나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12090 [2] 경상남도 밀양시 산외면 금천리 690-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①-⑮는 경상남도 밀양시 산외면 금천리 소재 "경상남도 민물고기전시관" 서측 인근에
위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ①,②,⑪,⑮ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "전" 상태임.
- 기호 ③ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "전기타(창고 등)" 상태임.
- 기호 ④ : 인접지와 등고 평탄한 가로 장방형 토지로서 "휴경지" 상태임.
- 기호 ⑤ : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 "휴경지" 및 일부 "하천" 상태임.
- 기호 ⑥,⑨,⑫,⑬,⑭ : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 "전" 상태임.
- 기호 ⑦ : 인접지와 등고 평탄한 세로 장방형 토지로서 "휴경지" 상태임.
- 기호 ⑧,⑩ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "전기타(양봉)" 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ①,②
지적도 상 북서측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 폐도 상태와 유사하며 남동측으로
왕복2차로 아스콘 포장도로 소재함.

- 기호 ③,④,⑤ : 지적도 상 맹지이나 남서측으로 왕복2차로 아스콘 포장 도로 소재함.
- 기호 ⑥ : 지적도 상 맹지이나 남서측으로 콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.
- 기호 ⑦,⑧,⑩,⑫ : 지적도 상 맹지임.
- 기호 ⑨,⑪ : 지적도 상 맹지이나 서측으로 콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.


- 기호 ⑬
지적도 상 남동측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 폐도 상태와 유사하며 남서측으로
콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.

- 기호 ⑭
지적도 상 북서측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 폐도 상태와 유사하며 남서측으로
콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.

- 기호 ⑮
지적도 상 맹지이나 남동측으로 왕복2차로 아스콘 포장도로, 남서측으로 콘크리트 포장된
하천 복개 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①,②

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>.

- 기호 ③

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지좌2_2)<소하천정비법>.

- 기호 ④

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ⑤

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 하천(2019-12-26)(저촉), 가축사육제한구역(일부
제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 소하천구역(037다죽천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(037다죽천
예정지좌2_2)<소하천정비법>, 하천구역<하천법>.

- 기호 ⑥

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천
예정지(037다죽천_예정지우2)<소하천정비법>.

- 기호 ⑦

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ⑧

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역
(037다죽천_소하천구역)<소하천정비법>.

- 기호 ⑨

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>.


- 기호 ⑩

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지좌2_1)<소하천정비법>.

- 기호 ⑪

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지
관리법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지우1)<소하천정비법>.

- 기호 ⑫,⑬

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ⑭,⑮

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(037다죽천_소하천구역)<소하천
정비법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지우3)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

- 기호 ①,②,⑤-⑮ 지상에 제시외 수목 소재하여 수종 및 수량 사정(인접 토지와의 경계가
불분명하여 경계 측량시 수량 가감될 소지 있음) 후 평가하였으며, 제시외 수목이 경매
대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은 ‘토지건물 감정평가명세표’ 상
비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.



- 기호 ③ 및 기호 ⑧ 지상에 걸쳐 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재
하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에
영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고
하시기 바람.

공부와의 차이

- 기호 ①,②,⑨,⑪,⑭,⑮는 제시목록 상 지목이 "임야" 이나 현황 "전" 상태임.
- 기호 ③은 제시목록 상 지목이 "전" 이나 현황 "전기타(창고 등)" 상태임.
- 기호 ⑤는 제시목록 상 지목이 "전" 이나 현황 일부 "하천" 상태임.
- 기호 ⑥,⑫,⑬은 제시목록 상 지목이 "하천" 이나 현황 "전" 상태임.
- 기호 ⑦은 제시목록 상 지목이 "하천" 이나 현황 "휴경지" 상태임.
- 기호 ⑧는 제시목록 상 지목이 "하천" 이나 현황 "전기타(양봉)" 상태임.
- 기호 ⑩은 제시목록 상 지목이 "임야" 이나 현황 "전기타(양봉)" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ①-⑮는 전체 소유권 중‘하전심’지분만의 평가로 평가대상 지분만의 위치확인이
곤란한 바 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분비율에 의하였으니
참고하시기 바람.

