나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13444 [1] 경상남도 밀양시 청도면 구기리 100-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 청도면 구기리 소재 "오산마을" 내에 위치하며, 부근은
농촌주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형으로 남향의 완경사지이며 인접도로와 거의 같은 높이이고, 휴경지임.
기호2 : 사다리형으로 남향의 완경사지이며 남측 인접도로와 같은 높이이나 북서측
인접도로보다 0.5-1미터 낮으며, 전으로 이용중임.
기호3 : 사다리형으로 남향의 완경사지이며 남측 인접 도로보다 0-0.7미터 낮고 서측
인접 도로보다 0.7-0.9미터 낮으며, 전(일부 도로)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2 : 약 3.5미터 및 3미터 폭의 아스콘포장도로와 2면으로 접함.
기호3 : 약 3미터 폭의 아스콘포장도로와 2면으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역
(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호2 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

"(토지)감정평가명세표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 매각으로 인하여 말소되지 않는 선순위 소유권이전청구권가등기 있음. 현황 휴경지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 밀양지원 2024타경13444 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 유OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 청도면 구기리 100-1

용도: 답

토지면적: 239.00㎡ (약 72.3평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 239㎡ (전체 지분)

건물지분: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 기타

1.3. 감정가

감정가: 33,938,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 청도면 구기리 소재 "오산마을" 내에 위치하며, 부근은 농촌주택지대로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통임.

토지 기호 1, 2는 약 3.5미터 및 3미터 폭의 아스콘포장도로와 2면으로 접하며, 기호 3은 약 3미터 폭의 아스콘포장도로와 2면으로 접함.

2.3. 토지 이용 현황 및 형상

본건은 총 239㎡ 면적의 토지이며, 감정평가서상 기호 1, 2, 3으로 구분되어 있습니다.

기호 1: 부정형으로 남향의 완경사지이며 인접도로와 거의 같은 높이이고, 현재 휴경지임.

기호 2: 사다리형으로 남향의 완경사지이며 남측 인접도로와 같은 높이이나 북서측 인접도로보다 0.5-1미터 낮으며, 전으로 이용중임.

기호 3: 사다리형으로 남향의 완경사지이며 남측 인접 도로보다 0-0.7미터 낮고 서측 인접 도로보다 0.7-0.9미터 낮으며, 전(일부 도로)으로 이용중임.

용도상 답으로 명시되어 있으나, 감정평가서에는 기호 2, 3이 전으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

본건이 위치한 밀양시 청도면은 농산물 생산 중심의 지역으로, 국도24호선과 연결되어 있어 접근성이 양호한 편입니다.

주변에는 "밀양 숲속마을"이 위치하여 물놀이장 등 가족 단위의 여가 시설을 이용할 수 있습니다.

이와 함께, 밀양시 생활폐기물 소각시설이 무안면에 위치하나, 본건과의 정확한 거리는 확인되지 않아 환경에 미치는 영향은 불분명합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

토지 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 매각으로 말소되지 않는 선순위 소유권이전청구권가등기가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 갑26번 임의경매 (권리자: 유명희, 접수일자: 2024-12-26)입니다.

3.3. 인수되는 권리

가장 중요하게 고려해야 할 권리는 갑구 8번의 소유권이전청구권가등기입니다.

권리자: 신주범

접수일자: 1998-02-13

비고: 인수 (말소되지 않고 매수인이 인수함).

이 가등기가 실행될 경우, 매수인은 1587분의 100 지분만큼 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임대관계는 미상임.

주의 문구: 임대차 관계가 미상이며 보증금이 확인되지 않으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 별도 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이나 차임이 미상이라면, 이는 인수될 수 있는 부담이 될 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

3.5. 기타 권리 사항

토지 이용계획 및 제한상태:

기호 1, 3: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역 (일부제한구역).

기호 2: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역 (전부제한구역).

4. 상권분석

본건은 밀양시 청도면의 농촌지역에 위치하며, 주된 용도는 답(농경지)입니다. 주변은 농촌주택지대와 농경지가 혼재되어 있으며, 상업 활동은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주로 이루어질 것으로 예상됩니다. 인근의 "밀양 숲속마을"과 같은 관광 자원과의 연계 가능성이 있으나, 일반적인 상권 형성은 미미한 편입니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 제한적일 수 있습니다. 다만, 차량으로 이동 시 인근 지역의 관공서, 마트, 병원 등은 이용 가능할 것으로 보입니다. "밀양 숲속마을"과 같은 여가 시설이 가까이 있다는 점은 장점일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 물건은 농지이므로, 매각 허가 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로 반드시 사전에 확인 및 발급 절차를 완료해야 합니다.

6.2. 인수되는 가등기 위험

가장 심각한 위험 요소는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 선순위 소유권이전청구권가등기입니다. 이 가등기는 1998년에 설정되었으며, 만약 가등기 권리자가 매매예약을 완결시킬 경우, 매수인은 토지 지분(1587분의 100)만큼 소유권을 상실하게 됩니다. 이는 사실상 해당 지분의 가치를 잃는 것을 의미하므로, 입찰 전 가등기의 성격(담보가등기인지, 순위보전가등기인지) 및 말소 가능성에 대한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

현재 토지 현황은 휴경지 상태입니다. 따라서 경작을 위해서는 별도의 준비가 필요할 수 있습니다. 또한, 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 청도면 구기리의 농경지로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 감정가는 33,938,000원이며, 토지 면적은 239㎡(약 72.3평)입니다. 농촌 주택지대에 위치하여 자연환경이 양호한 편이나, 농지 취득 자격 증명 필수, 그리고 매수인이 인수해야 하는 선순위 소유권이전청구권가등기라는 중대한 위험 요소를 가지고 있습니다. 이 가등기의 실행 가능성 여부에 따라 본 건의 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 농촌 지역 토지에 대한 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- 인근의 "밀양 숲속마을"과 같은 관광 자원과의 연계 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

- 공유물 분할 경매라는 특성상, 향후 다른 공유자들과의 협의를 통해 해결점을 찾을 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 33,938,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 본 건은 말소되지 않는 선순위 소유권이전청구권가등기 존재로 인한 상당한 위험이 수반되므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 감정가의 50% ~ 70% 수준인 16,969,000원 ~ 23,756,600원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황, 가등기 말소 가능성, 그리고 향후 예상되는 소유권 관련 분쟁 가능성에 대한 면밀한 법률적, 현장 조사를 거친 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.