나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13505 [1] 경상남도 창녕군 계성면 사리 877 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2025.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 계성면 사리 소재 "전평마을" 서측 인근에 위치하며, 부근은
소규모 상업시설, 농경지 및 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있고, 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형과 유사한 형태로 북향의 완경사지를 4단으로 택지조성(중간1단은 완경사)하
였으며, 북측 인접도로보다 약 4-7미터 높고 남측 인접지보다 약 4미터 낮으며, 일부
는 임야상태이고, 관광농원 부지임(현재 폐업상태임).

인접 도로상태

북측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 및 제시외 구축물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽 : 화강석재 붙임 및 몰탈위페인트 마감,
내벽 : 벽지, 타일, 무늬코팅 등,
창호 : PVC단창(2층 일부 이중창)임.

기호(2-1) : 벽돌구조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서.
외벽 : 몰탈위페인트 마감,
내벽 : 타일 붙임,
창호 : PVC단창임.

이용상태

기호(2) : 1층 : 근린생활시설(연회장, 강당, 식당, 회의실 등)
2층 : 민박, 사택 등임.
기호(2-1) : 샤워장임.

설비내역

기호(2) : 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비(화재감지기 및 경보기, 옥내
소화전, 스프링클러 등)이 되어 있음.
기호(2-1) : 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : ①본건 건물은 상당한 기간 영업을 하지 않아 급배수, 위생, 난방, 소화 등
의 설비에 이상이 있을 수 있으므로 경매 응찰 시 유의하시기 바람.
②본건은 공부상은 "옥천목화관광농원"이며, 실제 옥외간판 등의 표기는
"코튼(cotton)관광농원"임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-5) 및 구축물(1-6~1-9) 포함. 실제 옥외간판 표기는 코튼(cotton) 관광농원이며 상당기간 영업하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 밀양지원 2024타경13505 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 4,622,512,200원

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

* 용도: 근린시설

* 토지면적: 9995.00㎡ (약 3023.5평)

* 건물면적: 2186.60㎡ (약 661.4평)

* 제시외 건물/구축물: 포함 (1-1~1-5, 1-6~1-9)

* 실제 간판명: 코튼(cotton) 관광농원 (공부상: 옥천목화관광농원)

* 영업 상태: 상당 기간 영업하지 않음 (현재 폐업 상태)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 창녕군 계성면 사리 소재 "전평마을" 서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 소규모 상업시설, 농경지 및 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

* 북측으로는 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 토지 이용계획

* 토지 이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지입니다.

* 토지 형상: 사다리형과 유사한 형태로 북향의 완경사지를 4단으로 택지 조성하였으며, 북측 인접도로보다 약 4-7미터 높고 남측 인접지보다 약 4미터 낮습니다. 일부는 임야 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023-07-11 접수된 논공농업협동조합의 근저당권(2,400,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 지상권, 임의경매, 압류 등이 말소될 예정입니다. (등기부 요약상 대부분의 권리가 말소로 표시되어 있음)

3.2. 임차인 분석

* 임차인 1:

* 성명: 서*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-04-20

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 인수 여부 및 기타 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 2:

* 성명: 컴퍼니청년의꿈주식회사

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 15,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-16

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인(서*)의 경우, 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 인정되므로, 이에 대한 정확한 파악 및 향후 처리 방안을 검토해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 서*의 보증금이 0원이므로)

4. 상권분석

4.1. 현황 및 특성

* 본 물건은 과거 관광농원으로 운영되었던 부지이며, 현재는 상당 기간 영업을 하지 않아 폐업 상태입니다.

* 주변은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 상업 시설이 밀집한 상권은 아닙니다.

* 실제 옥외 간판 표기는 "코튼(cotton) 관광농원"이나 공부상 명칭은 "옥천목화관광농원"으로 상이합니다.

4.2. 영업 가능성

* 현재 영업 활동이 중단된 상태이므로, 신규 사업을 위해서는 상당한 준비와 투자가 필요합니다.

* 주변 지역의 수요 및 경쟁 환경을 분석하여 용도 변경 또는 새로운 사업 아이템을 모색해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본 물건이 위치한 지역은 주로 농경지와 임야, 주택지로 구성되어 있어 대규모 편의시설 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 가장 가까운 편의시설 및 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다.

5.2. 주변 시설 검색 결과

* 본 건의 위치를 중심으로 주변 시설을 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 창녕군 계성면 지역은 과거 폐기물 처리 공장 설립 반대 주민 집회가 있었던 사례가 있으며, 농지 불법 성토 관련 이슈도 있었습니다.

* 주변 지역은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 운영 중단 상태 및 시설 노후화

* 상당 기간 영업을 하지 않아 폐업 상태이며, 건물 내 급배수, 위생, 난방, 소화 등 주요 설비에 이상이 있을 가능성이 매우 높습니다. (건물감정평가요약 참조)

* 장기간 방치된 시설물은 추가적인 보수 및 유지보수 비용을 발생시킬 수 있습니다.

6.2. 지역 개발 제한

* 본 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 영농여건불리농지로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

* 중복 사건 및 공동 담보 물건이 존재한다는 점은 권리 분석 및 낙찰 후 처리 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(서*)의 존재는 낙찰 후 인수 조건 및 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 용도 및 영업 활동 재개 문제

* 과거 관광농원으로 운영되었으나 현재는 영업을 중단한 상태로, 재활용 또는 신규 사업 시 시장 수요 및 경쟁력 확보가 중요합니다.

* 공부상 명칭과 실제 간판 명칭의 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 계성면에 위치한 근린시설(구 관광농원)로, 넓은 토지와 연면적을 보유하고 있습니다. 현재 폐업 상태이며 상당 기간 영업을 하지 않은 것으로 파악됩니다. 등기부상 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인(서*)의 존재는 잠재적 리스크 요인입니다. 보전관리지역 등 토지이용계획상 개발에 일부 제약이 있으며, 장기간 미사용으로 인한 시설물 노후화 및 하자 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 다수의 중복 사건 및 공동 담보 물건이 존재하는 점도 복잡성을 더합니다. 활용 방안 모색 및 철저한 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 평가해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 9995㎡ (약 3023.5평)의 넓은 토지를 활용한 다양한 개발 가능성이 있습니다.

* 관광농원 부지: 과거 관광농원으로 운영되었던 이력이 있어, 해당 용도로의 재활용 또는 연계 사업 검토가 가능합니다.

* 잠재적 가치: 폐업 및 장기간 미사용으로 인해 현재 가치보다 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 시설 정비 후 재활용: 건물 및 부대 시설의 보수 및 현대화를 통해 새로운 가치 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (임차인 서*의 보증금이 0원이므로 별도 인수 금액 없음)

* 시설 보수 및 리모델링 비용: 현재 폐업 상태 및 장기간 미사용으로 인한 시설물 복구 예상 비용

* 대항력 있는 임차인 관련 비용: 임차인 서*와의 관계 정리 및 향후 발생 가능한 문제 해결 비용 (직접 인수하지 않더라도 협상 등이 필요할 수 있음)

* 지역 시장 상황 및 수요 예측: 창녕군 계성면 지역의 현재 부동산 시장 동향 및 잠재 수요 분석

* 토지 이용계획에 따른 개발 가능성: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등에서의 개발 제약 수준

* 주변 유사 부동산 시세: 인근 지역의 유사 용도 및 규모의 부동산 거래 사례 비교 분석

* 상기 요소들을 면밀히 분석하여, 감정가 4,622,512,200원 대비 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.