나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12090 [3] 경상남도 밀양시 산외면 금천리 695 하천 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①-⑮는 경상남도 밀양시 산외면 금천리 소재 "경상남도 민물고기전시관" 서측 인근에
위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ①,②,⑪,⑮ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "전" 상태임.
- 기호 ③ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "전기타(창고 등)" 상태임.
- 기호 ④ : 인접지와 등고 평탄한 가로 장방형 토지로서 "휴경지" 상태임.
- 기호 ⑤ : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 "휴경지" 및 일부 "하천" 상태임.
- 기호 ⑥,⑨,⑫,⑬,⑭ : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 "전" 상태임.
- 기호 ⑦ : 인접지와 등고 평탄한 세로 장방형 토지로서 "휴경지" 상태임.
- 기호 ⑧,⑩ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "전기타(양봉)" 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ①,②
지적도 상 북서측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 폐도 상태와 유사하며 남동측으로
왕복2차로 아스콘 포장도로 소재함.

- 기호 ③,④,⑤ : 지적도 상 맹지이나 남서측으로 왕복2차로 아스콘 포장 도로 소재함.
- 기호 ⑥ : 지적도 상 맹지이나 남서측으로 콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.
- 기호 ⑦,⑧,⑩,⑫ : 지적도 상 맹지임.
- 기호 ⑨,⑪ : 지적도 상 맹지이나 서측으로 콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.


- 기호 ⑬
지적도 상 남동측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 폐도 상태와 유사하며 남서측으로
콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.

- 기호 ⑭
지적도 상 북서측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 폐도 상태와 유사하며 남서측으로
콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.

- 기호 ⑮
지적도 상 맹지이나 남동측으로 왕복2차로 아스콘 포장도로, 남서측으로 콘크리트 포장된
하천 복개 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①,②

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>.

- 기호 ③

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지좌2_2)<소하천정비법>.

- 기호 ④

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ⑤

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 하천(2019-12-26)(저촉), 가축사육제한구역(일부
제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 소하천구역(037다죽천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(037다죽천
예정지좌2_2)<소하천정비법>, 하천구역<하천법>.

- 기호 ⑥

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천
예정지(037다죽천_예정지우2)<소하천정비법>.

- 기호 ⑦

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ⑧

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역
(037다죽천_소하천구역)<소하천정비법>.

- 기호 ⑨

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>.


- 기호 ⑩

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지좌2_1)<소하천정비법>.

- 기호 ⑪

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지
관리법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지우1)<소하천정비법>.

- 기호 ⑫,⑬

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ⑭,⑮

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(037다죽천_소하천구역)<소하천
정비법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지우3)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

- 기호 ①,②,⑤-⑮ 지상에 제시외 수목 소재하여 수종 및 수량 사정(인접 토지와의 경계가
불분명하여 경계 측량시 수량 가감될 소지 있음) 후 평가하였으며, 제시외 수목이 경매
대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은 ‘토지건물 감정평가명세표’ 상
비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.



- 기호 ③ 및 기호 ⑧ 지상에 걸쳐 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재
하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에
영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고
하시기 바람.

공부와의 차이

- 기호 ①,②,⑨,⑪,⑭,⑮는 제시목록 상 지목이 "임야" 이나 현황 "전" 상태임.
- 기호 ③은 제시목록 상 지목이 "전" 이나 현황 "전기타(창고 등)" 상태임.
- 기호 ⑤는 제시목록 상 지목이 "전" 이나 현황 일부 "하천" 상태임.
- 기호 ⑥,⑫,⑬은 제시목록 상 지목이 "하천" 이나 현황 "전" 상태임.
- 기호 ⑦은 제시목록 상 지목이 "하천" 이나 현황 "휴경지" 상태임.
- 기호 ⑧는 제시목록 상 지목이 "하천" 이나 현황 "전기타(양봉)" 상태임.
- 기호 ⑩은 제시목록 상 지목이 "임야" 이나 현황 "전기타(양봉)" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ①-⑮는 전체 소유권 중‘하전심’지분만의 평가로 평가대상 지분만의 위치확인이
곤란한 바 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분비율에 의하였으니
참고하시기 바람.

- 기호 ③,⑥,⑩,⑪ 은 일부‘소하천예정지’에, 기호 ⑤는 일부‘하천’저촉, 일부‘소하천
구역, 소하천예정지, 하천구역’에, 기호 ⑧은 일부‘소하천구역’에, 기호 ⑭,⑮는 일부
‘소하천구역, 소하천예정지’에 해당되어 토지의 사용, 수익에 영향을 받고 있는 바, 이에
따른 공법상 제한을 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ⑧ 지상에 후첨‘사진용지’와 같이‘냉장설비’소재하나 해체 및 이전이 용이함을
이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.


