나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12090 [4] 경상남도 밀양시 산외면 금천리 691-6 하천 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①-⑮는 경상남도 밀양시 산외면 금천리 소재 "경상남도 민물고기전시관" 서측 인근에
위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ①,②,⑪,⑮ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "전" 상태임.
- 기호 ③ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "전기타(창고 등)" 상태임.
- 기호 ④ : 인접지와 등고 평탄한 가로 장방형 토지로서 "휴경지" 상태임.
- 기호 ⑤ : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 "휴경지" 및 일부 "하천" 상태임.
- 기호 ⑥,⑨,⑫,⑬,⑭ : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 "전" 상태임.
- 기호 ⑦ : 인접지와 등고 평탄한 세로 장방형 토지로서 "휴경지" 상태임.
- 기호 ⑧,⑩ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "전기타(양봉)" 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ①,②
지적도 상 북서측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 폐도 상태와 유사하며 남동측으로
왕복2차로 아스콘 포장도로 소재함.

- 기호 ③,④,⑤ : 지적도 상 맹지이나 남서측으로 왕복2차로 아스콘 포장 도로 소재함.
- 기호 ⑥ : 지적도 상 맹지이나 남서측으로 콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.
- 기호 ⑦,⑧,⑩,⑫ : 지적도 상 맹지임.
- 기호 ⑨,⑪ : 지적도 상 맹지이나 서측으로 콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.


- 기호 ⑬
지적도 상 남동측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 폐도 상태와 유사하며 남서측으로
콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.

- 기호 ⑭
지적도 상 북서측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 폐도 상태와 유사하며 남서측으로
콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.

- 기호 ⑮
지적도 상 맹지이나 남동측으로 왕복2차로 아스콘 포장도로, 남서측으로 콘크리트 포장된
하천 복개 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①,②

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>.

- 기호 ③

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지좌2_2)<소하천정비법>.

- 기호 ④

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ⑤

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 하천(2019-12-26)(저촉), 가축사육제한구역(일부
제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 소하천구역(037다죽천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(037다죽천
예정지좌2_2)<소하천정비법>, 하천구역<하천법>.

- 기호 ⑥

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천
예정지(037다죽천_예정지우2)<소하천정비법>.

- 기호 ⑦

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ⑧

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역
(037다죽천_소하천구역)<소하천정비법>.

- 기호 ⑨

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>.


- 기호 ⑩

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지좌2_1)<소하천정비법>.

- 기호 ⑪

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지
관리법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지우1)<소하천정비법>.

- 기호 ⑫,⑬

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ⑭,⑮

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(037다죽천_소하천구역)<소하천
정비법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지우3)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

- 기호 ①,②,⑤-⑮ 지상에 제시외 수목 소재하여 수종 및 수량 사정(인접 토지와의 경계가
불분명하여 경계 측량시 수량 가감될 소지 있음) 후 평가하였으며, 제시외 수목이 경매
대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은 ‘토지건물 감정평가명세표’ 상
비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.



- 기호 ③ 및 기호 ⑧ 지상에 걸쳐 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재
하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에
영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고
하시기 바람.

공부와의 차이

- 기호 ①,②,⑨,⑪,⑭,⑮는 제시목록 상 지목이 "임야" 이나 현황 "전" 상태임.
- 기호 ③은 제시목록 상 지목이 "전" 이나 현황 "전기타(창고 등)" 상태임.
- 기호 ⑤는 제시목록 상 지목이 "전" 이나 현황 일부 "하천" 상태임.
- 기호 ⑥,⑫,⑬은 제시목록 상 지목이 "하천" 이나 현황 "전" 상태임.
- 기호 ⑦은 제시목록 상 지목이 "하천" 이나 현황 "휴경지" 상태임.
- 기호 ⑧는 제시목록 상 지목이 "하천" 이나 현황 "전기타(양봉)" 상태임.
- 기호 ⑩은 제시목록 상 지목이 "임야" 이나 현황 "전기타(양봉)" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ①-⑮는 전체 소유권 중‘하전심’지분만의 평가로 평가대상 지분만의 위치확인이
곤란한 바 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분비율에 의하였으니
참고하시기 바람.

- 기호 ③,⑥,⑩,⑪ 은 일부‘소하천예정지’에, 기호 ⑤는 일부‘하천’저촉, 일부‘소하천
구역, 소하천예정지, 하천구역’에, 기호 ⑧은 일부‘소하천구역’에, 기호 ⑭,⑮는 일부
‘소하천구역, 소하천예정지’에 해당되어 토지의 사용, 수익에 영향을 받고 있는 바, 이에
따른 공법상 제한을 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ⑧ 지상에 후첨‘사진용지’와 같이‘냉장설비’소재하나 해체 및 이전이 용이함을
이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.


- 제시외 건물 기호 ㉠,㉡ 및 제시외 수목 기호 ⓐ-ⓜ은 공유 지분자 겸 경작자인‘최도수’
소유인 것으로 탐문 조사되는 바 경매 진행 시 소유권 관계를 재확인 하신 후 일괄경매
여부를 결정하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. (목록7) 공부상 하천이며 현황은 휴경지임. (목록8) 공부상 하천이며 현황은 양봉 상태임. 지상에 냉장설비 존재하나 평가에서 제외. (목록10) 공부상 임야이나 현황은 양봉 상태임. 제시외 수목 매각제외이며 그로 인한 감안가격이고 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

밀양지원 2024타경12090 (4)

1.2. 소재지

경상남도 밀양시 산외면 금천리 691-6

1.3. 용도

하천 (공부상)

1.4. 감정가

12,877,000원

1.5. 토지면적

총 878.00㎡ (약 265.80평), 매각 지분 87.80㎡ (약 26.56평)

1.6. 건물면적

0. 00㎡ (건물 없음)

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

농 (농업협동조합중앙회)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 경상남도 밀양시 산외면 금천리 소재 "경상남도 민물고기전시관" 서측 인근에 위치.

