나이스옥션 법원경매 진주 2025타경67 [2] 경상남도 진주시 충무공동 277-7 진주혁신도시아슬란스포츠몰 4층비408호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 진주혁신도시 내 '진양고등학교' 남측 인근에 위치 하며, 부근은 학교, 중대규모의 아파트단지, 업무시설 및 상업시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 제차량 출입이 가능하며, 혁신도시 내 외곽지대에 위치하여 일반대중 교통시설은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 5층 각 단위호로서 사용승인일: 2018.05.16. 외벽: 복합판넬 및 모르타르위 페인트마감 등 내벽: 인테리어마감 등 바닥: 대리석마감 및 타일마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

기호(1,2) 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 가로장방형의 토지로서 체육시설 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 접한 아스팔트포장도로로 주진입로가 개설되어 있으며, 서측으로 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(소-특-1-39)(접함), 중로1류(폭 20~25m)(중-집-1-67)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2024-04-23)(가람별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산중학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진양고등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(충무공초등학교)(설립예정지))<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진양고등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경67 (2)

* 소재지: 경상남도 진주시 충무공동 277-7, 진주혁신도시아슬란스포츠몰 4층 비408호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 192,000,000원

* 토지 면적: 43.85㎡ (약 13.26평)

* 건물 면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진주남부농업협동조합 (등기부 요약에서 확인)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 진주혁신도시 내, 진양고등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 학교, 중대규모 아파트 단지, 업무 시설 및 상업 시설 등이 조화롭게 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 혁신도시 내 외곽 지대에 위치하여 대중교통 시설 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북측으로는 폭 10~12m의 소로, 서측으로는 폭 20~25m의 중로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사실크랩

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-05

* 확정일자: 2025-02-12

* 배당신고일자: 2025-03-11

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에는 대항력 있는 임차인(주식회사실크랩)이 존재합니다. 그러나 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되어, 낙찰자의 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 임대차 계약의 세부 내용은 추가적으로 확인하시는 것이 좋습니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2022-10-12 접수된 진주남부농업협동조합의 근저당권(360,000,000원)입니다.

* 기타 권리: 소유권 이전, 신탁 말소, 근저당권, 가압류(신용보증기금), 압류(진주시, 국민건강보험공단) 등 다수의 권리 관계가 등기되어 있으나, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 380,436,584원

3.3. 권리분석 요약

* 본 경매 물건은 말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리가 매각으로 인해 소멸되는 깨끗한 권리 상태입니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수되는 보증금이 0원이므로 낙찰자는 명도 관련하여 금전적 부담 없이 본 건을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 진주혁신도시라는 계획도시 내에 위치하여, 배후 수요가 풍부한 아파트 단지 및 상업 시설과 인접해 있습니다.

* 주변에 진양고등학교가 있어 학생 및 교직원 대상의 상권 형성에 유리하며, 다양한 업무 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 많습니다.

* 건축물대장 상 주용도는 '운동시설'로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 '근린생활시설'로 조사되어 있어 상가로서의 활용 가치가 높습니다.

5. 생활정보

* 교육: 진양고등학교, 문산중학교, 충무공초등학교(설립예정지), 가람별유치원 등 다수의 교육 기관이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 혁신도시 내에 은행, 관공서, 병원, 다양한 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 주거환경: 계획적으로 조성된 신도시답게 쾌적하고 정돈된 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사실크랩이 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금이 없어 실질적인 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 계약 세부 내용에 대한 확인이 필요합니다.

* 건물 주용도: 건축물대장 상 주용도(운동시설)와 실제 이용 용도(근린생활시설) 간의 차이가 있을 수 있습니다. 다만, 이용 상태가 근린생활시설로 조사된 점을 고려할 때 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 관련 법규 준수 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 진주혁신도시라는 발전 잠재력이 높은 지역에 위치한 근린상가로서, 뛰어난 입지 조건과 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 권리 분석 결과, 인수되는 임차인의 보증금이 없어 권리상의 하자 없이 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 임대차 관계의 세부 사항 확인 및 건물 이용 현황에 대한 추가적인 검토를 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 진주혁신도시의 지속적인 개발과 함께 상승할 상권의 미래 가치.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 안전한 투자 가능성.

* 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 인수 부담이 제로인 점.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 192,000,000원입니다.

* 주변 시세 및 본건의 현황, 권리 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 170,000,000원에서 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 향후 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

제공된 정보에 따르면, 본건 주변에 혐오 시설이나 부정적인 환경 요소는 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.