- 제시외 건물 기호 ㉠,㉡ 및 제시외 수목 기호 ⓐ-ⓜ은 공유 지분자 겸 경작자인‘최도수’
소유인 것으로 탐문 조사되는 바 경매 진행 시 소유권 관계를 재확인 하신 후 일괄경매
여부를 결정하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. (목록 6,12,13) 공부상 하천이며 현황은 묵전임. 제시외 수목 매각제외이며 그로 인한 감안가격임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경12090 (3)

소재지: 경상남도 밀양시 산외면 금천리 695

토지 면적: 3,688.00㎡ (약 1,115.72평)

토지 지분 면적: 368.80㎡ (약 111.57평)

감정가: 29,104,000원

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

용도: 공부상 하천, 현황 묵전 (경작되지 않은 밭)

1.2. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 경상남도 밀양시 산외면 금천리 소재 "경상남도 민물고기전시관" 서측 인근에 위치합니다. 주위로는 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 관내 대중교통 사정을 고려할 때, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로 접근성: 일부 필지는 지적도 상 맹지이나, 남서측 또는 북서측으로 왕복 2차로 아스콘 포장도로, 콘크리트 포장된 하천 복개 도로 등이 인접해 있어 접근이 가능합니다. 다만, 일부 필지는 지적도 상 도로가 있으나 현황상 폐도 상태와 유사한 경우도 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황:

* 다수의 소유권 이전 이력이 확인됩니다.

* 다수의 가압류가 설정되어 있으며, 주요 채권자는 신보2022제24차유동화전문유한회사, 중소기업은행, 농업협동조합중앙회입니다.

* 최종적으로 농업협동조합중앙회에 의해 부동산 강제 경매가 진행 중입니다.

* 등기부상 총 채권액 (가압류 포함)은 약 11억 6천 7백만 원에 달합니다.

인수되는 권리:

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 따라서 기존에 설정된 지상권은 낙찰 후에도 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금이나 임차 관계는 없는 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주로 농경지와 자연 취락이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 상권은 발달하지 않은 것으로 보입니다. 주변의 민물고기전시관 등이 지역의 방문객 유입 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건 자체에 대한 직접적인 생활 편의 시설 정보는 제공되지 않았습니다. 인근 마을 취락을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 전체 토지 소유권 중 일부 지분만 매각 대상입니다. 따라서 다른 공유자와의 관계, 지분 비율에 따른 이용 제한 및 협의가 필수적입니다.

* 공부상 현황과 실제 현황 차이: 지적공부 상 지목이 '하천' 또는 '임야'인 필지가 다수 있으나, 현황은 '전'(밭), '묵전', '휴경지', '창고 부지', '양봉지' 등으로 이용되고 있습니다. 이러한 지목과 현황의 차이는 토지 이용 및 향후 개발에 영향을 미칠 수 있으며, 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 공법상 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 농업보호구역, 준보전산지, 하천구역, 소하천구역 및 예정지 등 다양한 공법상의 제한이 존재합니다. 이는 토지 이용 및 건축, 개발 등에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. 특히 하천 및 소하천 관련 구역은 사용 수익에 제약이 따릅니다.

* 인수되는 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재하므로, 해당 권리의 내용과 범위, 낙찰 후 인수 조건 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 제시외 물건: 제시외 수목 및 일부 건물은 매각 대상에서 제외되었습니다. 이로 인해 경계 문제나 소유권 관련 분쟁이 발생할 수 있으며, 특히 제시외 건물 소유자가 공유 지분자 겸 경작자로 탐문 조사된 점은 추가 확인이 필요합니다.

* 도로 접근성: 일부 필지는 지적도상 맹지이거나 현황상 도로로서의 기능이 미미할 수 있어, 실제 토지 이용을 위한 도로 확보 방안을 검토해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반적인 경매 절차와 다소 상이한 특수성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 밀양시 산외면의 농경지 일부 지분으로, 감정가는 2,910만 원 수준이나 등기부상 채권 총액은 11억 원을 초과합니다. 공부상 지목과 현황의 차이가 크고, 여러 공법상 제한 사항이 복합적으로 존재합니다. 또한, 지분 매각과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 제시외 물건 처리 및 공유자와의 관계 정립도 중요한 과제입니다. 현황은 묵전으로 농업적 이용이 주를 이루고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 지분 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있습니다.

* 농업적 이용 가능성: 현황이 묵전으로, 농업 활동을 하거나 농지를 확보하고자 하는 투자자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력 (장기적 관점): 향후 해당 지역의 개발 계획 수립 또는 공유 지분 확보를 통한 토지 활용 방안 모색 시, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 실질적인 토지 가치, 권리 관계, 공법상 제한, 그리고 지분 매각으로 인한 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

감정가는 29,104,000원입니다.

하지만 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재, 지분 매각의 특성, 복합적인 공법상 제한, 공부와 현황의 차이 등을 감안할 때, 감정가 수준 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 실질적인 이용 현황 확인, 주변 토지 시세 조사, 관련 법규에 대한 심층적인 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.