* 주위는 마을 취락, 농경지 등이 혼재되어 있음.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 관내 대중교통 사정을 고려 시 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 도로상태

* 개별 필지에 따라 지적도상 맹지이거나 일부 소폭 도로가 소재하나, 현황 폐도이거나 접근성이 다양한 상황임.

* 일부 필지는 남서측으로 왕복 2차로 아스콘 포장 도로, 콘크리트 포장 하천 복개 도로 등에 접해 있어 접근 가능함.

3. 권리분석

3.1. 채권자

농 (농업협동조합중앙회)

3.2. 채무총액

1,167,553,142원

3.3. 말소기준권리

* 본 건은 부동산강제경매로, 경매 신청 채권자는 농업협동조합중앙회임.

* 등기부상 가압류 및 강제경매개시결정 등 다수의 권리가 등재되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됨. (가장 빠른 말소 예정 권리: 2023-06-15 접수된 신보2022제24차유동화전문유한회사 1번하전심지분가압류)

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명세서상 확인되지 않음.

3.4. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 미상으로 조사됨.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

* 농경지와 마을 취락이 혼재된 농촌 지역에 위치.

* 인근에 "경상남도 민물고기전시관" 등 일부 공공 시설이 소재.

4.2. 토지이용계획

* 농림지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정된 필지가 혼재.

* 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등 다수의 공법상 제한이 존재.

* 일부 필지는 하천, 소하천구역, 소하천예정지에 해당함.

5. 생활정보

5.1. 인근시설

* 경상남도 민물고기전시관이 인근에 위치함.

* 주변 지역은 농경지와 주거지가 혼재된 형태임.

6. 잠재적리스크

6.1. 지분매각

* 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하므로, 공유물 분할, 매도, 이용 등에 있어 공유자와의 협의가 필요하며, 이는 향후 소유권 행사 및 재산권 이용에 제약이 될 수 있음.

6.2. 공유자우선매수

* 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰받은 금액으로 공유자에게 매각될 수 있음 (1회에 한함).

6.3. 법정지상권

* 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있으나, 구체적인 성립 여부 및 범위에 대한 추가 확인이 필요함.

6.4. 유동화물건및공동담보

* 유동화 물건이며 공동 담보로 설정된 점은 복잡한 채권 관계를 시사하며, 권리 관계의 복잡성을 내포하고 있음.

6.5. 공부와의차이

* 다수의 필지에서 공부상 지목과 현황이 상이함 (예: 하천이나 현황 휴경지/양봉, 임야나 현황 양봉/전).

* 이는 실제 토지 이용 및 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있으며, 현황에 따른 추가 확인이 필수적임.

6.6. 맹지

* 일부 필지는 지적도상 맹지로, 도로에 직접적으로 접하지 않아 접근 및 건축 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

6.7. 제시외물건

* 토지 지상에 제시외 수목 및 건물이 존재함. 수목은 매각 제외되었고, 건물은 평가되었으나 경매 대상에서 제외될 경우 토지 가치에 영향을 미칠 수 있음.

* 경계 측량 시 수목 수량 가감 가능성이 있음.

6.8. 냉장설비

* 지상에 냉장설비가 존재하나 평가에서 제외되었으며, 이에 대한 처리가 필요할 수 있음.

6.9. 하천및소하천저촉

* 일부 필지가 하천, 소하천구역, 소하천예정지에 해당하여 토지의 사용, 수익에 공법상 제한이 따르므로, 해당 규제 내용을 면밀히 파악해야 함.

6.10. 각종규제

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 특정 업종의 영위나 시설 설치에 제한이 있을 수 있음.

6.11. 임대관계미상

* 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 인수되는 임차인이 있을 경우 보증금 및 차임 관련 분쟁 발생 가능성이 있음.

6.12. 경계불분명

* 인접 토지와의 경계가 불분명하여 경계 측량 시 토지 면적 변동이 발생할 수 있음.

7. 종합의견

* 본 물건은 경상남도 밀양시 산외면 금천리에 소재하는 토지 일부 지분 매각 건입니다.

* 마을 취락 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, "경상남도 민물고기전시관"과 인접해 있습니다.

* 다수의 필지가 일괄로 매각 대상에 포함되었으나, 지분 매각이라는 점과 공부상 지목과 현황이 다른 필지가 다수 존재한다는 점은 본 물건의 복잡성을 더합니다.

* 일부 필지가 맹지이거나 하천, 소하천 관련 규제, 가축사육 제한 구역 등에 저촉되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 이러한 공법상 제한 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

* 특히 지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 설정 및 향후 협의 과정이 중요하며, 이에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

* 전반적으로 현황 파악, 법률적 검토, 공유자와의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자포인트

8.1. 개발가능성

* 일부 필지가 계획관리지역, 성장관리계획구역에 포함되어 있어, 장기적인 지역 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 저평가가능성

* 지분 매각, 복잡한 권리 관계, 공부와 현황의 차이, 맹지, 각종 규제 등으로 인해 시장 가격보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 인근시설

* "경상남도 민물고기전시관" 등 공공 시설과의 인접성은 지역 접근성 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가, 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 본 물건의 잠재적 리스크(지분, 맹지, 규제 등)에 따른 가치 하락 요인, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.