나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30464 [1] 경상남도 사천시 서금동 61 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 서금동 소재 ""노산공원"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
상가, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로 주상용건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복2차선 아스팔트도로, 북서측 인근으로 노폭 약 5m 내외의 블록도로가
있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-183호선)(접합)
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층건으로
(사용승인일:1998.05.06/3층증축 1999.10.11)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층: 근린생활시설
2,3층: 주택

설비내역

난방설비, 위생, 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지
의 사용, 수익에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물[감정서상 ㄱ, ㄴ] 매각 포함
- 목록1. 지상 소재 이설 가능한 천막가추 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 진주지원 2025타경30464 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 사천시 서금동 61 (신주소: 경상남도 사천시 팔포2길 27)

* 용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-3층 주택)

* 토지 면적: 133.20㎡ (약 40.29평)

* 건물 면적: 211.09㎡ (약 63.85평)

* 제시외 건물: 19.40㎡ (감정서상 ㄱ, ㄴ 포함, 이설 가능한 천막가추 제외)

1.3. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 269,611,120원

* 매각 조건: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물[감정서상 ㄱ, ㄴ] 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경상남도 사천시 서금동 소재 "노산공원" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상가 및 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건 남서측으로는 왕복 2차선 아스팔트 도로가 접해 있으며, 북서측 인근으로는 노폭 약 5m 내외의 블록도로가 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 본 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

* 가축 사육 제한 구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 2013년 2월 6일 접수된 남해신용협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

- 소유권 이전 (1987-05-25)

- 남해신용협동조합 근저당 (2013-02-06, 말소기준권리)

- 삼성카드주식회사 가압류 (2024-09-24)

- 경남신용보증재단 가압류 (2024-11-14)

- 남해신용협동조합 임의경매 (2025-01-21)

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부와 유사하게 소유권 보존 등기 이후 근저당, 가압류, 임의경매 등기가 기재되어 있습니다.

* 총 등기부채권액: 284,779,087원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상인 임대 관계가 있을 수 있으므로, 명도 진행 시 점유 현황을 철저히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 건물 구성

* 본 건물은 1층 근린생활시설, 2-3층 주택으로 구성된 주상복합 형태의 근린주택입니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설 및 주거 공간으로 활용 가능합니다.

4.2. 주변 상권 특징

* 주변에 상가와 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* "노산공원"이 인근에 있어 일부 쾌적성 요소도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 상가 및 주택 밀집 지역으로, 지역 내 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설: 도보 또는 차량으로 통학 가능한 거리에 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지 이용 계획상 가축 사육 제한 구역에 해당합니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

* 1998년 5월 6일에 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 28년이 경과하여 내부 및 외부 마감, 설비 등에 대한 점검 및 보수가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관련 불확실성

* 임대 관계가 미상으로, 경매 후 명도 시 점유자와의 관계 설정 및 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 서금동에 위치한 근린주택으로, 1층 상가 및 2-3층 주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. "노산공원" 인근에 위치하며 상가와 주택이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 건물이 노후화되었고 임대 관계가 불명확하다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 1층 근린생활시설, 상층부 주택으로 구성된 수익형 부동산으로서의 가치.

* "노산공원" 인근으로 쾌적한 주거 환경의 일부 잠재력.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용 가능.

* 매각 후 권리 소멸로 깨끗한 권리 상태 확보.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 269,611,120원이지만, 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 최소 3억 5천만원에서 4억 5천만원 범위로 추정됩니다. 이는 건물의 용도, 위치, 면적 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가로 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

* 현 시세 고려 시 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.