나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13444 [2] 경상남도 밀양시 청도면 구기리 100-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 청도면 구기리 소재 "오산마을" 내에 위치하며, 부근은
농촌주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형으로 남향의 완경사지이며 인접도로와 거의 같은 높이이고, 휴경지임.
기호2 : 사다리형으로 남향의 완경사지이며 남측 인접도로와 같은 높이이나 북서측
인접도로보다 0.5-1미터 낮으며, 전으로 이용중임.
기호3 : 사다리형으로 남향의 완경사지이며 남측 인접 도로보다 0-0.7미터 낮고 서측
인접 도로보다 0.7-0.9미터 낮으며, 전(일부 도로)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2 : 약 3.5미터 및 3미터 폭의 아스콘포장도로와 2면으로 접함.
기호3 : 약 3미터 폭의 아스콘포장도로와 2면으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역
(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호2 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

"(토지)감정평가명세표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

물건 비고

매각으로 인하여 말소되지 않는 선순위 소유권이전청구권가등기 있음. 제시외 건물(2-1) 및 수목(2-2) 매각 포함. 현황 '전'으로 이용중임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경13444 (2)

물건종별: 토지 (대지)

소재지: 경상남도 밀양시 청도면 구기리 100-2

토지면적: 671.00㎡ (약 203.00평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 111,042,400원

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 유OO

매각대상: 기타

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 2.80㎡ (매각 포함)

토지지분: 671㎡

건물지분: 0㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 청도면 구기리 소재 "오산마을" 내에 위치하며, 부근은 농촌 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태

기호1,2: 약 3.5미터 및 3미터 폭의 아스콘 포장도로와 2면으로 접함.

기호3: 약 3미터 폭의 아스콘 포장도로와 2면으로 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역에 해당합니다.

(기호1,3: 일부 제한구역 / 기호2: 전부 제한구역)

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 12월 26일 접수된 유명희의 임의경매 (갑27)입니다.

* 인수되는 권리

갑구 8번 소유권이전청구권가등기 (신주범, 1998.02.13.)는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이 가등기가 본등기(매매예약 완결)로 진행될 경우, 매수인은 해당 지분(1587분의 100)에 대한 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (갑9, 갑11, 갑12, 갑21, 갑23, 갑24, 갑25, 갑26 등)

* 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 밀양시 청도면 구기리의 농촌 마을에 위치하고 있으며, 주변은 전형적인 농촌 주택지대입니다.

* 인근에 "밀양숲속마을"과 같은 농촌 체험 휴양 시설이 있어 일부 관광객의 방문이 있을 수 있습니다.

* 대규모 상업 시설이나 상권은 발달하지 않은 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

마을 자체의 편의시설은 제한적이며, 차량 이용 시 청도면 소재지나 밀양시내로 이동하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)을 이용해야 합니다.

가까운 곳에 청도초등학교가 위치하고 있습니다.

* 교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통은 보통 수준입니다.

* 환경

주변은 산으로 둘러싸인 조용하고 한적한 농촌 지역입니다. 검색 결과 상 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 소유권이전청구권가등기 인수: 가장 큰 리스크는 갑구 8번의 소유권이전청구권가등기를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 가등기의 성격(담보가등기인지 순위보전가등기인지)이 불명확하며, 만약 본등기 절차가 진행될 경우 매수인은 해당 지분만큼 소유권을 잃게 될 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

* 현황과 공부상 용도 차이: 공부상 용도는 '대지'이나, 현황은 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 대한 별도 계획이나 관리가 필요함을 시사합니다.

* 공유물분할 경매: 본건은 공유물분할을 위한 경매로, 공유자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 밀양시 청도면 구기리에 위치한 토지로, 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 경매 구분상 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 감정가는 111,042,400원입니다. 가장 큰 특징이자 리스크는 매각 후에도 말소되지 않고 인수해야 하는 선순위 소유권이전청구권가등기가 존재한다는 점입니다. 이 권리의 처리 여부에 따라 매수인의 권리관계가 크게 달라질 수 있습니다. 현재는 '전'으로 이용 중이나 공부상 '대지'로 되어 있어 향후 토지 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 가등기 위험 인지 시 저가 매수의 기회: 인수해야 하는 가등기 리스크로 인해 본 경매 물건의 입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상되며, 리스크를 감수할 수 있다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 농촌 지역 토지 가치: 주변 자연환경이 양호하고 계획관리지역에 해당하여, 향후 토지 개발 또는 농업적 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

* 농촌 체험 마을 인접: 인근 "밀양숲속마을" 등의 시설은 지역 활성화 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수해야 하는 소유권이전청구권가등기의 잠재적 위험 부담을 면밀히 평가하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 해당 가등기의 위험 가치를 산정한 후 이를 감정가에서 차감하는 방식으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 권리 분석 전문가와의 상담을 통해 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.