- 기호 ③,⑥,⑩,⑪ 은 일부‘소하천예정지’에, 기호 ⑤는 일부‘하천’저촉, 일부‘소하천
구역, 소하천예정지, 하천구역’에, 기호 ⑧은 일부‘소하천구역’에, 기호 ⑭,⑮는 일부
‘소하천구역, 소하천예정지’에 해당되어 토지의 사용, 수익에 영향을 받고 있는 바, 이에
따른 공법상 제한을 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ⑧ 지상에 후첨‘사진용지’와 같이‘냉장설비’소재하나 해체 및 이전이 용이함을
이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.


- 제시외 건물 기호 ㉠,㉡ 및 제시외 수목 기호 ⓐ-ⓜ은 공유 지분자 겸 경작자인‘최도수’
소유인 것으로 탐문 조사되는 바 경매 진행 시 소유권 관계를 재확인 하신 후 일괄경매
여부를 결정하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. 공부상 전이며 현황은 묵전 및 일부 하천임. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). 제시외 건물 및 수목 매각제외이며 그로 인한 감안가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경12090 (2)

소재지: 경상남도 밀양시 산외면 금천리 690-7

용도: 전 (현황 묵전 및 일부 하천)

감정가: 4,994,000 원

토지면적: 486.00㎡ (약 147.0 평)

토지 지분: 48.6㎡ (약 14.7 평)

건물면적: 0.00㎡ (0 평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 농OOOOOOOO (농업협동조합중앙회)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 물건은 경상남도 밀양시 산외면 금천리에 위치하며, "경상남도 민물고기전시관" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 마을 취락과 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

관내 대중교통 사정을 고려할 때, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다. 일부 필지는 지적도상 맹지이나 남서측 또는 서측으로 왕복 2차로 아스콘 포장도로 또는 콘크리트 포장된 하천 복개 도로에 접해 있어 접근이 가능합니다. 다만, 일부 소폭의 도로는 현황 폐도 상태와 유사하여 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

본 건은 총 15개 기호로 이루어진 토지이며, 각 필지별 이용 현황 및 형태는 다양합니다.

* 기호 ①,②,⑪,⑮: 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 "전" 상태입니다.

* 기호 ③: 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "전 기타(창고 등)" 상태이며, 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지입니다.

* 기호 ④: 공부상 지목은 "전"으로 추정되나 현황은 "휴경지" 상태이며, 인접지와 등고 평탄한 가로 장방형 토지입니다.

* 기호 ⑤: 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "휴경지" 및 일부 "하천" 상태이며, 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지입니다.

* 기호 ⑥,⑨,⑫,⑬,⑭: 공부상 지목은 "하천"이나 현황은 "전" 상태(⑥,⑫,⑬) 또는 "전" 상태(⑨,⑭)이며, 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지입니다.

* 기호 ⑦: 공부상 지목은 "하천"이나 현황은 "휴경지" 상태이며, 인접지와 등고 평탄한 세로 장방형 토지입니다.

* 기호 ⑧,⑩: 공부상 지목은 "하천"(⑧) 또는 "임야"(⑩)이나 현황은 "전 기타(양봉)" 상태이며, 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 농림지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 아래와 같은 공법상 제한을 받습니다.

* 가축사육제한구역 (동물 종류별 부분 제한)

* 농업보호구역, 농업진흥구역

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

* 소하천구역, 소하천예정지, 하천구역

이러한 지역 지구 지정으로 인해 토지의 사용 및 수익에 상당한 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 2004년 8월 23일, 권정숙 외 6명

* 지분 가압류: 신보2022제24차유동화전문유한회사 (2023.06.15.), 중소기업은행 (2023.07.13.), 농업협동조합중앙회 (2024.07.15.)

* 지분 강제 경매 개시 결정: 농업협동조합중앙회 (2024.08.07.)

* 등기부 채권 총액: 약 1,167,553,142원

3.2. 인수되는 권리 및 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황: 조사된 임차인 없음.

3.3. 소멸되지 않는 권리 (지상권)

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권"이 명시되어 있습니다. 이는 경매 완료 후에도 지상권이 존속할 가능성이 있음을 시사합니다.

3.4. 법정지상권 및 제시외 건물/수목 관련 사항

* 본 건은 "특이사항" 및 "특수물건정보"에 "법정지상권"이 포함되어 있습니다.

