나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12350 [2] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 730 브라운스톤갤럭시 6층697호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 ""현충교차로"" 남동측 인근에 위치하는
상업용, 업무용(오피스텔), 공동주택(도시형생활두택) 및 주상나지 등으로 형성된
지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제 6층 제696호, 697호로서,
(사용승인일 : 2023.09.27)

외벽 : 석재 및 몰탈 위 페인트 마감
내벽 : 벽지 및 도기질타일붙임 등 마감
바닥 : 데코타일 및 도기질타일깔기 마감
창호 : 합성수지 이중창호 마감 등

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중임.
(거실, 주방, 욕실 등)

설비내역

위생 및 급,배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 상업용 및 업무용(브라운스톤갤럭시) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구) ,
중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕35)(접합)
가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>
중점경관관리구역(곡교천)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12350 (2)

* 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 730 브라운스톤갤럭시 6층 697호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 142,000,000원

* 토지면적: 7.77㎡ (약 2.35평)

* 건물면적: 21.20㎡ (약 6.41평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 6층 697호

* 사용승인일: 2023년 09월 27일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 "현충교차로" 남동측 인근에 위치하며, 상업용, 업무용(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택) 등이 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 20m 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역(곡교천) 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023.10.26 접수)

* 등기부현황:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

* 매각으로 소멸되는 권리: 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 가압류 2건, 주택임차권, 임의경매개시결정 등

* 총 등기부채권액: 212,129,493원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025년 02월 27일

* 확정일자: 2025년 02월 28일

* 배당신고일자: 2025년 03월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸됩니다. 보증금 3,000,000원은 배당 절차를 통해 우선순위에 따라 배당받을 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (구매자가 인수하는 임차인 보증금은 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 건물 특징: 2023년 9월 사용승인된 신축 오피스텔 '브라운스톤 갤럭시' 내에 위치하며, 총 10층 건물 중 6층에 해당합니다.

* 주변 상권: "현충교차로" 인근에 위치하여 아산시 탕정면 지역의 상업 및 업무 시설 밀집 지역에 속합니다. 주변에는 주거시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 최근 실거래가 분석 (오피스텔, 브라운스톤 갤럭시 기준):

* 2025년 6월 23일: 22.784㎡, 154,000,000원 (약 676만원/㎡)

* 2025년 12월 1일: 19.5838㎡, 100,000,000원 (약 511만원/㎡)

* 2026년 5월 6일: 24.402㎡, 88,000,000원 (약 361만원/㎡)

* 시세 동향: 제공된 최근 실거래가격을 보면 면적, 층수, 거래 방식 등에 따라 가격 편차가 존재합니다. 본건(21.20㎡)의 감정가는 142,000,000원으로, 가장 최근(2025년 6월)의 고가 거래(22.784㎡, 154,000,000원)와 비교했을 때 비슷한 수준의 단가(약 676만원/㎡)를 형성하고 있어, 적정 감정가로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 주거 편의성: 오피스텔(주거용)으로 이용 중이며, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있어 1~2인 가구에 적합한 구조입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 건축 및 마감: 외벽은 석재 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 데코타일 등으로 마감되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 임차인 이 은 대항력이 없어 명도 대상이며, 인수해야 할 보증금이 0원이므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 신축 오피스텔의 경우 공급 물량 및 지역 시장 상황에 따라 임대 수익률이나 매매가 변동성이 있을 수 있습니다.

* 건물 하자: 신축 건물이나, 사용승인 이후 시간이 경과함에 따라 발생할 수 있는 미세한 하자 등은 입주 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 아산시 탕정면의 신축 오피스텔 '브라운스톤 갤럭시'로, 2023년 9월에 사용승인되어 비교적 최근에 지어진 건물입니다. "현충교차로" 인근에 위치하여 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지조건을 갖추고 있습니다. 상업지역, 준주거지역에 속해 있으며 택지개발지구 내에 있어 향후 발전 가능성도 기대됩니다. 권리관계상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가는 142,000,000원으로, 최근 실거래가와 비교했을 때 시장 가격을 적정히 반영하고 있는 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2023년 사용승인된 신축 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적습니다.

* 우수 입지: 아산 탕정지구 내 '현충교차로' 인근에 위치하여 접근성 및 주변 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없고, 인수해야 할 보증금이 없어 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 21.20㎡(약 6.41평)의 전용면적으로 1인 가구 임대수요에 적합하여 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 선순위 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 상태입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 및 감정가 분석: 본건의 감정가는 142,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래 정보 중 가장 근접한 면적(22.784㎡)의 거래가는 154,000,000원이며, 이를 평당가로 환산하면 약 676만원/㎡입니다. 본건의 면적(21.20㎡)에 이 단가를 적용 시 약 143,272,000원의 시세가 형성될 수 있습니다. 감정가가 이와 유사한 수준임을 감안할 때, 경쟁 입찰을 고려한 적정 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.