나이스옥션 법원경매 충주 2025타경293 [2] 충청북도 음성군 생극면 오생리 663-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 생극면 오생리 소재 ""다락개소류지"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 완경사의 부정형 토지이며, 전으로 이용중임.

일련번호 2 : 등고평탄한 사다리형 토지이며, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 본건 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 진출입함.

일련번호 2 : 본건 동측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로에 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형) 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.


일련번호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형) 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호 2 지상에 후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㄱ)~ㄹ)이 소재하고, 제시외 건물을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호 2의 지목은 ‘대’이나 일부면적이 현황 ‘도로’로 이용중인 바, 이를 감안하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.(정확한 경계는 측량을 요함.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건 토지에 진출입하기 위해서 사유도로(오생리 652, 663-2, 664-2번지 등)를 지나가야하기 때문에 사용료 등이 발생할 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3
조적조 스라브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등임.
내 벽 : 벽지도배 마감 등임.
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 3 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 3 : 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
목록2 공부상 지목은 대이나 현황은 일부면적이 도로로 이용중임(최저매각가격은 이를 고려한 금액임).
제시외 건물(감정평가서상 ㄷ), ㄹ))은 매각 포함되나 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ), ㄴ))은 매각 제외됨.
본건 토지에 진출입하기위해서 사유도로를 지나가야하기 때문에 사용료 등이 발생할 수 있으니 확인 후 입찰 요망(감정평가서 참조).
목록3 일반건축물대장상 도로명주소가 생오로95번길 8로 변경됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경293 (2)

* 소재지: 충청북도 음성군 생극면 오생리 663-1 (도로명 주소: 충청북도 음성군 생오로95번길 8)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 109,099,480원

* 토지면적: 288.00㎡ (약 87.14평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 99.51㎡ (약 30.10평)

* 건물 제시외면적: 20.40㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 생극면 오생리 소재 "다락개소류지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진입이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난함.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역에 해당함.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 1 토지는 본건 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 진출입함.

* 일련번호 2 토지는 본건 동측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로에 진출입함.

3. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 최혁 (1998-12-14, 증여)

* 가압류: 김규섭 (2023-10-16, 40,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매: 김규섭 (2025-02-21, 56,963,091원)

* 토지 등기부 채권 총액: 40,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 최혁 (1998-12-14)

* 가압류: 정혜경 (2018-12-10, 3,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 김규섭 (2023-10-16, 40,000,000원)

* 강제경매: 김규섭 (2025-02-21, 56,963,091원)

* 건물 등기부 채권 총액: 43,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등).

* 결론: 본건에 등기된 권리사항은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

* 주변 연립,다세대,빌라 시세 정보: 제공된 JSON 분석 결과, 해당 물건과 직접적으로 유사한 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매/임대 시세 정보는 확인되지 않았습니다.

* 지역 거래 동향: 음성군 생극면 일대의 부동산 거래는 주로 토지나 단독주택 중심으로 이루어지고 있으며, 최근 농가주택 및 토지 거래 사례가 일부 확인됨.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건에서 가까운 거리에 생극초등학교 및 생극중학교가 위치하고 있음.

* 편의시설: 생극면 소재지에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 토지 현황과 공부상 지목 차이: 본건 토지 일련번호 2의 공부상 지목은 '대'이나, 현황 일부 면적이 도로로 이용 중임. 이는 감정평가에 반영되었으나, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있음.

* 제시외 건물: 감정평가서상 'ㄷ', 'ㄹ' 표기된 제시외 건물은 매각에 포함되나, 'ㄱ', 'ㄴ' 표기된 건물은 매각에서 제외됨.

* 사유 도로 이용: 본건 토지로 진출입하기 위해서는 인접 토지(오생리 652, 663-2, 664-2번지 등)의 사유 도로를 이용해야 하므로, 사용료 등이 발생할 수 있음. 입찰 전 해당 도로의 이용 조건 및 사용료 발생 여부를 반드시 확인해야 함.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한바, 측량을 통한 재확인이 필요할 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 생극면의 조용한 전원 지역에 위치한 단독주택으로, 권리관계가 깨끗하고 매각으로 모든 권리가 소멸된다는 장점이 있습니다. 그러나 토지의 일부가 도로로 이용되고 있으며, 사유 도로를 통한 진출입으로 인한 사용료 발생 가능성, 인접 토지와의 불분명한 경계 등은 사전에 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 소유권 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 조용한 전원 지역에 위치한 단독주택으로, 주거용 또는 전원생활을 위한 목적으로 활용 가능.

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 리스크 요인을 잘 파악하고 접근 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 109,099,480원입니다. 본건은 입찰 전 사유 도로 사용료, 경계 확인 등 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 현지 부동산 시장 조사 결과, 음성군 생극면 일대의 단독주택 및 토지 거래는 지역별로 편차가 크며, 유사한 조건의 빌라, 연립, 다세대 물건에 대한 구체적인 시세 정보는 부족합니다.

위에서 언급된 리스크 요인들을 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 80%~100% 수준을 예상해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 대략 87,000,000원에서 109,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인과 함께, 인근 부동산 전문가의 자문을 구하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.