* "주의사항" 및 "감정평가서 요약"에 따르면, 제시외 건물 및 수목이 존재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 그러나 이러한 제시외 건물/수목의 존재는 토지 가격 산정에 감안되었으며, 법정지상권 발생 가능성을 내포합니다.

3.5. 제시외 건물 및 수목 소유권 확인 필요

* 제시외 건물(기호 ㉠,㉡) 및 수목(기호 ⓐ-ⓜ)은 공유 지분자 겸 경작자인 '최도수' 소유로 탐문 조사되었습니다. 경매 진행 시 소유권 관계를 재확인하고, 이에 따른 법정지상권 등 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 건은 농경지 및 마을 취락이 혼재된 농촌 지역으로, 전통적인 의미의 상권 형성은 미미합니다. 주변의 "경상남도 민물고기전시관"은 지역 명소이나, 해당 토지의 상업적 가치에 직접적인 영향을 미치기는 어렵습니다.

4.2. 생활 편의시설

밀양시 중심 시가지와의 접근성에 따라 생활 편의시설 이용이 가능하겠으나, 해당 물건지 자체의 직접적인 생활 편의시설은 제한적일 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 및 공유자 우선 매수

본 건은 토지 지분 매각으로, 타 공유자와의 관계 설정 및 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 공유자 우선 매수 신고가 있을 경우, 최고가 매수인이 낙찰받은 금액으로 공유자가 우선 매수할 수 있습니다.

5.2. 농지 취득 자격 증명

법령에 따라 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

5.3. 공부상 현황 불일치

등기부상 지목은 "전"이나, 현황은 "묵전 및 일부 하천" 상태이며, 필지별로 "임야", "하천" 등으로 공부와 현황이 상이한 부분이 다수 존재합니다.

5.4. 법정지상권 및 제시외 건물/수목 분쟁 가능성

매각 대상에서 제외된 제시외 건물 및 수목에 대해 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰자는 해당 토지의 사용 수익에 제약을 받을 수 있습니다. 또한, 해당 제시외 건물/수목의 소유권 및 점유와 관련하여 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다.

5.5. 토지 이용 제한 (소하천, 하천구역 등)

다수의 필지가 소하천예정지/구역, 하천구역 등에 저촉되어 토지의 사용, 수익에 대한 공법상 제한이 상당합니다.

5.6. 도로 접근성 제한 (맹지 등)

일부 필지는 지적도상 맹지이거나 소폭의 현황 폐도와 접하고 있어, 토지의 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 소재 토지의 일부 지분 매각 건으로, 복수의 가압류 및 강제 경매 채무가 설정되어 경매가 진행 중입니다. 특히, 매각 대상에서 제외된 제시외 건물 및 수목의 존재, 법정지상권 성립 가능성, 지분 매각으로 인한 공유 관계 복잡성, 그리고 다양한 공법상 제한 사항 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적이며, 법률 전문가와의 상담을 통해 권리 관계 및 법적 쟁점을 명확히 파악한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가로 인한 잠재적 시세 차익 가능성 (단, 위험 요인 감안 시).

* 지분 매각으로 인한 낮은 초기 투자 비용 (단, 지분 가치 및 활용도에 대한 면밀한 검토 필요).

8. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 법정지상권 및 제시외 건물/수목 관련 분쟁 가능성, 다수의 토지 이용 제한 등 복합적인 위험 요소를 다수 보유하고 있습니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점 등을 고려할 때, 정확한 예상 입찰가를 산정하는 데에는 한계가 있습니다. 제시된 감정가는 4,994,000 원이나, 이는 전체 토지(486.00㎡)에 대한 평가액으로 보이며, 낙찰받는 지분(48.6㎡)의 가치는 이를 기반으로 산정될 수 있습니다. 그러나 해당 물건의 고유한 위험성 및 향후 법적 분쟁 가능성을 고려하여, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다. 본건의 특수성을 감안할 때, 법정지상권 문제 해결 비용, 공유자 간 분쟁 해결 비용, 토지 이용의 제한성 등을 종합적으로 고려한 신중한 가격 산정이 요구됩니다. 인수할 보증금은 없으므로, 실제 입찰가는 해당 위험 요인들을 얼마나 반영하느냐에 따라 결정될 것입니다.

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