나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13444 [3] 경상남도 밀양시 청도면 구기리 100-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 청도면 구기리 소재 "오산마을" 내에 위치하며, 부근은
농촌주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형으로 남향의 완경사지이며 인접도로와 거의 같은 높이이고, 휴경지임.
기호2 : 사다리형으로 남향의 완경사지이며 남측 인접도로와 같은 높이이나 북서측
인접도로보다 0.5-1미터 낮으며, 전으로 이용중임.
기호3 : 사다리형으로 남향의 완경사지이며 남측 인접 도로보다 0-0.7미터 낮고 서측
인접 도로보다 0.7-0.9미터 낮으며, 전(일부 도로)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2 : 약 3.5미터 및 3미터 폭의 아스콘포장도로와 2면으로 접함.
기호3 : 약 3미터 폭의 아스콘포장도로와 2면으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역
(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호2 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

"(토지)감정평가명세표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 매각으로 인하여 말소되지 않는 선순위 소유권이전청구권가등기 있음. 제시외 수목(3-1) 매각 포함. 현황 일부 도로이며, 최저매각가격은 이를 감안하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경13444 (3)

소재지: 경상남도 밀양시 청도면 구기리 100-3

용도: 전 (밭)

감정가: 58,658,000원

토지면적: 463.00㎡ (약 140.05평)

토지지분: 463㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

매각대상: 토지 및 제시외 수목 (3-1)

채권자: 유OO (유 )

1.2. 경매 개요

경매구분: 공유물분할을 위한 경매이며, 토지에 대한 경매입니다.

매각물건: 토지 전체와 제시외 수목이 포함됩니다.

농지취득자격증명: 본 경매 물건은 농지이므로, 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 물건은 경상남도 밀양시 청도면 구기리 소재 "오산마을" 내에 위치하고 있습니다. 주변은 농촌 주택지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다. 국도24호선과 연결되어 창녕군 방면으로 이동이 용이하며, 밀양시내 접근성도 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

토지는 기호1, 2, 3으로 구분되며, 기호1은 부정형으로 남향의 완경사지이며 휴경지입니다. 기호2는 사다리형으로 남향의 완경사지이며, 전(밭)으로 이용 중입니다. 기호3은 사다리형으로 남향의 완경사지이며, 전(밭)으로 이용 중이나 일부는 도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호1, 2 토지는 약 3.5미터 및 3미터 폭의 아스콘 포장도로와 2면으로 접하고 있으며, 기호3 토지 또한 약 3미터 폭의 아스콘 포장도로와 2면으로 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 또한, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 시설 및 환경

* 농촌 주택지대: 주변이 전원주택 및 농경지로 이루어져 있습니다.

* 주요 농산물: 밀양시 청도면은 벼, 시설 풋고추, 단감, 반시 등을 주요 농산물로 생산합니다.

* 관광 및 휴양: 청도면은 여름철 '숲속마을 물놀이장' 등 가족 단위 물놀이 시설이 있으며, 아름다운 자연 경관을 자랑합니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 본 물건지 인근에 특이한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 12월 26일 접수된 임의경매(갑구 24번)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다.

* 갑구 8번: 1998년 02월 13일에 접수된 소유권이전청구권 가등기 (권리자: 신주범)입니다. 이 가등기는 말소되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다. 물건명세서에 따르면, 만약 가등기된 매매 예약이 완결될 경우 매수인은 해당 지분만큼 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부 요약에 따르면, 다수의 지분 이전 및 소유권 이전 등기, 강제경매, 임의경매 등이 순차적으로 이루어졌으며, 대부분은 말소기준권리보다 선순위이거나 후순위로 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로, 현재 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 명도와 관련된 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치한 농지로서, 전통적인 상업적 상권보다는 지역 주민의 농업 활동 및 생활 기반과 밀접한 관련이 있습니다. 주변이 농촌 주택지대이므로, 직접적인 상업적 가치보다는 지역의 특성을 반영한 수요를 고려해야 합니다. 현재까지 확인된 정보만으로는 광범위한 상권 형성은 어렵다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

정확한 편의시설 정보는 현장 답사가 필요하나, 청도면 소재지는 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 약국 등)을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

청도초등학교, 청도중학교 등 교육 시설이 청도면 구기리에 위치해 있어, 인근 거주자 자녀들의 교육 환경을 지원합니다.

5.3. 의료 시설

청도면보건지소 등 기본적인 의료 시설이 소재하고 있어, 응급 상황에 대한 즉각적인 대처가 가능할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

농지이므로 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 중요한 리스크가 있습니다.

6.2. 선순위 소유권이전청구권 가등기 인수

갑구 8번의 소유권이전청구권 가등기(1998년 2월 13일 등기)는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 가등기 채권자가 권리를 행사할 경우, 낙찰자가 해당 지분만큼의 소유권을 상실할 수 있는 매우 심각한 위험 요인입니다.

6.3. 토지 일부 도로 이용

본 물건지 중 일부가 현황상 도로로 이용되고 있다는 점은 실제 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 최저매각가격 산정 시 이를 감안한 것으로 보이나, 이용 범위 및 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.4. 제시외 수목 포함

매각 대상에 제시외 수목(3-1)이 포함되어 있어, 이에 대한 관리 및 처리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 지분 경매는 아니나 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있는 토지입니다. 농촌 지역에 위치한 밭이며, 농지취득자격증명 필수 요건은 일반적인 농지 경매와 동일하나, 가장 치명적인 리스크는 말소되지 않는 선순위 소유권이전청구권 가등기입니다. 이 가등기는 낙찰자가 해당 지분의 소유권을 잃을 가능성을 내포하고 있어, 투자자에게는 매우 높은 위험을 수반합니다. 또한, 토지 일부가 도로로 이용되고 있다는 점과 제시외 수목 포함 등도 고려해야 할 사항입니다. 임차인은 없어 명도 부담은 적습니다.

8. 투자 포인트

* 공유물 분할 경매로, 소유권 관계 정립이라는 목적을 가집니다.

* 지역 특성을 고려한 장기적인 가치 상승 또는 농업적 활용 가능성을 기대할 수 있습니다 (단, 가등기 위험을 제외했을 경우).

* 주변 자연환경이 비교적 양호하고, 일부 편의시설 및 교육 시설 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 58,658,000원 (약 140.05평)

본 물건은 말소되지 않는 선순위 소유권이전청구권 가등기라는 중대한 위험 요인을 안고 있습니다. 가등기 권리자가 언제든지 권리를 실행할 수 있다면, 낙찰자는 상당한 지분의 소유권을 상실하게 되므로 사실상 투자가치를 크게 훼손시킵니다. 또한, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수라는 리스크도 존재합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 입찰가를 산정함에 있어서는 가등기에 따른 소유권 상실 위험을 반영하여, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 구체적인 입찰가는 법률 전문가와 상담 후, 해당 가등기의 성격 및 실현 가능성, 그리고 예상되는 손실 규모를 면밀히 파악한 후 결정해야 합니다. 일반적인 가이드라인으로는 감정가의 50% 이하 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 투자 결정에 대한 적극적인 추천이 아닌, 위험성을 반영한 보수적 접근 방식임을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.