될 수 있으며, 향후 건물 관리 또는 업종 제한 등과 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

미래 개발 계획: 혁신도시 개발예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획의 변동 가능성을 고려해야 합니다.

채권 총액: 감정가(1.92억원) 대비 채권 총액(3.8억원 이상)이 높아, 경매 진행 중 채무 변제로 인한 경매 취하 가능성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 진주혁신도시라는 신흥 개발 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

주변 학교 및 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능하며, 근린상가로서의 활용도가 기대됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정이므로 법적 하자 없이 깨끗하게 취득할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없어 추가적인 재정 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

2

혁신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 상권 가치 상승 기대.

학교 및 대규모 주거 단지 인접으로 인한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 면적으로, 향후 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

2

인수 보증금: 0원

본 물건은 임차인의 보증금 인수 금액이 없으므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 예상 임대 수익률, 건물 상태, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시점에서는 보수적으로 감정가의 90% ~ 110% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

추정 입찰가 범위: 172,800,000원 ~ 211,200,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.