나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경11684 [1] 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 1629 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2024.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①,②,③,⑤,⑥은 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 소재 "봉산지" 남동측 인근에 위치
하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ① : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "휴경지" 상태임.
- 기호 ②,③ : 인접지와 등고 평탄한 2필지 일단의 "사다리형" 토지로서 "단독주택 건부지"
상태임.
- 기호 ⑤ : 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 "휴경지" 상태임.
- 기호 ⑥ : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 "전기타(정원)" 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ① : 지적도 상 맹지임.
- 기호 ②,③ : 2필지 일단의 토지 동측으로 차량통행 가능한 콘크리트 포장도로 소재함
- 기호 ⑤,⑥ : 본건 동측으로 차량통행 가능한 콘크리트 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①,③,⑤
농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ②.⑥
농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

기호 ②,③,⑤,⑥ 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적
으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우
토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호 ⑥은 제시목록 상 지목이 "전" 이나 현황 "전기타(정원)" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ②,③은 2필지 일단으로‘단독주택 건부지’로 이용중이며 각 필지는 용도상
불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①,②,③,⑤,⑥ 지상에 소재하는 자연생 입목, 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는
관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①,②,③,⑤,⑥은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을
위해서는 지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이
다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ④ : 철근콘크리트조 경사스라브지붕 2층 건으로

외 벽 : 인조석 치장 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

"단독주택(펜션)" 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

"토지 감정평가요항표" 참고.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1,4-1~4-8,6-1) 포함. 단독주택(펜션) 상태임. (목록1) 육안으로 식별 어려운 분묘 소재할 수 있고 분묘기지권 성립여부 불분명. (목록1,5,6) 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). (목록6) 지목은 전이지만 현황은 정원 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경11684 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 1629

용도: 단독주택 (펜션)

감정가: 685,834,060원

토지면적: 3482.00㎡ (약 1053.38평)

건물면적: 163.44㎡ (약 49.44평)

건물 제시외면적: 149.50㎡ (약 45.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOO (등기부상 진해수산업협동조합으로 추정)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 소재 "봉산지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을 취락, 농경지 등이 혼재되어 있어 일반적인 전원 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 해당 토지(기호 ②,③,⑤,⑥) 동측으로 차량 통행 가능한 콘크리트 포장도로가 소재합니다. 다만, 기호 ① 토지는 지적도상 맹지 상태입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 기호 ①: 완경사 지세 내 부정형 토지로 휴경지 상태입니다.

* 기호 ②,③: 인접지와 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로 단독주택 건부지 상태입니다.

* 기호 ⑤: 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 휴경지 상태입니다.

* 기호 ⑥: 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로 정원 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한구역 등에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (상세 내용은 토지감정평가요항표 참조)

1.3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2022년 05월 18일자 진해수산업협동조합 근저당권 (을15) 입니다.

* 이하 을구의 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 갑구의 '최성안' 명의의 소유권이전청구권가등기(갑20, 2025-07-22 접수)는 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로, 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (접수일자가 경매개시결정일보다 늦어 특이사항임)

* 임차인 현황:

* 임차인: 민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 등재된 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임도 없는 것으로 기재되어 있어 인수될 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 물건지는 창녕군 계성면의 농촌 지역에 위치하며, 인근으로 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 주된 용도가 단독주택(펜션)으로 활용 가능하며, 주변의 자연환경과 창녕군 지역의 관광자원(우포늪 등)과의 연계성을 고려할 때 펜션 사업의 잠재력이 있습니다.

* 다만, 계성면 자체의 상권 규모는 크지 않으므로, 지역 관광 활성화 추이 및 타 펜션의 운영 현황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 제공되지 않아 정확한 시세 비교는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용 이용이 필수적입니다. 인근 도로망은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 계성면 소재지 또는 인근 읍면 지역의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능합니다.

* 환경: 농촌 지역 특유의 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 지상에 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추후 분쟁의 소지가 있습니다. (목록1)

* 농지취득자격증명: 토지 중 농지에 해당하는 부분(목록1, 5, 6)은 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. (목록6) 지목은 전이나 현황은 정원 상태입니다.

* 법정지상권: 법정지상권 성립 가능성이 특이사항으로 언급되어 있어, 건물이나 타 토지 소유자와의 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 맹지: 기호 ① 토지가 맹지이므로, 해당 토지의 활용도 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(2-1, 4-1~4-8, 6-1)이 포함 매각되나, 별도 확인이 필요합니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명할 수 있어, 지적 측량을 통해 정확한 경계 확인이 필요합니다.

* 소유권이전청구권가등기: '최성안' 명의의 가등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 가능성이 높아, 향후 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 계성면에 위치한 단독주택(펜션)으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 농촌의 한적한 환경을 가지고 있어 전원생활 또는 펜션 사업을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 맹지, 분묘, 법정지상권, 농지취득자격증명 필요, 그리고 무엇보다 '최성안' 명의의 소유권이전청구권가등기가 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 매우 높아, 인수 시 상당한 부담이 될 수 있는 복합적인 리스크를 가진 물건입니다. 권리분석을 더욱 철저히 하고, 현장 조사를 통해 분묘 및 법정지상권 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 전원주택 건축 또는 펜션 사업 가능성.

* 농촌 지역의 쾌적한 자연환경.

* 건물 면적 대비 감정가 및 토지 면적이 비교적 넓음.

* 임차인이 없어 명도 부담이 적음. (단, 불법 점유 등 추가 확인 필요)

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 685,834,060원입니다.

최근 부동산 시장 상황과 해당 물건의 입지, 용도, 그리고 가장 중요하게는 권리분석 상의 잠재적 리스크(특히 소유권이전청구권가등기)를 종합적으로 고려할 때, 일반적인 경매 투자 원칙에 따라 감정가의 80~100% 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

다만, 본 건은 '최성안' 명의의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수될 경우, 그 가치 하락이 매우 클 수 있습니다. 따라서 해당 가등기의 실체와 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토 후 입찰가를 결정해야 합니다.

명확한 시세 비교 자료가 부족하고, 중대한 인수 권리가 존재하는 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가 685,834,060원의 70~90% 수준인 약 4억 8천만원 ~ 6억 2천만원 범위 에서, 가등기 인수 부담을 충분히 반영하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 해당 리스크 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.