나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경12090 [1] 경상남도 밀양시 산외면 금천리 181-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①-⑮는 경상남도 밀양시 산외면 금천리 소재 "경상남도 민물고기전시관" 서측 인근에
위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ①,②,⑪,⑮ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "전" 상태임.
- 기호 ③ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "전기타(창고 등)" 상태임.
- 기호 ④ : 인접지와 등고 평탄한 가로 장방형 토지로서 "휴경지" 상태임.
- 기호 ⑤ : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 "휴경지" 및 일부 "하천" 상태임.
- 기호 ⑥,⑨,⑫,⑬,⑭ : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 "전" 상태임.
- 기호 ⑦ : 인접지와 등고 평탄한 세로 장방형 토지로서 "휴경지" 상태임.
- 기호 ⑧,⑩ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "전기타(양봉)" 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ①,②
지적도 상 북서측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 폐도 상태와 유사하며 남동측으로
왕복2차로 아스콘 포장도로 소재함.

- 기호 ③,④,⑤ : 지적도 상 맹지이나 남서측으로 왕복2차로 아스콘 포장 도로 소재함.
- 기호 ⑥ : 지적도 상 맹지이나 남서측으로 콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.
- 기호 ⑦,⑧,⑩,⑫ : 지적도 상 맹지임.
- 기호 ⑨,⑪ : 지적도 상 맹지이나 서측으로 콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.


- 기호 ⑬
지적도 상 남동측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 폐도 상태와 유사하며 남서측으로
콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.

- 기호 ⑭
지적도 상 북서측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 폐도 상태와 유사하며 남서측으로
콘크리트 포장된 하천 복개 도로 소재함.

- 기호 ⑮
지적도 상 맹지이나 남동측으로 왕복2차로 아스콘 포장도로, 남서측으로 콘크리트 포장된
하천 복개 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①,②

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>.

- 기호 ③

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지좌2_2)<소하천정비법>.

- 기호 ④

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ⑤

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 하천(2019-12-26)(저촉), 가축사육제한구역(일부
제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 소하천구역(037다죽천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(037다죽천
예정지좌2_2)<소하천정비법>, 하천구역<하천법>.

- 기호 ⑥

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천
예정지(037다죽천_예정지우2)<소하천정비법>.

- 기호 ⑦

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ⑧

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역
(037다죽천_소하천구역)<소하천정비법>.

- 기호 ⑨

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>.


- 기호 ⑩

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지좌2_1)<소하천정비법>.

- 기호 ⑪

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지
관리법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지우1)<소하천정비법>.

- 기호 ⑫,⑬

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

- 기호 ⑭,⑮

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(037다죽천_소하천구역)<소하천
정비법>, 소하천예정지(037다죽천_예정지우3)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

- 기호 ①,②,⑤-⑮ 지상에 제시외 수목 소재하여 수종 및 수량 사정(인접 토지와의 경계가
불분명하여 경계 측량시 수량 가감될 소지 있음) 후 평가하였으며, 제시외 수목이 경매
대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은 ‘토지건물 감정평가명세표’ 상
비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.



- 기호 ③ 및 기호 ⑧ 지상에 걸쳐 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재
하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에
영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고
하시기 바람.

공부와의 차이

- 기호 ①,②,⑨,⑪,⑭,⑮는 제시목록 상 지목이 "임야" 이나 현황 "전" 상태임.
- 기호 ③은 제시목록 상 지목이 "전" 이나 현황 "전기타(창고 등)" 상태임.
- 기호 ⑤는 제시목록 상 지목이 "전" 이나 현황 일부 "하천" 상태임.
- 기호 ⑥,⑫,⑬은 제시목록 상 지목이 "하천" 이나 현황 "전" 상태임.
- 기호 ⑦은 제시목록 상 지목이 "하천" 이나 현황 "휴경지" 상태임.
- 기호 ⑧는 제시목록 상 지목이 "하천" 이나 현황 "전기타(양봉)" 상태임.
- 기호 ⑩은 제시목록 상 지목이 "임야" 이나 현황 "전기타(양봉)" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ①-⑮는 전체 소유권 중‘하전심’지분만의 평가로 평가대상 지분만의 위치확인이
곤란한 바 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분비율에 의하였으니
참고하시기 바람.

- 기호 ③,⑥,⑩,⑪ 은 일부‘소하천예정지’에, 기호 ⑤는 일부‘하천’저촉, 일부‘소하천
구역, 소하천예정지, 하천구역’에, 기호 ⑧은 일부‘소하천구역’에, 기호 ⑭,⑮는 일부
‘소하천구역, 소하천예정지’에 해당되어 토지의 사용, 수익에 영향을 받고 있는 바, 이에
따른 공법상 제한을 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ⑧ 지상에 후첨‘사진용지’와 같이‘냉장설비’소재하나 해체 및 이전이 용이함을
이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.


- 제시외 건물 기호 ㉠,㉡ 및 제시외 수목 기호 ⓐ-ⓜ은 공유 지분자 겸 경작자인‘최도수’
소유인 것으로 탐문 조사되는 바 경매 진행 시 소유권 관계를 재확인 하신 후 일괄경매
여부를 결정하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 지분매각.공유자 우선매수는 1회에 한함. 공부상 임야이며 현황은 전으로 이용중임. 제시외 수목 매각제외하고, 그로 인한 감안가격임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경12090 (1)

물건종별: 임야 (토지 일부 지분 매각)

소재지: 경상남도 밀양시 산외면 금천리 181-8

용도: 임야 (현황 전 이용 중)

감정가: 21,523,000원

토지 면적 (전체): 2,469.00㎡ (약 747.0평)

토지 지분 면적: 246.90㎡ (약 74.7평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOO

주요 특징: 지분매각, 공유자우선매수 신고 있음, 법정지상권, 유동화물건, 공동담보, 일괄매각.

1.2. 입지조건

주변 환경

* "경상남도 민물고기전시관" 서측 인근에 위치

* 마을 취락, 농경지 등이 혼재된 농촌 지역

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨

교통 상황

* 관내 대중교통 사정을 고려 시 보통 수준

* 남동측 왕복 2차로 아스콘 포장도로 등 일부 차량 접근 가능 도로 존재

토지 이용 제한

* 농림지역, 계획관리지역 혼재

* 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 소하천구역/예정지, 하천구역/저촉 등 다양한 공법상 제한 존재

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 15일자 신보2022제24차유동화전문유한회사 가압류 (2.3억원)

인수되는 권리: 매각으로 인한 소멸 권리로서, 낙찰자가 인수할 권리는 없음.

주요 권리 사항

* 공유자 우선매수 신고: 1회에 한하여 행사 가능

* 법정지상권: 성립 가능성 있음 (주의 요망)

등기부채권 총액: 약 9.67억원 (본 건 감정가 대비 매우 높은 채권액)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (주의 필요)

1.4. 상권분석

본 물건은 주로 농경지 및 임야로 구성된 지역으로, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아님.

인근 민물고기전시관은 지역 관광 명소로서의 역할을 하며, 해당 지역의 소규모 방문객 유입 가능성이 있음.

주변은 농업 및 소규모 마을 단위의 생활 기반을 갖춘 지역임.

1.5. 생활정보

주변에 대규모 편의시설이나 상업 시설은 부족할 것으로 예상됨.

차량을 이용한 밀양 시내 접근 시 필요한 생활 편의시설 이용 가능.

농촌 생활 환경을 가지고 있으며, 자연 친화적인 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 공유자 간의 복잡한 관계 및 분쟁 가능성.

* 공유자 우선매수권 행사 시 입찰 무효화 가능성.

* 법정지상권 성립 시 예상치 못한 부담 발생 가능성.

* 공부상 지목(임야)과 현황(전, 휴경지, 하천 등)의 불일치로 인한 재산권 행사 제약.

* 제시외 수목 및 건물의 존재와 매각 제외로 인한 관리 문제 및 분쟁 소지.

* 토지이용계획상 다양한 규제 (가축사육, 배출시설, 소하천 등)로 인한 개발 제한.

* 일부 필지의 맹지 여부 및 도로 접근성 확보 필요성.

* 임대관계 미상으로 인한 추가적인 미확인 위험.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 산외면 금천리의 임야 일부 지분 매각 건으로, 복잡한 권리 관계와 다수의 공법상 제한, 공부와의 현황 차이가 존재합니다.

지분 매각, 법정지상권 가능성, 공유자 우선매수 신고 등은 투자 결정 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

제시외 건물 및 수목의 소유권과 처리 방안에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

주변 환경은 농촌 지역이며, 투자 가치는 잠재적인 토지 이용 변화 가능성 및 시세 대비 저평가 여부에 달려 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 다수의 리스크 요인으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성.

* 주변 지역에 대한 신속한 조사 결과, 즉각적인 혐오 시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여 산정합니다.

다수의 권리 분석상 위험 요인(지분, 법정지상권, 공유자 우선매수 등)과 공법상 제한, 공부와의 차이를 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 14,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.